Baupreise

Wie setzen sich die Baupreise zusammen?

Mit dem Baupreis sind auch die Baukosten. Gemeint, die sich aus verschiedenen Positionen zusammensetzen: Somit sind Baupreise alle Kosten, die bei der Planung und der Ausführung rund um den Hausbau anfallen. Dabei muss unterschieden werden zwischen reinen Baukosten und den anfallenden Baunebenkosten. Zu den reinen Baukosten zählen die Kosten, die nur für den Hausbau anfallen. Alle weiteren anfallenden Kosten werden zu den Baunebenkosten gerechnet.

Wer also ein Haus bauen will, muss sich mit dem Thema Baupreise intensiv auseinandersetzen, um abschätzen zu können, wie viel Haus er sich leisten kann und will. Der Baupreis eines Hauses setzt sich aus verschiedenen Kostenfaktoren zusammen, die aus den Kosten für die allgemeinen Bauarbeiten, also dem Rohbau und dem Ausbau sowie dem Einrichten der Baustelle und den Abbrucharbeiten bestehen. Um die tatsächlichen Baukosten zu bestimmen, müssen weitere Posten addiert werden.

• Grundstückskosten – Das Statistische Bundesamt gab an, dass im Jahr 2020 ein Quadratmeter baureifes Land rund 199 Euro kostet. Allerdings sind die regionalen Unterschiede sehr hoch, sodass in Hamburg rund 1.100 Euro und in Sachsen-Anhalt nicht einmal 50 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden mussten.

• Erwerbsnebenkosten – Damit sind Maklercourtage, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer gemeint. Vielfach werden die Erwerbsnebenkosten stark unterschätzt. Bauherren sollten mit ca. 15 % des Kaufpreises kalkulieren.

• Erschließungs- und Herrichtungskosten – Ein Kostenfaktor, der anfällt, um das Bauland baureif zu machen, der die Erschließungskosten, welche an die Kommune gezahlt werden müssen, beinhaltet.

• Baunebenkosten – Dazu zählen die Baugenehmigung ebenso wie das Bodengutachten sowie die Vermessungskosten. Bei der Gesamtbetrachtung der Baukosten dürfen die Baunebenkosten nicht unterschätzt werden.

• Außenanlagen – Damit sind nicht nur der Garten, die Terrasse und der Carport gemeint, sondern die kompletten Außenanlagen rund um das Haus.  Hier sollten ca. 5 % der Baukosten kalkuliert werden.

Wie die Kosten im Detail aussehen, kann in der Deutschen Industrienorm DIN 276 nachgelesen werden.

Welche Faktoren beeinflussen die Baupreise?

Die Kosten rund um den Bau sind nicht nur in den einzelnen Bundesländern, sondern auch regional sehr unterschiedlich. Die folgenden Faktoren können die Baupreise deutlich beeinflussen:

• Bauweise – Gemeint ist damit ein Massivhaus oder Fertighaus sowie Reihenhaus, Doppelhaus oder Einfamilienhaus. Im Schnitt kostet ein Massivhaus deutlich mehr als ein Fertighaus.

• Lage – In ländlichen Regionen sind Grundstücke meist günstiger als in städtischen Gebieten.

• Größe der Immobilien – Eine große Immobilie kostet grundsätzlich mehr als eine kleine.

• Qualität der Materialien – Bei hochwertigen Materialien steigen die Baukosten für das Haus an.  

• Energieeffizienz – Der energieeffiziente Zustand des Hauses hat Einfluss auf die Baukosten.

• Ausstattung – Reicht die Grundausstattung, fallen die Baukosten in der Regel niedriger aus, als wenn das Haus auf dem neuesten technischen Stand sein soll.

Wie hoch sind die Baupreise momentan?

In Deutschland sind die Baukosten nicht überall gleich. Soll ein identisches Einfamilienhaus in der Großstadt gebaut werden, dann kostet dies in der Regel deutlich mehr als auf dem Land. Selbst zwischen den einzelnen Bundesländern unterscheiden sich die Preise deutlich. Grund hierfür sind die unterschiedlichen Transportwege sowie die örtliche Verfügbarkeit von Baustoffen. Auch das jeweilige Lohnniveau wirkt sich auf die Baukosten aus.

Das Statistische Bundesamt sagt, dass die Baukosten pro Quadratmeter in Deutschland im Jahr 2020 bei 1.920 Euro lagen, während Bauherren im Jahr 2000 im Schnitt 1.233 Euro zahlen mussten. Dies entspricht einem Preisanstieg von rund 55 %. In den letzten Jahren hat sich die Teuerungsrate bei den Baukosten pro Quadratmeter weiter deutlich verschärft. Laut Baupreisindex haben sich die Baukosten innerhalb eines Jahres um 14,3 % erhöht. Demzufolge liegen die Baupreise aktuell bei knapp 2.200 Euro pro Quadratmeter.

Wie entwickeln sich die Baupreise?

Der aktuelle Baupreisanstieg für einen Neubau bei Wohngebäuden in Deutschland liegt bei 17,6 %. Dies wird bei den Bauleistungen von Juli 2023 zu einem Vergleich zum Vorjahresmonat deutlich. Laut dem Statistischen Bundesamt ist dies seit Mai 1970 der höchste Anstieg der Preise beim Bau überhaupt.

In den nächsten Jahren rechnet die Bundesregierung nicht mit einem Rückgang der Preise beim Bau. Laut einem Sprecher des Bundesbauministeriums wird für das Jahr 2023 ein Anstieg im Wohnungsbau von rund 6 % erwartet. 2024 soll der Anstieg im Wohnungsbau bei 2,5 % liegen.

Wie werden Baupreise kalkuliert?

Im Handwerk und auf dem Bau erfolgt die realistische Kalkulation mit unterschiedlichen Kalkulationsverfahren. Dazu werden Einzelkosten von verschiedenen Teilleistungen (EKT) und die Herstellungskosten beziffert. Je nach Bauvorhaben werden die so ermittelten Kosten mit den anfallenden Gemeinkosten und dem Wagnis bzw. Gewinn (W & G) verrechnet.

Ganz anders sieht die Kalkulation bei einem Bauträger aus. Um festzustellen, ob ein bestimmtes Projekt am Markt gewinnbringend platziert werden kann, dividiert er alle anfallenden Investitionskosten durch die daraus erzielbare Nutzfläche.

Um den Baupreis und die Vergütungsansprüche zu bestimmen, muss eine Baukalkulation erfolgen. Eine gängige Methode, um die Preise beim Bau zu kalkulieren, ist die Fixpreiskalkulation. Dazu werden Erfahrungswerte aus vergangenen Angebote mit den vorliegenden Angeboten verglichen. Diese Form der Kalkulation wird in erster Linie im Bauhandwerk und bei kleineren Bauunternehmen sowie bei nicht komplizierten Bauvorhaben gewählt.

Welche Rolle spielen regionale Unterschiede bei den Baupreisen?

Schon seit langem ist bekannt, dass es bei den Preisen für Bauleistungen deutliche regionale Unterschiede gibt. Dies liegt jedoch nicht nur an Unterschieden bei den Bodenwerten. Vielmehr kann ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten und bei Bauleistungen erkannt werden. Jedoch lassen sich die typischen Stadt-Land-Unterschiede bei den Preisen für Grundstücke nicht auf die Baukosten umsetzen. Es geht dabei in erster Linie um Angebot und Nachfrage. Die Preise beim Bau steigen spürbar an, wenn die Nachfrage hoch und die Kapazitäten der Bauunternehmen ausgelastet sind. Aktuell lässt sich eine Preisspanne zwischen 1.478 Euro (Bremen) und 2.387 Euro (Bayern) pro Quadratmeter erkennen.

Welche Auswirkungen hat die Inflation auf die Baupreise?

Im Wohnungsbau sind die reinen Baupreise im Wohnungsbau in den letzten 10 Jahren um rund 70 % gestiegen. Hier wird eine allgemeine Kaufkraftminderung von nur 25 % gegenübergestellt, sodass sich ein jährlicher Baupreisanstieg in den nächsten Jahren aufgrund der Inflation auf rund 8 % einpendeln wird.

Für den Einzelnen bedeutet dies, wenn er sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, dann steht ihm eine große finanzielle Last bevor. Dafür sorgen zum einen die steigenden Baukosten und zum anderen auch die wachsenden Zinsen für eine Immobilienfinanzierung.

Aufgrund der Inflation steigen die Baukosten überdurchschnittlich an. So werden nicht nur Bauleistungen, sondern auch das Baumaterial wie Holz, Metall oder Beton immer teurer. Der Baupreisindex ist laut Statistischem Bundesamt in der Zeit von 2010 bis 2020 um rund 30 % gestiegen. Laut Experten sollen die Baukosten bis 2024 noch weiter steigen.

Wie können Einsparungen beim Baupreis erzielt werden?

Bauherren können schon mit einer kritischen Hinterfragung ihrer Ansprüche deutliche Einsparungen beim Baupreis erzielen. Doch trotz der steigenden Preise können Baufamilien sich den Traum ihres individuell geplanten Ein- oder Mehrfamilienhauses erfüllen. Der Hausbau wird nicht grundsätzlich in allen Punkten teurer, denn vielfach sind nur einzelne Baustoffgruppen von den Preissteigerungen betroffen. Dazu gehören Baustahl, Dämmstoffe, Holz, Bitumen und dergleichen. In der Praxis wirken sich die Teuerungen nicht so stark auf die Gesamtkosten des Neubaus aus, wie üblicherweise angenommen wird. Eventuell ist es sinnvoll, ein etwas kleineres Haus zu bauen, sodass letztendlich die Gesamtkosten für das Traumhaus deutlich reduziert werden können und der Traum vom eigenen Haus dennoch erfüllt werden kann. Folgendes Beispiel soll dies veranschaulichen. Wird die Wohnfläche von 150 qm auf 130 qm reduziert, bedeutet dies eine Einsparung von rund 13 %. Bei Gesamtkosten von 300.000 Euro für das Haus wären dies 40.000 Euro.

Der Verzicht auf einen Keller sorgt ebenfalls für Einsparungen. Die vielfach erwähnten Vorteile sind aktuell kein Argument mehr für den Kellerbau.

Wie beeinflussen Baupreise die Immobilienmärkte?

Im Vergleich zum Vorjahresmonat sorgen die gestiegenen Preise für Bauleistungen zu einer Auftragsflaute bei den Bauunternehmen. Für eine gesunkene Nachfrage bei den Bauvorhaben können sowohl die gestiegenen Bauzinsen als auch die neuen energetischen Auflagen sowie Lieferschwierigkeiten verantwortlich gemacht werden. Somit ist die Auftragslage im Bauhauptgewerke deutlich rückläufig und die Auftragsflaute lässt sich gut erkennen. Auch wenn Anfang 2023 die Auftragseingänge um knapp 1 % anstiegen, herrscht weiterhin eine deutliche Auftragsflaute. Im Vergleich zum Vorjahresmonat ist der Umfang der Auftragseingänge um etwa mehr als 20 % gesunken.

Die folgenden Einflussfaktoren (Determinanten) beeinflussen den Immobilienmarkt deutlich:

• Gesamtwirtschaft

• Kapitalmarkt

• Demografie

• Eigenschaft der Teilmärkte

• Kriterien bei der Immobilienbewertung

Welche Rolle spielt die Baupreisindexierung?

Mit dem Baupreisindex für Wohngebäude und Bürogebäude wird die Entwicklung der Preise für individuell geplante Immobilien nachgewiesen. Es geht dabei jedoch nur um das Bauwerk an sich. So zeigt der Index an, dass sich die Preise für Wohngebäude in den Jahren 2010 bis 2021 um rund 41 % erhöht haben, während die Inflationsrate im gleichen Zeitraum nur um 17 % anstieg. Bundesweit haben sich die Preise für Wohngebäude in der Zeit von 2010 bis 2021 um 84 % verteuert. Zu den größten Preistreibern zählten Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten. Billiger dagegen wurden im Jahresvergleich Zimmer- und Holzbauarbeiten.

Der Baupreisindex des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern belegt, dass die Entwicklung der Baukosten gemessen am Indexwert 100 sich in den letzten Jahren rasant nach oben entwickelt hat. Im ersten Quartal 2023 wurde ein neuer Rekordwert von 158,9 erreicht. Somit stieg der Index in den letzten 3 Jahren um 30 Punkte.

Fazit: Verständnis und Umgang mit dem Baupreis

Bauherren, die hoffen, dass der Baupreis niedriger wird und somit das Bauen billiger, weil durch Corona der Bauboom beendet wurde, liegen komplett falsch. Sie gehen dabei von einem falschen Verständnis rund um das Bauhandwerk aus. Auch in den nächsten Jahren wird aufgrund von behördlichen Auflagen und damit verbundenen Lieferengpässen nicht von einer Entspannung beim Bau die Rede sein.