Baugrundgutachten

Was ist ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten wird oft auch als Gründungsgutachten oder als geologischer Bericht bezeichnet. Beim Baugrundgutachten handelt es sich um ein Bodengutachten. Eigentümer werden vom Bodengutachter über den Aufbau des Baugrunds und die Beschaffenheit des Bodens aufgeklärt und bekommen Informationen, ob der Baugrund für das geplante Bauvorhaben geeignet ist.

Welche Informationen sind im Baugrundgutachten enthalten?

Ein Sachverständiger für Geotechnik dokumentiert im Baugrundgutachten die Ergebnisse der Erkundung des Bodens.

Mit dem Bodengutachten werden Informationen geliefert, ob das Haus ohne Bedenken auf dem Grundstück errichtet werden kann. Im Einzelnen zählen dazu:

• Auftraggeber

• Bauort und Bauwerk

• Grundwasservorkommen und eventuelle Belastungen auf dem Baugrund

• Bodenmechanische Eigenschaften vom Baugrund wie z. B. Setzungsverhalten und Tragfähigkeit

• Belastbarkeit des Baugrunds

• Beschaffenheit des Bodens (Bodenart und Bodenkennwerte)

• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (Regen und künstliche Bewässerung) auf dem Baugrund

• Bebauung der Nachbargrundstücke

• Bodenbeschaffenheit in Bezug auf Frostsicherheit

• Ausführungen und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)

• Eventuell Hinweise auf Altlasten oder Kampfmittel auf dem Baugrund

• Abdichtung des Bauwerks (einfaches Mauerwerk oder wasserdichter Keller)

• Liegt das Grundstück in einer Erdbebenzone

Mit einem Baugrundgutachten lässt sich für den Bauherrn das Baurisiko minimieren und es kann helfen, Folgeschäden zu reduzieren.

Bisher ist in Deutschland eine solche Baugrunduntersuchung nicht verpflichtend. Baugrundgutachter raten Eigentümern allerdings zu einem solchen Bodengutachten, bevor der Hausbau in die Tat umgesetzt wird.

Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?

Durch die Erkenntnisse aus dem Baugrundgutachten und der daraus resultierenden detaillierten Analyse vom Boden können sowohl Risiken als auch Schäden am Haus schon im Vorfeld vermieden werden. Dies gilt insbesondere für Schäden wie Risse durch Setzungsverhalten, Feuchtigkeit und Absackungen. Baugrundgutachter sprechen hier von einem Baugrundrisiko. Sollten die genannten Schäden auftreten, kann dies im schlimmsten Fall den kompletten Baustopp bedeuten. Für den Bauherrn bedeutet dies nicht nur hohe Mehrkosten, sondern auch viel Ärger. Der Bauherr bekommt durch das Bodengutachten auf der einen Seite mehr Sicherheit bei den Kosten und der Planung und auf der anderen Seite bekommt er eine rechtliche Absicherung für auftretende Folgeschäden.

Die Daten aus einem Baugrundgutachten sind gerade für Statiker sehr wichtig, denn auf der Basis der Daten können sie das Fundament und die Bodenplatte berechnen. Da der Statiker für seine Berechnungen beim Hausbau haftbar gemacht werden kann, ist er auf die Informationen aus einem solchen Bodengutachten angewiesen.

Ist ein Baugrundgutachten verpflichtend?

In Deutschland ist das Baugrundgutachten bisher noch nicht verpflichtend vorgeschrieben. Baugrundgutachter raten jedoch ein solches Bodengutachten immer vor dem Grundstückskauf, spätestens vor dem Bau des Hauses anfertigen zu lassen.

Bauherren bzw. Grundstückseigentümer tragen alle Risiken, die vom Grundstück und/oder dessen Bebauung ausgehen, allein. Aus diesem Grund sollte sich jeder Bauherr vor Baubeginn seines Eigenheims ausführlich mit einem Baugrundgutachten befassen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es, dass sowohl die Durchführung als auch die Kosten für das Bodengutachten durch einen Bodengutachter geregelt werden. Optimal ist es, wenn das Bodengutachten noch vor dem Grundstückskauf in Auftrag gegeben und erstellt wird.

Das Baugrundgutachten ist in jedem Fall verpflichtend, wenn sich die Bauarbeiten auf das Nachbargrundstück auswirken. In der Regel handelt es sich bei Bauherren nicht um Experten mit ausreichend Kenntnissen rund um den Boden, sodass das Baugrundgutachten sie vor Folgeschäden schützen kann.

Wichtigkeit der Bodenklassen im Baugrundgutachten

Aus dem Baugrundgutachten lässt sich auch die Bodenklasse des Grundstücks erkennen. Die Bodenklassen sind wichtig, da sie sowohl die Gesamtdauer des Bauvorhabens als auch die architektonischen Möglichkeiten und letztendlich die Baukosten maßgeblich beeinflussen. Anhand der Bodenklassen werden die Kosten für den Aushub kalkuliert. Es wird in sieben Kategorien bei den Bodenklassen unterschieden:

• Bodenklasse 1: Oberboden

• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten (Sand)

• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten

• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten

• Bodenklasse 5: schwer lösbarer Boden

• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten

• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Auch für den Laien wird deutlich, dass sich die Bodenklasse 3 einfacher bearbeiten lässt als die nachfolgenden Bodenklassen 4 bis 7. Aus diesem Grund werden von vielen Baufirmen die Grundstücke der Bodenklasse 3 zugeordnet, auch wenn kein Bodengutachten vorliegt.

Die Bodenklassen wurden offiziell zwar abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, denn diese lassen sich feiner definieren. Bei kleinen Grundstücken und beim privaten Hausbau ist in den meisten Fällen immer noch von Bodenklassen die Rede.

Wer ist für die Erstellung des Baugrundgutachtens zuständig?

Eine umfassende und fachgerechte Baugrunduntersuchung mit dazugehörigem Baugrundgutachten wird von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Bauherren oder der Bauträger beauftragen den Bodengutachter direkt. Optimal ist es, wenn die zuständigen Experten aus der Region des geplanten Bauvorhabens kommen, denn dann verfügen sie in der Regel über fundierte und somit wertvolle Vorkenntnisse bzw. Besonderheiten.

Wie lange dauert die Erstellung?

Das Baugrundgutachten kann nicht in wenigen Stunden erstellt werden. Sicherlich dauern die Bohrarbeiten auf dem Grundstück nicht sonderlich lang und sind in wenigen Stunden erledigt. Im Schnitt werden hierfür 3 Stunden geplant. Allerdings nimmt die detaillierte Bodenuntersuchung im Labor inklusive der schriftlichen Ausarbeitung deutlich mehr Zeit in Anspruch. Hier sollten rund 1 bis 2 Wochen eingeplant werden. Werden bei den Untersuchungen Schadstoffe in den Proben gefunden, dann verlängert dies die Zeit, bis Bauherren das Gutachten in Händen halten können.

Was kostet die Erstellung?

Die Erstellung eines Baugrundgutachtens sollte mit 1.000 bis 2.500 Euro kalkuliert werden. Die Kosten für ein Bodengutachten sind dabei abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Aufwand für die Analyse und dem Baugebiet, das von Region zu Region unterschiedlich sein kann.

Üblich sind pro Quadratmeter Grundfläche 5 Euro als Anfangspreis. Ein Gutachten für ein Bauprojekt mit Keller wird meistens um 15 bis 20 % teurer.

Bauherren müssen somit für ein Standardgutachten ca. 1.000 Euro kalkulieren. Sollte es allerdings zu Problemen kommen und weiterführende Untersuchungen veranlasst werden müssen, liegen die Kosten bei ca. 2.500 Euro.

Auf den ersten Blick erscheinen die Kosten für das Gutachten sehr hoch. Im Vergleich mit eventuell auftretenden Mängeln bei der Abdichtung oder bei der Gründung sind die Kosten sehr niedrig. Daher sollte das Baugrundgutachten ein fester Bestandteil für jedes Bauvorhaben sein. Das Gutachten sollte im Bauvertrag oder im Kaufvertrag vereinbart werden.

Je nach Baugrundgutachter kann die Preisdifferenz für das Baugrundgutachten einige hundert Euro betragen. Es lohnt also, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen. Bauherren sollten dabei aber nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Qualitätsunterschiede des Bodengutachtens achten. Es gibt Baugrundgutachter, die nur ein paar Seiten schreiben, während andere mit ihrer Analyse ein ganzes Buch füllen könnten. Sicherheitshalber sollten Bauherren sich im Vorfeld bereits erstellte Gutachten anschauen und erst dann eine Entscheidung treffen.

Probleme beim Baugrundgutachten

Selbst ein Experte kann auf den ersten Blick nicht erkennen, ob es zu Problemen beim Grundstück kommen kann. Daher sind in jedem Fall Kernbohrungen für die Beurteilung nötig. Es gibt allerdings ein paar Indizien, die auf Probleme des Untergrunds hindeuten können:

• Abgesackte oder angehobene Gehwege

• Geneigte Gebäude/Gebäudeteile oder geneigte Straßenlaternen

• Aufgeschüttetes Gelände

Bauherren sollten hier misstrauisch werden, selbst wenn auf dem Nachbargrundstück bereits Gebäude stehen. Wurde das Grundstück vorher gewerblich genutzt oder handelte es sich gar um eine Müllhalde, ist ebenfalls entsprechende Vorsicht geboten, denn Probleme sind hier meist vorprogrammiert.

Nachfolgend möchten wir auf einige Probleme näher eingehen.

• Grundwasservorkommen – Ist in tieferen Erdschichten des Grundstücks Grundwasser vorhanden, kann dies zu Schäden am Haus führen. Grund hierfür ist das drückende Wasser, welches großen Druck auf die Abdichtungen ausübt. Vorsicht geboten ist, wenn das Grundwasser generell sehr hoch ist und/oder Sickerwasser nicht ablaufen kann.

• Altlasten – Dazu gehören giftige Stoffe und Verunreinigungen im Boden. Sehr oft treten diese auf, wenn das Grundstück im Vorfeld gewerblich genutzt wurde. In vielen Fällen muss ein großflächiges Flächenrecycling vorgenommen werden. Der Grundstückseigentümer muss die hohen Mehrkosten selbst tragen. Ein Baugrundstück, das vorher vom Militär oder von einer Tankstelle genutzt wurde, hat meistens solche Altlasten.

• Blindgänger – Aus dem Zweiten Weltkrieg sind unter der Erdoberfläche sehr oft unentdeckte Fliegerbomben zu finden. Für die Beseitigung muss nicht nur mit hohen Kosten, sondern auch mit einem großen Zeitaufwand gerechnet werden. Gehört das Grundstück zu einer als verdächtig ausgewiesenen Fläche, dann besteht in der Regel eine Sondierungspflicht.

Gibt es Alternativen zu einem Bodengutachten?

In einigen Fällen gibt es bei Kommunen und Gemeinden bereits Daten zu einem Baugrundstück. Allerdings stellt dies keine echte Alternative zu einem Bodengutachten dar, denn die vorhandenen Informationen sind nicht ausreichend detailliert. Meistens kann hier von einem Erschließungsgutachten gesprochen werden, denn die Informationen kamen nur doch das Erschließen des Grundstücks oder gar des Baugebiets zustande. In einem solchen Gutachten sind einige der Informationen zur Bodenqualität und zum Grundwasserspiegel zu finden. Das Gutachten kann beim zuständigen Bauordnungsamt eingesehen werden.

Befindet sich auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, dann kann für eine Gebühr von 15 bis 100 Euro ein Blick in die offizielle Bauakte geworfen werden.

Des Weiteren ist es möglich, sich beim örtlichen Umweltamt über bereits entdeckte Altlasten auf dem Grundstück zu informieren. Gleiches gilt für  Bomben, die in der Vergangenheit dort gefunden wurden. Diese Informationen bekommt man gegen Zahlung einer geringen Gebühr.

Fazit zum Baugrundgutachten

Es spielt keine Rolle, ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus auf dem Baugrundstück errichtet werden soll, mit einem Baugrundgutachten gehen Bauherren immer auf Nummer sicher. Das Baugrundgutachten sorgt für Klarheit bei der geologischen Beschaffenheit des Baugrunds und minimiert so Risiken wie Feuchtigkeit, Risse und Absackungen, die in Zukunft das Haus gefährden könnten. Zusätzlich sorgt das Gutachten für eine Kosten- und Planungssicherheit in Bezug auf das Fundament oder die Kellerkonstruktion. Bauherren ersparen sich hohe Mehrkosten, die aufgrund von zu spät festgestellten Problemen am Haus entstehen und schonen dabei auch ihre Nerven. Das Baugrundgutachten sollte immer einer der ersten Planungsschritte sein, bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt wird.

Es macht keinen Sinn bei einem fachmännisch ausgestellten Baugrundgutachten Geld sparen zu wollen, denn es geht am Ende um nichts Geringeres als das eigene Traumhaus, in dem  man sich wohlfühlen möchte. Ein Baudesaster ist das Letzte, was Baufamilien wollen.