Hausabnahme

Endlich ist es soweit, der Hausbau ist abgeschlossen. Nun ist es Zeit für die Hausabnahme. Ein aufregender Tag für die Bauherren. Trotz allem Enthusiasmus und Vorfreude auf den Einzug dürfen jedoch wichtige Aspekte dabei keinesfalls außer Acht gelassen oder gar vergessen werden. Ein Abnahmeprotokoll ist deshalb ein unbedingtes Muss.

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Wichtiges zur Haus- bzw. Bauabnahme

Bei der Hausabnahme handelt es sich, rechtlich gesehen, um eine einseitige Erklärung vom Bauherrn. Mit seiner Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll nimmt der Bauherr die durch das Bauunternehmen erbrachten Leistungen als fertiggestellt und mängelfrei an. Es wird somit von ihm bestätigt, dass das Gebäude genau wie im Bauvertrag vereinbart erstellt worden ist.

  • Die Bauabnahme sollte stets förmlich geschehen. Also bei einem offiziellen Termin auf der Baustelle mit Bauunternehmer, Bauleiter, Bauherrn und bestenfalls auch einem unabhängigen Sachverständigen.

  • Ist das Haus nicht fertiggestellt, kann der Bauherr die Abnahme verweigern. Doch Achtung: Hier muss der Bauvertrag beachtet werden. Denn nur die darin vereinbarten Arbeiten müssen fertiggestellt sein.

  • Mit der Bauabnahme verändert sich die Beweislast: Sie kehrt sich um. Ab diesem Zeitpunkt ist der Bauherr bereits in der Beweispflicht. Wird ein Mangel festgestellt, muss somit nun der Bauherr beweisen, dass für diesen Mangel das Bauunternehmen verantwortlich ist.

  • Wichtig ist auch ein Vorbehalt in der Bauabnahme. Ohne diesen besteht für den Kunden, also den Bauherrn, keinerlei Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Neuherstellung.

  • Zudem geht das Risiko für Schäden am Gebäude mit der Bauabnahme auf den Bauherrn über. Somit muss der Hauseigentümer sein Haus ab diesem Zeitpunkt auch versichern.

  • Nach der Hausabnahme hat der Bauunternehmer zudem Anspruch auf die Schlusszahlung. Gleichzeitig mit der Bauabnahme beginnt auch schon die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

  • Der Bauherr erscheint nicht zum Hausabnahme-Termin? Dann gilt die Abnahme als verweigert, oder? Nein! Denn genau das Gegenteil ist dann der Fall. Versäumt der Bauherr den Abnahmetermin, gilt der Bau bzw. das Haus als abgenommen.

Bauabnahme nur beim Hausbau, oder?

Ob Massivhaus oder Fertighaus, Bauherren wissen, am Ende der Bauphase kommt die Bauabnahme. Doch nicht nur beim Neubau eines Hauses, sondern auch bei einem Umbau oder einer Sanierung muss die fertiggestellte Leistung zum Schluss offiziell bestätigt, also abgenommen werden.

Dabei handelt es sich bei der Abnahme um einen sehr wichtigen Schritt, denn erst mit der Unterschrift der Bauabnahme beginnt nicht nur die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren des Bauunternehmens. Es gehen zugleich auch alle Risiken und Gefahren allein auf den Bauherren über.

Hausabnahme: Was ist zu beachten?

Das Wichtigste bei der Hausabnahme ist das Abnahmeprotokoll. Folgende Punkte sollten in diesem Protokoll unbedingt enthalten sein:

  • Anschrift der Baustelle

  • Datum der Hausabnahme

  • Name des Bauherrn

  • Namen aller Teilnehmer am Abnahmetermin

  • Datum und Auftragsnummer des Bauvertrages

  • sämtliche abzunehmende vertragliche Leistungen

  • Datum des Baubeginns und Datum der Baufertigstellung

  • Auflistung aller Mängel, sowohl bekannte Mängel als auch noch nicht behobene und neue Mängel

  • Dinge und Zustände, welche als Mangel angesehen werden

  • Fristen für die Mängel-Behebung

  • Vereinbarung eines neuen Abnahmetermins nach der Beseitigung der Mängel

  • Rechte-Vorbehalt des Auftraggebers wegen festgestellter Mängel

  • Rechte-Vorbehalt des Auftraggebers wegen verwirkter Vertragsstrafe

  • Beginn und Ende der Gewährleistungsfrist

  • Unterschriften von Auftraggeber/Bauherr, Bauunternehmen, ggf. Bauleiter und Sachverständigen

Die Abnahme – Schritt für Schritt zum neuen Eigenheim

Teilnehmer bei der Hausabnahme sind in der Regel der Bauunternehmer und der Bauherr. Von Vorteil für den Bauherrn kann es sein, wenn zudem auch ein Sachverständiger oder anderweitiger Experte in diesem Gebiet ihn bei der Abnahme begleitet.

Und so läuft die Hausabnahme in der Regel ab:

Schritt 1: Der Bauunternehmer oder der Bauleiter informiert den Bauherrn über die bevorstehende Fertigstellung seines Hauses. Es wird ein Termin für die Bauabnahme vereinbart.

Hier ist wichtig zu wissen, dass ein vom Bauherrn nicht eingehaltener Abnahmetermin oder eine grundlose Abnahme-Verweigerung durchaus schon als fiktive Abnahme gewertet werden kann.

Schritt 2: Nun geht es an die Vorbereitung des Abnahmetermins. Dazu zählt für den Bauherrn auch, schon jetzt einen unabhängigen Experten zu beauftragen. Und diesem für die Terminvorbereitung den Bauvertrag inklusive detaillierter Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung zukommen zu lassen. Zudem sollte einige Tage vor der finalen Hausabnahme eine Vorab-Begehung von Bauherr, Sachverständigen und Bauleiter erfolgen. Auch ein Einblick in das Bautagebuch ist empfehlenswert.

Schritt 3: Die Begehung ist der dritte Schritt der Hausabnahme. Der Bauleiter führt dabei den Bauherrn und den unabhängigen Experten durch das fertiggestellte Gebäude. Hier gilt es, mit Ruhe und ausreichend Zeit vorzugehen. Zudem sollten Bilder oder Videos als zusätzliche Absicherung gemacht werden. Jeder Raum, jegliche Besonderheit und natürlich auch jeder Mangel müssen im Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

Schritt 4: Nun steht, sofern alles in Ordnung und vor allem mängelfrei ist, an die Unterschrift des Hausabnahmeprotokolls. Mit seiner Unterschrift nimmt der Bauherr somit das Gebäude ab. Wichtig zu wissen: Ab diesem Zeitpunkt kehrt sich die Beweislast um!

Der Bauunternehmer muss zudem sämtliche die Baustelle und das Haus betreffenden Unterlagen an den Bauherrn übergeben. So zum Beispiel sämtliche Berechnungen, sowie technische Nachweise und auch Skizzen, welche den Verlauf von allen Leitungen darstellen.

Schritt 5: Wurden bei der Begehung Mängel entdeckt oder werden diese auch nur vermutet, muss dies unbedingt als Vorbehalt im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Gleiches gilt auch für noch nicht vollständig beendete Arbeiten und auch, wenn Leistungen nicht wie bauvertraglich vereinbart erbracht worden sind.

Sämtliche nicht erbrachten Leistungen und alle Mängel werden dabei im Protokoll aufgelistet und eine Frist für die Nachbesserung gesetzt.

Vorbereitung und Planung für die Abnahme

Eine gründliche Vorbereitung sowie das Erstellen einer Checkliste sind die Basis für eine erfolgreiche und problemlose Hausübergabe. Denn nur so werden definitiv alle wichtigen Punkte beachtet und Probleme sowie Folgekosten vermieden.

Zusammenstellung der zu überprüfenden Punkte vor Abnahme

Gerade für Laien ist es oftmals schwierig, all die bei einer Hausabnahme wichtigen Punkte zu erkennen und bei der Begehung auch zu kontrollieren. Eine besonders gute Hilfe hierbei sind Checklisten und weitere Artikel wie beispielsweise die von Fertighausexperte für das Fertighaus oder Hausbauexperte für Massivbauhäuser.

Professionelle Unterstützung bei der Hausabnahme

Als Laie ist es schwierig für den Bauherrn, Mängel zu erkennen. Um auf der sicheren Seite zu sein und später keine böse Überraschung zu erleben, sollten Bauherren sich bei der Hausabnahme von einem Sachverständigen begleiten lassen.

Dieser verfügt nicht nur über das notwendige Fachwissen, um Mängel sicher zu erkennen, sondern er hat auch Kenntnis über wichtige Fristen und Regeln. Zudem hält er zahlreiche wertvolle Tipps für Bauherren bereit für eine Hausabnahme ohne Fehler.

Zudem kann es, vor allem wenn Unstimmigkeiten oder Mängel vorliegen, bei der Hausabnahme durchaus ganz schön zur Sache gehen. Kein Wunder, schließlich geht es dabei auch um die Schlussrechnung des Bauunternehmens und somit nicht gerade wenig Geld. Da kann es durchaus zu Diskussionen, Verhandlungen oder sogar Streit kommen.

Umso besser, wenn ein Profi die Bauherren bei der Bauabnahme begleitet und unterstützt.

Qualitätssicherung bei der Hausabnahme

Bauherren sollten noch vor der eigentlichen Bauabnahme prüfen, ob alle Arbeiten durch das Bauunternehmen sauber und vor allem ohne Mängel durchgeführt wurden. Wird dies versäumt, können nicht nur Ärger, sondern auch hohe Kosten die Folge sein.

Zu den häufigsten Baumängeln zählen:

  • unzureichende Abdichtung von Keller und Fundament

  • mangelhaft eingebaute Fenster oder Türen

  • falsch eingebaute Wände, Trennwände und Treppen mit daraus resultierendem mangelnden Schallschutz

  • falsch oder schlampig installierte Haustechnik

Fünfjährige Gewährleistungsfrist – wichtig, wenn Mängel erst nach der Hausabnahme entdeckt werden

Ob Fertighaus oder Massivhaus, treten bei einem Neubau nach der Hausabnahme Mängel auf, kann der Hauseigentümer bis fünf Jahre nach der Hausabnahme von der Baufirma Gewährleistung fordern. Das klingt jedoch leichter, als es wirklich ist. Denn mit der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um. Das bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt die Beweislast beim Bauherrn liegt. Sprich: Er muss beweisen, dass der Bauunternehmer für den Mangel verantwortlich ist.

Fazit

Die Freude darüber, dass die Bauphase endlich beendet ist und der Einzug bereits kurz bevorsteht, ist bei allen Bauherren groß. Dennoch sollte ein kühler Kopf bewahrt werden und die Hausabnahme mit größter Sorgfalt und bestenfalls in Begleitung eines Sachverständigen durchgeführt werden. Durch seine Hilfe und Tipps geschieht die Hausabnahme schnell und sicher.

Durch die Bauabnahme kommt es zu vielen rechtlichen Änderungen, sodass nun der Bauherr allein für sein Haus verantwortlich ist. Umso wichtiger ist es, dass der Bauherr das Hausabnahmeprotokoll erst dann unterschreibt, wenn es auf alle wichtigen Bestandteile hin überprüft wurde und auch alle Mängel darin dokumentiert wurden. Auch eine Frist für die Nachbesserungen sollte unbedingt im Bauabnahmeprotokoll enthalten sein.

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