Hausübergabe

Wie läuft eine Hausübergabe ab?

Der Ablauf einer Hausübergabe ist an sich recht einfach. Dennoch gilt stete Aufmerksamkeit, denn Fehler beim Übergeben von Haus und Grundstück können im Nachhinein durchaus teuer werden.

Der Käufer und Verkäufer treffen sich also zur Hausübergabe. Diese läuft in Kurzfassung in folgenden Schritten ab.

• Begehung

• Mängelprotokollierung

• Zählerstände notieren

• Übergabe von Dokumenten

• Schlüsselübergabe

• Unterschriften

Die Übergabe- Schritt für Schritt zum neuen Eigenheim

Im ersten Schritt vereinbaren Verkäufer und Käufer einen festen Termin zur Haus- und Schlüsselübergabe. Sollte eine der Parteien kurzfristig selbst nicht anwesend sein können, muss ein Vertreter für die Übergabe gefunden werden.

Nun geht es an das Erstellen des Blanko-Übergabeprotokolls in dreifacher Ausfertigung. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel der Verkäufer oder der Makler.

Am Tag der Übergabe gilt es, jeden Bereich des Objekts gemeinsam abzulaufen und etwaige Mängel, Besonderheiten oder Vereinbarungen im Hausübergabeprotokoll festzuhalten. Auch Fotos sollten keinesfalls vergessen werden. Bei dieser Begehung wird die Immobilie vom Keller bis zum Speicher angesehen und auch die Außenanlagen sollten genau überprüft werden. Ist alles genau so, wie im Kaufvertrag vereinbart?

Werden bei der Begehung Mängel festgestellt, so werden diese umgehend im Übergabeprotokoll festgehalten. Dabei wird auch schriftlich festgehalten, wer die Mängel beseitigen wird, wann das geschieht und wer dafür aufkommt.

Nach der Begehung von Haus, Nebengebäuden und Grundstück gilt es, alle Zählerstände abzulesen und zu notieren.

Anschließend übergibt der Verkäufer sämtliche das Haus und das Grundstück betreffende Dokumente und Unterlagen an den Käufer. Um welche Dokumente es sich handelt, wird auch im Übergabeprotokoll notiert. So beispielsweise der Energieausweis, Versicherungspolicen, ein Grundrissplan, Bedienungsanleitungen für die Heizungsanlage oder auch die Solaranlage sowie Rechnungen über etwaige wichtige Reparaturen.

Wichtig ist zudem, dass sich der Käufer alle besonders wichtigen Dinge erklären lässt. So beispielsweise die Heizungsanlage, eine etwaig vorhandene Klima- oder Lüftungsanlage oder auch, wo sich die Wasseranschlüsse etc. befinden.

Es folgt die Schlüsselübergabe. Dabei gibt der Verkäufer sämtliche Schlüssel zu Haus, Nebengebäuden, Zufahrtstor, Briefkasten etc. an den Käufer. Die Art und Anzahl der Schlüssel wird im Hausübergabeprotokoll festgehalten.

Zuguterletzt überprüfen alle Anwesenden den Inhalt des Übergabeprotokolls. Ist alles korrekt, erfolgt die Unterschrift des Protokolls durch alten Eigentümer, neuen Eigentümer und etwaige anwesende Zeugen wie dem Makler oder andere Beteiligte. Mit den Unterschriften bestätigen Käufer und Verkäufer den Inhalt des Hausübergabeprotokolls, die Abgabe bzw. den Erhalt der Dokumente und der Schlüssel sowie die Kenntnis über die Mängel und den diese betreffenden Vereinbarungen.

Was soll vor der Hausübergabe beachtet werden?

Beide Parteien sollten sich darüber bewusst sein, dass die Hausübergabe nicht erst mit der Begehung vor Ort stattfindet. Vielmehr beginnt die Übergabe theoretisch bereits mit der Erstellung des Kaufvertrages. Beziehungsweise durch die darin aufgenommenen Details und Regelungen. Somit ist es äußerst wichtig, den Kaufvertrag genau auf Richtigkeit zu prüfen.

Wichtig ist zudem, vor der Unterschrift des Kaufvertrages eine nochmalige Besichtigung durchzuführen und ein Besichtigungsprotokoll, gegebenenfalls auch mit Fotos, zu erstellen. So wird der Zustand der Immobilie und des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufes dokumentiert. Dies ist wichtig, denn eine gängige Formulierung bei Immobilienkaufverträgen lautet „Gekauft wie gesehen“.

Hausverkäufer sollten zudem definitiv darauf bestehen, erst nach Erhalt vom Kaufpreis die Schlüsselübergabe durchzuführen. Der Grund dafür ist folgender: Oftmals wünschen Käufer einen möglichst frühen Zugang zu ihrem neuen Heim. Schlichtweg, um Modernisierungen oder Renovierungen frühestmöglich durchführen zu können. Doch genau hier liegt die Crux für den Verkäufer verborgen. Verursacht der Käufer während der Arbeiten oder auch während der Umzugsvorbereitungen einen Schaden, so haftet nicht er, sondern der Verkäufer dafür. Und dies vollumfänglich. Schließlich ist er, aufgrund des noch nicht eingegangenen Kaufpreises, immer noch der Eigentümer der Immobilie und somit haftbar.

Checkliste für die Hausübergabe: Vorbereitung und Planung

Eine gründliche Vorbereitung sowie das Erstellen einer Checkliste ist die Basis für eine erfolgreiche und problemlose Hausübergabe. Denn nur so werden definitiv alle wichtigen Punkte beachtet und Probleme sowie Folgekosten vermieden.

Frühzeitige Planung durch Käufer und Verkäufer für einen reibungslosen Ablauf

Käufer und Verkäufer vereinbaren den Termin zur Schlüssel- und Hausübergabe gemeinsam. Hierfür sollte im Idealfall eine Uhrzeit gewählt werden, zu welcher noch Tageslicht herrscht. Dies garantiert, dass nicht nur die Innenräume gut ausgeleuchtet sind, sondern auch das Grundstück problemlos überprüft werden kann.

Lohnt sich eine professionelle Begleitung bei der Hausübergabe?

Auch wenn es nicht zwingend erforderlich ist, dass Käufer oder Verkäufer persönlich bei der Hausübergabe anwesend sind, so ist es dennoch empfehlenswert. Schließlich ist es immer besser, solch wichtige Termine selbst wahrzunehmen, als sich auf andere zu verlassen.

Zudem kann es durchaus von Vorteil sein, wenn eine neutrale dritte Person als professionelle Begleitung der Hausübergabe beiwohnt. So zum Beispiel der Makler. Denn eine dritte Person kann später bezeugen, dass beim Hausverkauf-Abschluss, also der Übergabe, alles mit rechten Dingen vor sich gegangen ist. Zudem sollte das Protokoll nicht nur von Käufer und Verkäufer, sondern von allen anwesenden Personen unterschrieben werden.

Ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf Pflicht?

Die wichtigste Frage zuerst: Ein Übergabeprotokoll ist beim Hausverkauf keine Pflicht. Allerdings empfiehlt es sich durchaus, ein solches Hausübergabeprotokoll zu erstellen, da sich ab der Übergabe die Beweislast dreht. So erspart es sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer im Zweifelsfall viel Ärger und Probleme.

Erstellt wird das Übergabeprotokoll beim letzten Rundgang, also der Schlüssel- und Hausübergabe. Das Übergabeprotokoll sollte in dreifacher Ausführung erstellt und unterschrieben werden. Ein Exemplar für den Verkäufer, ein Exemplar für den Käufer und das dritte Exemplar für die Versorgungsbetriebe als Information über den Wechsel des Eigentümers von der Immobilie.

Vorteile des Hausübergabeprotokolls

Ein Übergabeprotokoll birgt Vorteile für beide Parteien:

• minimiertes Risiko für Streitigkeiten

• vollständige und übersichtliche Feststellung des Zustands von Gebäude und Grundstück zum Übergabezeitpunkt

• vollständige Dokumentation, welche auch bei einem eventuellen späteren Weiterverkauf der Immobilie hilfreich ist

• durch die gemeinsame Erstellung des Übergabeprotokolls durch Käufer und Verkäufer können Unstimmigkeiten umgehend geklärt werden

• Beweismittel bei etwaigen späteren Streitigkeiten

Der Inhalt vom Übergabeprotokoll

Für eine optimale Absicherung aller Beteiligten sollten folgende Punkte unbedingt im Übergabeprotokoll enthalten sein:

• Anschrift des Verkaufsobjekts

• Vollständiger Name, aktuelle Anschrift und das Geburtsdatum vom Verkäufer

• Vollständiger Name, aktuelle Anschrift und das Geburtsdatum vom Käufer

• Datum und Uhrzeit der Begehung

• Je ein Abschnitt für jeden Raum des Gebäudes, in welchem der aktuelle Zustand, etwaiges Inventar und etwaige Mängel und Schäden eingetragen werden

• Ein Abschnitt für den Garten und die Außenanlagen

• Wird Inventar wie beispielsweise die Kücheneinrichtung übernommen, eine exakte Auflistung des Inventars

• Zählernummer und Zählerstand von Strom, Gas, Wasser, Heizung und sonstigem

• Dienstleistungen, wie beispielsweise Müllabfuhr, welche durch den neuen Eigentümer weiter genutzt werden

• Übergebene Unterlagen

• Übergebene Schlüssel und Anzahl der Schlüssel

• Zustand, in welchem das Haus übergeben wird (renoviert, geräumt, besenrein)

• Datum und Unterschrift von Verkäufer und Käufer

• Unterschrift von etwaigen Zeugen

Je mehr Details bei der Hausübergabe in das Übergabeprotokoll eingetragen werden, desto unwahrscheinlicher ist es, etwas zu vergessen oder zu übersehen.

Die übergebenen Unterlagen

Bei der Hausübergabe werden dem Käufer auch diverse Unterlagen das Haus und Grundstück betreffend ausgehändigt. Diese sollten ebenfalls exakt im Protokoll aufgeführt werden.

Bei den wichtigen Unterlagen handelt es sich um folgende Dokumente.

• amtlicher Lageplan

• Grundriss der Immobilie

• Wohnflächenberechnung

• Energieausweis

• Rechnungen und Nachweise über durchgeführte Inspektionen und Wartungen, beispielsweise für Abwasser, Heizung und Schornstein

• Rechnungen und Nachweise über etwaige Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen

• Grundsteuerbescheide

• Versicherungsscheine

• Bedienungsanleitungen für die Heizungsanlage und Elektrogeräte

• Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, müssen zudem noch der aktuelle Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnungen und auch die Mieterakte übergeben werden

Extra-Tipps und zur Hausübergabe

Die Grundsteuerpflicht wird erst zum neuen Jahr auf den Käufer übertragen. Bis zum Jahresende des Verkaufsjahres bleibt der Verkäufer grundsteuerpflichtig.

Der Käufer ist ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe für alle anfallenden Kosten zuständig.

Was die Geräte im Haus betrifft, so sollte der Käufer sich diese während der Hausübergabe erklären lassen und auf die Aushändigung der Bedienungsanleitungen achten

Wichtig ist zudem, dass der Verkäufer die bestehende Feuerversicherung nicht sofort kündigt. So genießen die Käufer nach Eigentumsübergang noch den Schutz dieser wichtigen Versicherung und können sich innerhalb von vier Wochen nach Eigentumsübergang überlegen, ob sie diese Versicherung übernehmen oder kündigen wollen. Dies sollte ebenfalls im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Ein weiterer Tipp: Während der Begehung bei der Hausübergabe sollten Fotos gemacht werden. Und dies von allen Bereichen, unabhängig davon, ob diese Mängel enthalten oder nicht. Dies beugt späteren Unklarheiten und Streitigkeiten vor.

Wenn Mängel erst nach der Übergabe auffallen

Werden bei der Begehung im Rahmen der Hausübergabe Mängel oder auch Qualitätsprobleme festgestellt, so müssen diese dokumentiert werden.

Hierbei sollten sowohl der genaue Schaden oder Mangel aufgeführt werden als auch der Zeitpunkt, bis zu welchem der Verkäufer den Mangel zu beheben hat.

Was passiert mit Mängeln, die nach dem Kauf des Hauses entdeckt wurden?

Sollten Mängel am Haus oder bei den Außenanlagen erst nach dem Hauskauf und nach der Hausübergabe entdeckt werden, so ist das natürlich äußerst ärgerlich. Denn in der Regel ist der Verkäufer für nachträglich aufgetretene Mängel nicht. Die Beseitigung dieser geht zu Lasten des Käufers, da dieser das Objekt wie angeboten bzw. wie gesehen übernommen hat.

Dieser Haftungsausschluss im Bezug auf den Verkäufer gilt jedoch nur, sofern dieser die Mängel nicht arglistig verschwiegen hat. Der Käufer muss somit zwei Dinge beweisen. Zum einen, dass überhaupt ein Mangel vorliegt. Zum anderen, dass eben dieser Mangel bereits vor der Hausübergabe vorgelegen hat. Im Gegenzug hat jedoch auch der Verkäufer nachzuweisen, dass ihm der Mangel bei der Hausübergabe nicht bekannt war.

Bei verschwiegenen Mängeln

Stellt sich heraus, dass der Verkäufer die Mängel bewusst verschwiegen hat, hat er rechtswidrig gehandelt. Der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten und der Kauf rückgängig gemacht werden. Zudem kann der Käufer in einem solchen Fall auch Schadensersatz geltend machen.

Folgende Mängel werden leider relativ häufig verschwiegen:

• Schimmel im Haus

• verstopfte Rohre bzw. daraus resultierender Wasserschaden

• Probleme bei der Funktionsfähigkeit von technischer Ausstattung wie beispielsweise dem Garagentor oder einer vorhandenen Klimaanlage oder Lüftung

• Nachbarschaftsstreitigkeiten

Fazit

Die Übergabe vom Haus ist der letzte Schritt zum neuen Eigenheim. Der Zeitpunkt dieses wichtigen Tages wird im Kaufvertrag festgelegt. In der Regel erfolgt die Übergabe nach der Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Ebenfalls im Kaufvertrag enthalten sind Informationen über den Zustand des Hauses bei Übergabe. Am Übergabetag sollte durch den Käufer gründlich geprüft werden, ob der im Kaufvertrag festgelegte Zustand auch vorliegt.

Wichtig dabei ist das Hausübergabeprotokoll, denn dieses hält den Gebäudezustand zum Zeitpunkt der Übergabe fest. Es beinhaltet zudem auch eine Bestandsaufnahme der Außenanlagen sowie aller Räume. Auch die tagesaktuellen Zählerstände werden im Übergabeprotokoll erfasst. Ebenso etwaige individuelle Vereinbarungen.

Werden erst bei der Schlüsselübergabe Schäden oder Mängel am Haus oder den Außenanlagen festgestellt, so werden auch diese im Übergabeprotokoll eingetragen. Dies ist vor allem deshalb wichtig, da sich mit dem Zeitpunkt der Übergabe die Beweislast dreht. Zudem werden eventuell bestehende Versicherungspolicen und Dienstleistungsverträge, sofern diese vom neuen Hauseigentümer übernommen werden, auch in das Übergabeprotokoll aufgenommen.