Grundstück teilen

Gründe und Überlegungen für die Teilung eines Grundstücks

Die Gründe für eine Grundstücksteilung sind vielfältig. Meist sind es jedoch die hohen Grundstückspreise, welche dazu führen. Bauland ist rar, zum Verkauf Grundstücke schnell vergriffen. Ein Grundstück teilen ist somit eine gute Chance und Alternative.

Ein weiterer Grund ist die viele Arbeit, welche ein großes Grundstück macht. Vor allem Rentner entscheiden sich für die Grundstücksteilung, um weniger Arbeit mit ihrem Grund und Boden zu haben. Zudem ist der Erlös eine willkommene Einnahme.

Auch Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft können zu einer Grundstücksteilung führen.

Vorteile und Nachteile der Grundstücksteilung

Ein Grundstück teilen kann für den Eigentümer Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen. Beides sollte vor der endgültigen Entscheidung bedacht werden.

Zu den Vorteilen zählen sowohl eine Einsparung bei der Grundsteuer als auch verminderte Kosten und Arbeit in Bezug auf die Gartenpflege. Durch die Einnahmen, welche durch den Verkauf des abgeteilten Grundstücks generiert werden, können die Gesamtbaukosten für das eigene Haus reduziert werden. Durch die Teilung des Grundstücks kann auch ein zweiter Bauplatz in unmittelbarer Nähe geschaffen werden. Beispielsweise für den Hausbau der Kinder.

Doch es gibt auch Nachteile. Zum einen wird das Original-Grundstück durch die Teilung kleiner. Zum anderen gibt es einen neuen Nachbarn. Dadurch wird die persönliche Entfaltung doch etwas eingeschränkt. Werden die Geh- und Fahrrechte bei der Grundstücksteilung nicht eindeutig festgelegt, kann es zu Problemen kommen.

Rechtliche Aspekte

Natürlich ist es nicht erlaubt, einfach so ein Grundstück zu teilen. Die Flurstückzerlegung, wie die Grundstücksteilung auch bezeichnet wird, ist durch das Baugesetzbuch, § 19 BauGB, gesetzlich geregelt. So wird bei der Teilung des Grundstücks ein Teil vom Grundstück grundbuchmäßig abgeschrieben und anschließend als selbstständiges Grundstück eingetragen.

Allerdings ist eine Grundstücksteilung nur dann zulässig, wenn durch die Teilung keine dem Bebauungsplan widersprechenden Verhältnisse entstehen.

Baurechtliche und bauplanungsrechtliche Vorschriften

Bei der Teilung eines Grundstücks dürfen keinesfalls bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Verordnungen verletzt werden.

Bauplanungsrecht: Hier wird geregelt, auf welche Art und Weise das Grundstück bebaut werden kann und darf. Es geht hier sowohl um die Qualität des Bodens als auch um seine Nutzbarkeit.

Bauordnungsrecht: Hier sind alle baulichen Errichtungen sowie baulichen Veränderungen geregelt. Dies dahingehend, dass keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung besteht. Beispielsweise die Abstände zwischen den Gebäuden.

Welche Arten ein Grundstück zu teilen gibt es?

Es kann vorkommen, dass aufgrund baurechtlicher Bestimmungen eine Realteilung des Grundstücks nicht möglich ist. Dann gibt es noch die Möglichkeit der ideellen Teilung. Das Grundstück bleibt bei einer ideellen Teilung als Einheit bestehen. Doch es werden mehrere Miteigentumsanteile, der beabsichtigten Teilung entsprechend, in das Grundbuch eingetragen.

Prüfung der technischen und finanziellen Machbarkeit

Natürlich sollte vor Anstoß des Teilungsprozesses geprüft werden, ob die Grundstücksteilung sowohl technisch als auch finanziell überhaupt möglich ist.

Achtung Hammergrundstück

Ein technisches Problem kann bei einem Hammergrundstück auftreten. Also bei einem Grundstück, bei welchem nach der Teilung die beiden daraus entstehenden Grundstücke hintereinander liegen. Hier muss gewährleistet sein, dass auch das hinten liegende Grundstück über eine eigene Zufahrt verfügt und auch ein Anschluss an die öffentlichen Versorgungseinrichtungen gewährleistet ist.

Die einfachste Lösung, um eine Teilung auch bei einem Hammergrundstück möglich zu machen, ist es, vom vorne liegenden Grundstück einen entsprechend breiten Streifen für die Zufahrt abzutrennen und diese Fläche dem hinten liegenden Grundstück zuzuschlagen. So erhält dieses Grundstück seine notwendige eigene Zufahrt.

Wird auf diese Lösung verzichtet, muss ein Wegerecht eingeräumt werden. Dieses sollte, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, unbedingt auch in das Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden.

Bebauung und Grundschuld bei der Teilung

Ob das Grundstück, welches geteilt werden soll, bebaut ist oder nicht, ist an sich unwichtig. Dies spielt beim Teilungsprozess keine Rolle, solange die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften garantiert ist. Jedoch ist die Grundstücksteilung bei unbebauten Grundstücken durchaus einfacher.

Und wie sieht es im Falle eines Grundstücks mit Grundschuld aus, kann ein solches überhaupt geteilt werden? Ja, allerdings muss dafür eine der folgenden Optionen erfüllt werden:

• Die Grundschuld wird noch vor der Teilung vollständig beglichen

• Die Grundschuld wird im neuen Grundbucheintrag anteilig aufgenommen. Hier ist dann jedoch die Zustimmung der Bank zur Grundstücksteilung erforderlich.

Kosten für die Teilung des Grundstücks

Es sind mehrere Faktoren, welche die Kosten der Grundstücksteilung beeinflussen.

• Wert des Grundstücks

• Größe vom Grundstück

• Anzahl der neu gebildeten Flurstücke

• Anzahl der Grenzsteine

• Notarkosten

Die Gebühren des Vermessungsamtes sowie auch die Kosten der erforderlichen Vermessungsleistungen unterscheiden sich zudem je nach Bundesland. In der Regel bewegen sich die Gesamtkosten für die Teilung der Grundstücke in einem Rahmen von rund 2.000,- Euro bis 5.000,- Euro.

Ablauf einer Grundstücksteilung

Ein Grundstück teilen geschieht in fünf Schritten. Die Gesamtdauer des Teilungsprozesses variiert und ist auch abhängig von der Bearbeitungszeit bei den zuständigen Ämtern. Dabei spielt natürlich auch deren Auslastung eine entscheidende Rolle.

So können von der Stellung des Vermessungsantrags bis zum endgültigen Grundbucheintrag durchaus bis zu drei Monate vergehen. Komplizierte Fälle weisen meist eine noch längere Dauer auf.

Schritt #1: Informationen und Teilungsgenehmigung beim Bauordnungsamt einholen

Der erste Schritt zum erfolgreichen Grundstück teilen ist die Information über diesbezügliche baurechtliche Vorschriften. Nur so kann herausgefunden werden, ob die Teilung problemlos möglich ist oder es Probleme im Bezug auf den geltenden Bebauungsplan gibt.

In der Regel ist die Teilung des Grundstücks ohne Genehmigung, lediglich in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Hamburg besteht eine Genehmigungspflicht.

Schritt #2: Vermessungsantrag stellen

Nun geht es darum, einen zertifizierten Vermessungsingenieur für die Vermessung des Grundstücks zu beauftragen. Dabei werden die Grenzpunkte bzw. Grenzsteine gekennzeichnet und die neuen Grundstücksgrenzen festgelegt.

Alternativ zur Beauftragung eines zertifizierten Vermessungsingenieurs kann auch beim Katasteramt ein Antrag auf rechtssichere Vermessung gestellt werden. In Bayern beispielsweise ist ausschließlich eine Vermessung vom Grundstück durch das Katasteramt zulässig.

Achtung! Es ist strafbar, Grenzsteine selbst zu versetzen. Grenzpunkte bzw. Grenzsteine dürfen lediglich von behördlichen oder freien Vermessungstechnikern verändert werden.

Extra-Wissen: Kataster und Grundbuch nicht verwechseln! Während im Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse bezüglich eines Grundstücks aufführt, also somit die Eigentumsverhältnisse inklusive den sich daraus ergebenden Rechten und Belastungen, dokumentiert das Kataster hingegen die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse wie Lage, Größe, Nutzung und Bebauung.

Schritt #3: Der Veränderungsnachweis

Nach der erfolgten Vermessung vom Grundstück leitet der Vermessungstechniker sämtliche Daten an die Genehmigungsbehörde weiter. Zugleich beantragt er eine neue Flurkarte. Im Anschluss daran erhält der Grundstücksbesitzer eine Fortführungsmitteilung. Dabei handelt es sich um einen Veränderungsnachweis vom zuständigen Amt. In dieser amtlichen Fortführungsmitteilung sind alle Änderungen enthalten, welche sich aus der neuen Grundstücksvermessung ergeben haben.

Schritt #4: Beauftragung eines Notars

Mit der amtlichen Fortführungsmitteilung und, sofern eine Teilungsgenehmigung notwendig ist, auch mit dieser, ist der nächste Weg der zum Notar. Dieser stellt beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung der Änderung in das Grundbuch.

Wichtig zu wissen: Die Teilung wird erst mit dem Grundbucheintrag rechtswirksam.

Schritt #5: Kaufvertrag abschließen

Hängt das Teilen des Grundstücks mit einem Verkauf zusammen, wird der Kaufvertrag darüber auch vom Notar erstellt und über diesen geschlossen. Der Wechsel des Eigentümers wird dabei auch im Grundbuch eingetragen.

Fazit

Das Leben verändert sich stets. Und damit einhergehend auch die Bedürfnisse, Verhältnisse und Wünsche. Ob es nun des Geldes wegen, aufgrund von Nachlassregelungen oder im Hinblick auf einen geringeren Pflegeaufwand erfolgt, eine Grundstücksteilung kann in vielen Fällen sinnvoll sein. Dennoch sollte dieser Schritt nicht unüberlegt erfolgen. Schließlich bringt er Behördengänge, Anträge, die Beachtung von baurechtlichen Vorschriften und Notarbesuche mit sich. Und natürlich die dazugehörigen Kosten. Auch über alle Vorteile und Nachteile sollte sich der Grundstückseigentümer vor dem Teilungsentschluss gründlich informieren.