Bauherr
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Tobias Beuler
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Der Bau eines Hauses ist ein Meilenstein im Leben. Dabei hat der Bauherr so einiges an Aufgaben und Pflichten inne und trägt somit die volle Verantwortung für das Bauprojekt. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was mit dem Bauvorhaben konkret auf den Bauherrn zukommt.
Was genau ist eigentlich ein Bauherr?
Wer ein Haus baut, ist der Bauherr. Richtig? Jein. Im Sinne der rechtlichen Definition ist derjenige, welcher ein Gebäude baut, nicht zwangsläufig der Bauherr. Denn die Bauherreneigenschaft hängt nicht von der Person an sich ab oder davon, ob es sich um eine Privatperson oder eine juristische Person handelt, sondern allein die Aufgabe ist entscheidend.
Bauherr ist die Person, egal ob privat oder juristisch, welche rechtlich und wirtschaftlich für das Bauprojekt verantwortlich ist. Die Aufgaben umfassen dabei sowohl die Vorbereitung, als auch die Ausführung und Überwachung des Bauvorhabens. Ob die Person dabei in eigenem Namen oder auf fremde Rechnung handelt, ist unwichtig.
Nicht verwechseln: Bauherr vs. Bauleiter
Jedes Bauvorhaben benötigt einen Bauleiter. Viele stellen sich da natürlich die Frage, ob der Bauherr auch Bauleiter sein kann. Die Antwort darauf lautet: Es kommt darauf an. Und zwar darauf, ob der Bauherr über die fachliche Expertise für diese Aufgaben verfügt.
Die Bauordnungen der Bundesländer regeln sowohl die Bauherrenschaft als auch die Bauleitung und besagen, dass Bauleiter über die für ihre Aufgabe notwendigen Erfahrungen verfügen müssen. Ist dies nicht der Fall, muss ein Fachbauleiter bzw. eine Fachbauleiterin beauftragt werden.
Es ist somit durchaus möglich, dass der Bauherr auch Bauleiter ist. Dies jedoch lediglich dann, wenn er über die notwendige Erfahrung und Sachkunde verfügt.
Da der Aufgabenumfang des Bauleiters sehr umfangreich ist, empfiehlt es sich, die Bauleitung zu übertragen. Architekten wie von abp oder auch Bauingenieure haben entsprechende Erfahrung und zudem ein geschultes Auge für alle Belange der Bauleiterschaft.
Achtung: Bau mit Bauträger vs. Bau mit Architekt
Jemand, der sein Haus mit einem Bauträger erstellt, ist Käufer und nicht Bauherr. Denn das Gebäude bleibt bis zur Übergabe Eigentum des Bauträgers. Und der Bauträger hat somit die Bauherrenschaft inne, denn er ist verantwortlich. Somit ist auch ausschließlich der Bauträger den Gewerken gegenüber weisungsbefugt.
Erfolgt das Bauen jedoch nicht mit einem Bauträger, sondern mit einem Architekten, bleibt der Beauftrager Bauherr seines Bauvorhabens.
Definition der Rolle und Aufgaben eines Bauherrn
Bauherr ist die Person, welche für die Vorbereitung, die Planung und die Umsetzung eines Bauprojekts verantwortlich ist. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um eine natürliche Person handeln. Auch eine juristische Person wie beispielsweise ein Bauträger kann der Bauherr sein. Bauen oder bauen lassen, darauf kommt es somit an.
Aufgaben und Pflichten im Bauprozess
Die Pflichten des Bauherrn sind in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Vor Baubeginn sollte somit unbedingt ein Blick in die Bundeslandsatzungen erfolgen.
In der Regel zählen folgende Punkte zu den Pflichten:
Sicherheit
Genehmigungen
Fristen
Entscheidungen
Abnahme
Zahlungen
Sicherheit
Die wichtigste Aufgabe des Bauherren ist, für Sicherheit beim Bauprojekt zu sorgen. Denn der Bauherr ist im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht verantwortlich dafür, dass seine Baustelle ordnungsgemäß abgesichert ist. Zudem muss die Sicherheit aller am Bauprojekt beteiligten Personen sowie auch von Nachbarn, Passanten und anderen Menschen gegen Schäden und Gefahren, welche durch die Arbeiten an der Baustelle oder der Baustelle selbst ausgehen, stets gewährleistet sein.
Ist es ausreichend, die Aufgabe der Sicherheit auf Dritte zu übertragen? Nein, der Bauherr ist allein verantwortlich und haftbar für etwaige Schäden. Zudem ist er, sollte er die Sicherungspflicht auf Dritte übertragen, dazu verpflichtet zu überprüfen, ob dieser Dritte seiner Sicherungspflicht auch wirklich nachkommt.
Es muss zudem ein Gesundheits- und Sicherheitskoordinator bestellt werden. Dieser erstellt entsprechende Konzepte und überwacht deren Umsetzung.
Genehmigungen
Es ist die Aufgabe der Bauherren dafür zu sorgen, dass der Bauantrag sowie alle für das Bauprojekt notwendigen Unterlagen und Dokumente eingeholt werden. Denn ohne Baugenehmigung kein Hausbau.
Damit einhergehend müssen Bauherren Berechtigungen an Personen erteilen und auf der Baustelle die Zuständigkeiten dann auch mitteilen.
Fristen
Auch ist es die Verantwortung des Bauherrn, alle notwendigen Meldungen an die für sein Bauprojekt zuständige Behörde vorzunehmen. Und dabei natürlich auch alle Zeitpunkte und Fristen wie Baubeginn und Baufertigstellung fristgerecht zu melden.
So ist der Baubeginn der zuständigen Behörde spätestens 14 Tage vor Baustellen-Einrichtung anzukündigen. Die Ankündigung muss zudem gut sichtbar auf der Baustelle ausgehängt werden.
Im Falle der Fertigstellung des Bauprojekts zum Beispiel muss die Fertigstellung bereits 14 Tage vor Ende der Baumaßnahmen an die zuständige Behörde gemeldet werden.
Entscheidungen, Mitteilungen und Meldepflichten
Der Bauherr ist zudem die Person, welche jegliche Entscheidungen, die das Bauprojekt betreffen, fällt. So zum Beispiel, über die Baumaterialien, die Dacheindeckung, die Optik der Fassade und natürlich auch, welche Handwerksunternehmen beauftragt werden.
Natürlich kann der Bauherr diese Aufgabe auch an fachkundige Architekten, wie beispielsweise die Architekten von a better place delegieren. Diese besprechen alles in Ruhe mit dem Bauherrn und treffen dann die Entscheidung.
Auch die Auswahl des Bauleiters obliegt dem Bauherr. Den entsprechenden Namen muss der Bauherr nach seiner Entscheidung an die zuständige Bauaufsichtsbehörde mitteilen.
Werden während der Bauphase gefährliche Altlasten oder archäologische Funde entdeckt, so muss dies ebenfalls der Behörde mitgeteilt werden.
Zudem muss der Bauherr stets jegliche Unterlagen und Nachweise zu den auf der Baustelle verwendeten Bauprodukten und auch Bauarten bereithalten.
Zu den Meldepflichten vom Bauherr gehört auch die Anzeigepflicht von Unfällen, welche auf seiner Baustelle geschehen.
Abnahme
Ebenfalls zu den Aufgaben vom Bauherr gehört die Bauabnahme. Also die Abnahme der Teilleistungen und Gesamtarbeiten der Gewerke. Auch hier muss eine bestimmte Frist eingehalten werden, denn nur dann hat der Bauherr bei Mängeln einen Gewährleistungsanspruch. Dabei muss der Bauherr nicht unbedingt selbst bzw. allein die Abnahme durchführen. Es kann dafür auch ein fachkundiger Bausachverständiger bestellt werden.
Bitte geben Sie hier Ihre Postleitzahl ein, um einen Bausachverständigen in der Nähe zu finden:
Zahlungen
Alle Handwerksunternehmen und auch alle Dritte, welche auf der Baustelle beschäftigt werden, müssen durch den Bauherr fristgerecht bezahlt werden. Dies gilt für Teilzahlungen und auch für die Endrechnungen der Gewerke und Dritten.
Wichtig zu wissen dabei ist, dass bei verspäteter Zahlung oder Nichtzahlung die Kündigung des Vertrages erfolgen kann. Dies hätte für das Bauprojekt schwerwiegende Folgen. Denn nicht nur, dass der Bauherr sich dann um neue Bau- und Handwerksunternehmen, evtl. zu höheren Preisen, kümmern muss. Die Handwerksunternehmen müssten zudem umgehend mit ihrer Arbeit beginnen können, andernfalls droht eine zeitliche Verzögerung beim Bauprojekt. Was im schlimmsten Fall weitere Kosten nach sich ziehen kann.
Der Bauherr und seine Rechte: ein Überblick
Neben Pflichten hat ein Bauherr natürlich auch Rechte. So zum Beispiel die freie Entscheidung im Hinblick auf den Baupartner und die Handwerker. Zudem hat der Bauherr auch das Recht, bei Schäden und Mängeln Nachbesserung und Schadensersatz zu fordern. Beispielsweise wenn ausgeführte Leistungen mangelhaft erbracht wurden oder es zu zeitlichen Verzögerungen beim Bau kommt.
Auch die Entscheidung darüber, ob alle Leistungen am Bau durch Unternehmen ausgeführt werden oder ob er manche Dinge als Eigenleistung einbringen will, ist ein Recht des Bauherrn.
Zudem kann der Bauherr die Abnahme der Bauleistungen von einem Sachverständigen durchführen und anschließend etwaige Mängel schriftlich festhalten lassen.
Natürlich darf er, im Falle von nicht beseitigten Mängeln, die Abnahme auch verweigern. Ein weiterer positiver Aspekt dieses Bauherren-Rechts: Wurde der Mangel nicht innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist beseitigt, ist der Bauherr berechtigt, die Mängelbeseitigung anderweitig durchführen zu lassen. Und dies auf Kosten des Bauunternehmens.
Wie können Bauherren sich absichern?
Der Bauherr bzw. die Bauherrin tragen über die gesamte Bauzeit hinweg die volle Verantwortung für alles, was auf ihrer Baustelle geschieht. Sie stehen in der Haftung. Dadurch sind sie bei etwaigen Verletzungen und Schäden, welche durch oder auf ihrer Baustelle passieren, schadensersatzpflichtig. An den Bauherr gerichtete Schadensersatzansprüche können, je nach Art der Verletzung und den daraus resultierenden Folgen, schnell existenzbedrohend hoch werden. Umso wichtiger ist es für Bauherren, sich umfassend für alle Eventualitäten abzusichern. Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren sind:
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Bauleistungsversicherung
Bauhelferunfallversicherung
Feuerrohbauversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung sichert die Bauherren gegen Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden ab. Ein Beispiel: Wird das Auto des Nachbarn durch die Baustelle oder Tätigkeiten auf der Baustelle beschädigt, leistet die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Gleiches gilt für den Fall, wenn ein Fußgänger auf dem durch die Baustelle verunreinigten Gehweg ausrutscht.
Die Kosten für diese wichtige Absicherung können ungefähr mit 1/1000stel der Bausumme kalkuliert werden. Die genaue Höhe ist jedoch vom jeweiligen Versicherungsanbieter abhängig.
Gegen Elementarschäden wie Hochwasser und Sturm, gegen höhere Gewalt, gegen Vandalismus und auch gegen Material- und Konstruktionsfehler sichert die Bauleistungsversicherung ab. Denn solche unvorhersehbaren Ereignisse und Schäden haben meist sehr hohe Kosten zur Folge. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass mit der Bauleistungsversicherung keine Brandschäden versichert sind.
Die Bauleistungsversicherungs-Kosten werden anhand der Gesamtbaukosten berechnet.
Ebenfalls sehr wichtig ist die Bauunfallversicherung bzw. die Bauhelferunfallversicherung. Und zwar dann, wenn Bauherren mit Familie, Verwandten oder Freunden bauen. Denn leider sind Unfälle auf Baustellen keine Seltenheit. Vor allem dann, wenn Laien mitarbeiten. Die Bauunfall- bzw. Bauhelferunfallversicherung schützt Bauherren vor den teuren Folgekosten eines Unfalls auf ihrer Baustelle.
Die Feuerrohbauversicherung ist nicht nur eine wichtige Absicherung für Bauherren gegen Brand- und Blitzschlagschäden, sondern zudem oftmals eine Voraussetzung für den Erhalt einer Finanzierungsbestätigung. Es handelt sich bei dieser wichtigen Versicherung um eine zusätzliche Versicherung zur Bauleistungsversicherung.
Weitere nützliche Versicherungen
Es gibt noch weitere Absicherungen, welche für den Bauherrn durchaus sinnvoll sind.
Bauherren-Rechtsschutzversicherung
Wohngebäudeversicherung
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Es empfiehlt sich durchaus, dass Bauherren sich von einem Versicherungsmakler zum Versicherungsbedarf ihres Bauprojekts beraten lassen.
Wechselt der Bauherr, was dann?
Ein Bauherren-Wechsel kann beispielsweise vorkommen, wenn das Grundstück, welches bebaut werden soll, verkauft wird. Der Grundstücksverkauf muss natürlich an die Baubehörde gemeldet werden. Und im Zuge dessen auch der Wechsel der Bauherrenschaft und die damit einhergehende Änderung in der Verantwortlichkeit.
Mit der Übergabe des Grundstücks werden auch die Aufgaben, Pflichten und Rechte auf den neuen Bauherrn übertragen.
Die Bedeutung der Wahl des richtigen Bauunternehmens
Wenn es um den Hausbau geht, ist die Auswahl des richtigen Bauunternehmens von äußerst wichtiger Bedeutung. Denn wird dieses falsch ausgewählt, kann es zu schwerwiegenden Problemen und existenzbedrohenden Kosten führen.
Bei der Auswahl des für das Bauprojekt perfekten Bauunternehmens sollten unbedingt mehrere Angebote eingeholt und gründlich sorgfältig werden. Ein besonderes Augenmerk sollte dabei neben dem Preis-Leistungs-Verhältnis auf die Inklusiv-Details gelegt werden. Es kann durchaus sein, dass bei Anbieter C so einiges im Preis enthalten ist, wofür bei Anbieter A, B und D extra gezahlt werden muss.
Beim Angebotsvergleich sollte auf folgende Punkte geachtet werden:
Preis
Leistungen
Zeitrahmen
Materialien
Garantien
Auch die Referenzen der Bauunternehmen sollten verglichen werden. Hilfreich sind stets auch Bewertungen ehemaliger Kunden im Internet.
Wichtig ist bei allen Fakten jedoch auch das Baugefühl. Denn das richtige Bauunternehmen ist einfach auch eine Sache des Vertrauens.
Die Rolle des Architekten
Der Architekt als Profi in Sachen Bau unterstützt den Bauherr in dessen Belangen. Dabei wird er nicht nur gestalterisch tätig, sondern ist auch der Experte bei technischen und wirtschaftlichen Herausforderungen.
Auch während der Bauphase rentiert es sich, einen Architekten mit der Aufsicht über das Bauvorhaben zu betreuen. So wird die Qualität des Baus sichergestellt und etwaige Mängel oder auch Fehler frühzeitig erkannt.
Die Aufgaben des Architekten umfassen:
Planungsabwicklung, vom Entwurf bis zur Baugenehmigung und detaillierter Planung.
Aufklärung und Beratung hinsichtlich baurechtlicher Fragen
Abstimmung mit allen Bereichen am Bau
falls dafür beauftragt: Bauüberwachung
stete Qualitäts- und Kostenkontrolle
Hinweispflicht und Beratungstätigkeit
Der Architekt ist durchaus ein wichtiger Erfolgsfaktor des Bauprojekts. Bei der Auswahl sollte daher nicht ausschließlich auf seinen Preis, sondern vor allem auf seine Qualität und Expertise geachtet werden.
Fazit
Beim Bauherr handelt es sich um diejenige Person, welche die wirtschaftliche und rechtliche Verantwortung für das Bauprojekt trägt. Lediglich, wer mit einem Bauträger seinen Traum vom Haus verwirklicht, ist Käufer und nicht Bauherr.
Die wesentliche Verantwortlichkeit des Bauherrn betrifft die Vorbereitung, die Ausführung und die Überwachung des Bauvorhabens.
Der Bauherr kann auch Bauleiter sein. Dies jedoch nur dann, wenn er über die notwendige fachliche Expertise für diese Aufgabe verfügt.
Der Bauherr trägt die Verantwortung für das Bauvorhaben und hat damit eine Menge Pflichten und auch ein Haftungsrisiko.
