Grundstück kaufen - Einleitung

Anforderungen definieren

Zuallererst ist es wichtig, die eigenen Anforderungen an das Grundstück zu definieren. Zudem muss sich für die Größe der Grundstücksfläche entschieden werden. Wie viel Platz wird benötigt? Dies hängt natürlich von der Wohnfläche des geplanten Gebäudes, der Garage und dem Garten ab.

Die Art des Grundstücks

Grundstücke werden in drei verschiedene Kategorien eingeteilt:

• Bauerwartungsland

• Bauland

• Baugrundstück

Bauerwartungsland

Der Erwerb von Bauerwartungsland ist Risikobehaftet. Denn bei einem solchen Grundstück ist ein Bau lediglich irgendwann in der Zukunft wahrscheinlich, aber nicht sicher. Bei Bauerwartungsland ist lediglich im Flächennutzungsplan eine entsprechende Nutzung als Bauland eingetragen. Ein Anspruch auf eine Grundstücksbebauung zu einem bestimmten Zeitpunkt besteht nicht. Es kann passieren, dass das Bauerwartungsland nie zu baureifem Land wird.

Bauland

Um Bauland handelt es sich bei Grundstücken, für welche bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist, die Erschließung des Grundstücks jedoch noch nicht vollständig erfolgt ist. Das bedeutet, dass die Gemeinde sich zuerst um alle Anschlüsse, wie zum Beispiel für Wasser und Strom, kümmern muss, bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann.

Baugrundstück

Beim Baugrundstück handelt es sich um die sicherste Variante, denn es ist bereits baureifes Land. Es kann nach dem Grundstückskauf also umgehend mit der Bauplanung begonnen werden. Schließlich ist das Baugrundstück bereits erschlossen und auch ein rechtsgültiger Bebauungsplan liegt bereits vor.

Das Budget

Natürlich spielt auch das Budget eine wichtige Rolle, wenn es um das Grundstück kaufen geht. Wichtig ist hier zu wissen, welche Kosten anfallen.

• Bodengutachten

• Vermessungskosten

• Nivellement

• Preis für das Grundstück

• Baunebenkosten

• Notarkosten

• Grundbucheintragung

• Grunderwerbssteuer

• andere Steuern

• Verwaltungskosten

• Baunebenkosten

Marktrecherche

Für die Suche stehen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung. Diese reichen von Zeitungsannoncen und gemeindlichen Anzeigenblättern und Ausschreibungen bis hin zu diversen Internet-Plattformen mit praktischen Funktionen für die Grundstückssuche.

Online-Anzeigen – Diese Inserate stellen mit anschaulichen Bildern und ausführlichem Text die verfügbaren Baugrundstücke vor. Auch ein Lageplan sowie wichtige Informationen zum Erschließungsstand, der Umgebung und der vorhandenen Infrastruktur sind hier zu finden.

Suchauftrag – Viele Immobilienseiten bieten zudem die Möglichkeit von Suchaufträgen für Grundstücke. Sobald ein zu den angegebenen Suchkriterien passendes Grundstück online gestellt wird, erhält der Interessent aufgrund seines Suchauftrages eine Information per E-Mail.

Merkliste – Eine ebenfalls äußerst praktische Funktion auf zahlreichen Immobilien-Websites ist die Merkliste. Darin können interessante Grundstücks-Inserate gespeichert werden. Dies vereinfacht das Wiederfinden der Grundstücke sowie deren Vergleich ungemein.

Sehr wichtig: der Vergleich von Angeboten und Kaufpreis

Der Vergleich der Grundstückspreise ist bei der Suche sehr wichtig. Doch auch auf die anderen Angaben im Angebot sollte unbedingt geachtet werden.

Verfügbarkeit der Infrastruktur prüfen

Neben dem Kaufpreis ist die Lage des Grundstücks mit ausschlaggebend für die Kaufentscheidung. Weitab oder zentral? Nah am Arbeitsplatz und Einkaufsmöglichkeiten? Wie sieht es mit der Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr aus? Und wie sieht es mit den Faktoren Lärm und Gerüche aus?

All diese Informationen sind äußerst wichtig und können dem Bebauungsplan und auch dem Flächennutzungsplan entnommen werden.

Der Bebauungsplan

Die Gemeinde entwickelt auf Grundlage des Flächennutzungsplans für jedes Ortsteilgebiet einen ausführlichen Bebauungsplan. Darin legt die Kommune die baulichen Nutzungsregeln von Grundstücken fest. Und damit auch die Größe und das Aussehen der Gebäude.

Folgende Regelungen für Grundstücke werden im Bebauungsplan festgelegt:

• Ausweisung der überbaubaren Flächen, privaten sowie öffentlichen Frei- und Grundflächen und auch Verkehrsflächen

• Baugrenzen und Baulinien, also der festgelegte Verlauf der Gebäude-Außenwand

• bauliche Nutzungsart inklusive zulässige Etagenzahl, Neigungswinkel der Dächer und Lage der Bauten

• Häuser-Arten, beispielsweise Einzelhaus, Reihenhaus, Doppelhaus oder Mehrfamilienhaus

Der Flächennutzungsplan

Die Planungshoheit bezüglich der Bauplanung in den gemeindlichen Gebieten obliegt aufgrund ihres Selbstverwaltungsrechts den Gemeinden selbst. Die städtebauliche Entwicklung wird dabei durch den Flächennutzungsplan unterstützt. In diesem werden sowohl bestehende Flächennutzungen als auch in der Zukunft geplante Flächennutzungen als Wohnbau-, Sonderbau- und Gewerbebau- und Mischbauflächen dokumentiert.

Die Besichtigung

Zwar geben die Grundverkaufsanzeigen auf diversen Immobilienportalen bereits einen guten Überblick über die verschiedenen zur Verfügung stehenden Grundstücke. Einen wirklich umfassenden Eindruck kann allerdings ausschließlich eine Besichtigung vermitteln.

Denn nur im Rahmen einer persönlichen Grundstücksbesichtigung können folgende Fragen nicht nur „auf dem Papier“, sondern durch eigene Begutachtung auf den Grundstücken beantwortet werden:

• Sind in der Nähe Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte vorhanden?

• Besteht eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und den öffentlichen Personennahverkehr?

• Bestehen Beeinträchtigungen in Form von Lärm oder Gerüchen, zum Beispiel durch einen Flughafen, Bahnhof oder Landwirtschaft?

Auch die tatsächliche Grundstücks-Größe sollte überprüft und mit der Angabe im Angebot und den Plänen verglichen werden.

Der optimale Besichtigungszeitpunkt

Der ideale Besichtigungszeitpunkt liegt auf einem Wochentag. Schließlich ist unter der Woche stets mehr los als an den Wochenenden. So gelingt ein unverfälschter Eindruck betreffend der Umgebung und speziell des Lärms durch Verkehr.

Lage und Zugänglichkeit

Maßgeblich für den Grundstückswert sind seine Lage und auch die angrenzende Infrastruktur. Dabei sollte langfristig geplant und dabei folgende Faktoren beachtet werden.

• Nähe zur nächstgrößeren Stadt

• ÖPNV-Anbindung

• vorhandene Einkaufsmöglichkeiten

• Qualität und Schnelligkeit des Internets

• Entfernung zum eigenen Arbeitsplatz

• Vorhandensein von Kitas, Kindergärten und Schulen

Die Beschaffenheit von Grund und Boden

Hat das Grundstück bei der Besichtigung überzeugt, gilt es die Bodenbeschaffenheit zu prüfen. Schließlich ist es äußerst wichtig zu wissen, ob die Beschaffenheit des Bodens besondere Arbeiten oder Vorkehrungen für den Hausbau erforderlich macht. So kann beispielsweise ein nur gering tragfähiger Boden zusätzliche Sicherungen erforderlich machen. Auch der Neigungswinkel des Bodens sollte unbedingt überprüft werden, schließlich schränkt eine etwaige Hanglage auch die Baumöglichkeiten ein.

Ebenfalls wichtig ist die Prüfung der Bebaubarkeit. Sind Baulasten oder Altlasten vorhanden, welche Beschränkungen mit sich bringen? Um dies zu prüfen, müssen das Baulastenverzeichnis sowie das Altlastenregister der Gemeinde eingesehen werden.

Professionelle Hilfe einholen

Damit beim Grundstücks-Kauf wirklich alles gut läuft und später keine bösen Überraschungen zu erwarten sind, ist es definitiv ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. So zum Beispiel Services durch einen

• Immobilienmakler

• Vermesser bzw. Gutachter

• Anwalt

Der Immobilienmakler

Über alle wichtigen Kriterien des Grundstückskaufs und den aktuellen Grundstücksmarkt ist ein Immobilienmakler stets bestens informiert. Aus diesem Grund ist die Beauftragung eines solchen äußerst hilfreich und kann vor Fehlern beim Kauf schützen.

Der Gutachter oder Vermesser

Ein Vermesser bzw. Gutachter hilft bei der Grundstücksbeurteilung. Stimmen die im Angebot angegebenen Abmessungen? Wie sieht es mit der Bodenqualität und anderen Kriterien aus? Sämtliche Informationen, welche durch einen Laien nicht überprüft werden können, decken Vermesser und Gutachter ab und protokollieren die Ergebnisse.

Der Anwalt

Die Inanspruchnahme eines Anwalts wird in Bezug auf den Kaufvertrag empfohlen. Denn nur ein auf Immobilienrecht und Kaufrecht spezialisierter Anwalt kennt alle rechtlichen Vorschriften und Voraussetzungen und ist dabei stets auf dem aktuellsten Informationsstand. Eine Überprüfung des Kaufvertrags vor Unterschrift durch einen Fachanwalt macht deshalb durchaus Sinn und schützt vor Betrug.

Achtung: rechtlichen Aspekte

Keinesfalls außer Acht gelassen werden dürfen beim Kauf eines Grundstücks die rechtlichen Aspekte. Dies beinhaltet sowohl das Grundbuch, als auch die Eigentumsverhältnisse und diverse Bauvorschriften und Baugenehmigungen.

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentlich zugängliches Register, welches wichtige Informationen über die rechtlichen Verhältnisse der Grundstücke enthält. So zum Beispiel die exakten Eigentumsverhältnisse und etwaige Vorkaufsrechte.

Die Finanzierung

Die wohl beste Finanzierungs-Variante für den Kauf eines Grundstücks ist neben Eigenkapital das variable bzw. flexible Darlehen. Denn verglichen mit einer klassischen Baufinanzierung mit Zinsbindung von bis zu 20 Jahren punktet das flexible Darlehen mit einer Neuberechnung der Zinsen in einem Turnus von drei bis sechs Monaten. Die Zinsbindungsfrist ist somit kurz und der Kreditnehmer profitiert somit bei sinkenden Zinsen von niedrigeren Kreditkosten.

Auch gibt es die Möglichkeit des Darlehenssplittings. Hierbei werden zwei verschiedene Darlehen bei unterschiedlichen Banken aufgenommen. Eines für den Grundstückskauf, das andere für die Finanzierung des Hausbaus. Dabei ist die Grundstücksfinanzierung meist von kurzer Dauer mit hohem Zinssatz. Die Baufinanzierung hingegen ist ein langfristiger Immobilienkredit mit günstigen Konditionen und langer Zinsbindung. Wichtig zu wissen ist, dass das bestehende Darlehen für das Grundstück den Erhalt einer Baufinanzierung erschweren kann, da zwei Finanzierungen aus Bankensicht ein größeres Risiko darstellen.

Erbpacht vs. Grundstückskauf

Statt es zu kaufen, kann ein Grundstück auch gepachtet werden. Hier gibt es die Besonderheit der Erbpacht. Dabei bezahlt der Pächter einen Erbbauzins für die Grundstücksfläche. Die Höhe des Erbbauzinses ist dabei nicht gesetzlich festgelegt, sondern kann frei verhandelt werden. In der Regel beträgt der jährliche Erbbauzins zwischen zwei und sechs Prozent vom Grundstückswert.

Eine gute Alternative ist die Form der Erbpacht jedoch lediglich in Zeiten von hohen Kreditzinsen.

Nicht vergessen: die zusätzlichen Kosten

Bei der Berechnung der notwendigen finanziellen Mittel ist es wichtig, auch an die Kaufnebenkosten zu denken. Denn auch diese müssen finanziert werden. Zu den Nebenkosten beim Kauf eines Grundstückskaufs zählen:

• Notarkosten

• Grundbuchgebühren

• Grunderwerbsteuer

• Maklerprovision

• etwaige Vermessungs- und Erschließungskosten

Der Kaufabschluss

Die Entscheidung für das Grundstück ist gefallen. Es besteht Einigkeit mit dem Verkäufer. Nun geht es an die Vorbereitung des Kaufabschlusses.

Der Kaufvertrag und die Beglaubigung durch den Notar

Der Kaufvertrag ist die Basis, wenn ein Grundstück gekauft wird und das Eigentum übergehen und damit einhergehend die Grundbucheintragung vorgenommen werden soll. Dabei regelt der Kaufvertrag zahlreiche Aspekte:

• die früheren Grundstückseigentümer

• den zukünftigen Grundstückseigentümer

• alle Daten bezüglich des Grundstücks, inklusive etwaiger Belastungen

• den Grundstückszustand gemäß Baurecht

• den vereinbarten Kaufpreis sowie die Zahlungsmodalitäten

• die Auflassungsvormerkung (Grundbuch)

• und zudem auch den Gewährleistungsausschluss

Wichtig zu wissen ist, dass der Kaufvertrag erst seine rechtskräftige Gültigkeit erlangt, wenn er von Käufer und Verkäufer beim Notar unterschrieben wurde und anschließend die notarielle Beglaubigung erfolgt ist. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vertrag rechtskräftig und ein Grundbucheintrag mit dem neuen Grundstückseigentümer kann vorgenommen werden.

Sehr wichtig: die Versicherungen

Nun ist auch der richtige Zeitpunkt, sich um die wichtigsten Versicherungen zu kümmern.

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

• Bauherrenhaftpflichtversicherung

• Risikolebensversicherung

• Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass auf ihrem Land keinerlei Gefahr für Dritte besteht. Sollte sich dennoch eine Person auf dem Grundstück verletzen oder ein Sachschaden entstehen, beispielsweise durch Eisglätte oder einen umstürzenden Baum, ist der Grundstückseigentümer haftbar. Und das kann äußerst teuer werden. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftptlichtversicherung ist deshalb ein wichtiges Thema, da nur sie vor etwaigen Schadensersatzansprüchen schützt.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Für die  Zeit des Hausbaus ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung unerlässlich. Schließlich haftet der Bauherr für alles, was auf der Baustelle geschieht. Und das selbst dann, wenn die Arbeiten nicht selbst durchgeführt werden, sondern Firmen damit beauftragt werden.

Risikolebensversicherung

Eine Risikolebensversicherung wegen eines Grundstücks? Ja, definitiv! Zumindest, wenn der Grundstückskauf über einen Kredit finanziert wurde. Denn was geschieht im Fall des Todes des Kreditnehmers? Es werden die Angehörigen für die Tilgung herangezogen. Damit dies nicht geschieht, bedarf es einer Risikolebensversicherung. Diese leistet im Todesfall und sichert so die Angehörigen finanziell ab.

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Wird das Gebäude später mit Öl beheizt und somit ein Öltank eingebaut, ist zudem eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung von großer Wichtigkeit. Denn nur diese schützt den Eigentümer vor den finanziellen Folgen einer Grundwasser- oder Fließwasserverunreinigung durch sein Heizöl.

Fazit

Der Grundstückskauf ist eine große Sache mit viel Geld und es gilt dabei so einiges zu beachten. Welche Anforderungen an das Grundstück bestehen? Wie hoch ist das Budget? Dann gilt es noch Marktrecherche zu betreiben, Grundstücksangebote und den Preis zu vergleichen, Besichtigungen durchzuführen und so vieles mehr. Es empfiehlt sich definitiv, für den ganzen Prozess professionelle Hilfe einzuholen. Denn Immobilienmakler, Gutachter und Anwalt können eine wichtige Stütze sein und vor teuren Fehlkäufen bewahren.

Auch bei der Finanzierung gilt es, die verschiedenen Angebote gründlich zu vergleichen und bei der Kalkulation auch die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu beachten. Nach der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages ist es geschafft, das Eigentum am Grundstück geht auf den Käufer über und der Grundbucheintrag kann entsprechend geändert werden. Wichtig ist nun noch der Abschluss aller wichtigen Versicherungen. Und schon steht einer sorgenfreien Grundstücksnutzung nichts mehr im Wege.