Abriss Berlin

Warum ein Abriss nötig sein kann

Es gibt eine Reihe von Gründen, weshalb das Abreißen eines Gebäudes nötig ist. Wir haben uns die wichtigsten näher angeschaut.

• Baufälligkeit – Bauwerke sind so stark beschädigt oder aufgrund ihrer Bausubstanz nicht mehr sicher, dass ein Abriss die einzige Option darstellt.

• Sanierungskosten – Im Vergleich zu einem Neubau sind die Sanierungskosten deutlich höher, weshalb das Abreißen des Gebäudes wirtschaftlicher ist.

• Umsetzen neuer Pläne – Weder die architektonischen noch die energetischen Pläne in. Bezug auf das bestehende Haus lassen sich umsetzen.

• Neue Baustandards – Ein Haus entspricht nicht mehr den neuen Baustandards in Bezug auf Barrierefreiheit oder Energieeffizienz.

• Schadstoffbelastung – Das Gebäude ist mit gefährlichen Materialien wie zum Beispiel Asbest, PCB oder sonstigen kontaminierten Baustoffen belastet. Der Abriss ist für das Umfeld die sicherste Option.

• Umsetzen eigener Bedürfnisse – Weder der Grundriss noch die Größe des Hauses entsprechen den eigenen aktuellen Bedürfnissen.

• Wirtschaftliche Gründe – Das Grundstück befindet sich in einer begehrten Lage. Das Haus dagegen spiegelt nicht im mindesten den Wert des Grundstücks wider.

Gesetzliche Rahmenbedingungen für Abrissarbeiten in Berlin

Nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland sind Abrissarbeiten genehmigungspflichtig. Dies gilt im Besonderen bei größeren Gebäuden oder solchen, die unter Denkmalschutz stehen.

Abrissgenehmigung: Wann ist sie erforderlich?

• Größere Gebäude – Für Gebäude mit einer Größe von mehr als 300 Kubikmeter ist eine Abrissgenehmigung erforderlich, da dies oftmals auch eine größere potenzielle Auswirkung auf die Umgebung hat.

• Denkmalschutz – Stehen Gebäude unter Denkmalschutz, dürfen sie auf keinen Fall ohne eine Abrissgenehmigung abgerissen werden. Grund hierfür ist sowohl der kulturelle als auch historische Wert des Bauwerks.

• Bebauungsplan – Ist ein Gebäude im jeweiligen Bebauungsplan als schützenswert ausgewiesen, wird eine Abrissgenehmigung benötigt. So kann sichergestellt werden, dass der Abriss mit den städtebaulichen Zielen einhergeht.

• Regelungen im Arten- und Naturschutz – Gefährden die Abrissarbeiten den natürlichen Lebensraum oder gar die Artenvielfalt, ist eine Abrissgenehmigung erforderlich. So kann sichergestellt werden, dass der Naturschutz beachtet wurde.

• Nutzungsänderungen – Findet der Abbruch aufgrund einer Nutzungsänderung des Gebäudes (Wohngebäude zum Geschäft) ist ebenfalls eine entsprechende Genehmigung erforderlich.

Der Antrag auf eine Abrissgenehmigung kann vom zuständigen Bauherrn gestellt werden. Dennoch raten wir dazu, dass ein Architekt, der eventuell auch für den Neubau des Gebäudes auf dem Grundstück zuständig ist, den Antrag bei der Behörde stellt. Zum Antrag auf Abrissgenehmigung müssen folgende Dokumente beigefügt werden:

• Abrissanzeige

• Grundbuchauszug

• Lageplan des Grundstücks

• Pläne und Berechnungen

• Fotos des Bauwerks, welches abgerissen werden soll

• Nachweise über eventuelle Altlasten oder Bodenkontaminationen

Weitere Informationen rund um die Abrissgenehmigung und zur Suche nach einem Architekten können Interessenten auf der Webseite von A Better Place nachlesen.

Berliner Bauordnung & Vorschriften

In der Berliner Bauordnung (BauOBIn) ist festgelegt, dass das Abreißen von Gebäuden generell genehmigungspflichtig ist. Sollen Objekte beseitigt werden, die nicht als Wohnraum genutzt werden, reicht eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde aus, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Zu den Voraussetzungen zählen das Einhalten der vorgeschriebenen Abstandsflächen, um so die Nachbarrechte zu schützen. Die Vorschriften gelten insbesondere in Bezug auf die Wandhöhen, Dachhöhen und die Tiefe der Abstandsflächen. Nachzulesen ist dies in § 6 der Berliner Bauordnung.

Für das Abreißen von denkmalgeschützten Gebäuden ist laut § 12 DSchGBIn eine besondere denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich. Der Antrag muss bei der unteren Denkmalschutzbehörde gestellt werden.

Bei Abbrucharbeiten müssen zwingend die Bestimmungen des Natur- und Artenschutzes beachtet werden. Befindet sich zum Beispiel auf dem Abrissgebiet eine Fortpflanzungs- oder Ruhestätte von Fledermäusen oder Vögeln, muss bei der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz ein Antrag auf Ausnahme gestellt werden. Verstöße gegen das Natur- und Artenschutzrecht können zum. Stopp der Maßnahmen, Bußgeldern und Freiheitsstrafen führen.

Ablauf eines Abrisses in Berlin

Der Ablauf eines Abrisses erfolgt in der Regel immer nach dem gleichen Schema und umfasst neben den vorbereitenden Maßnahmen den Abriss selbst sowie die Entsorgung von Bauschutt und sonstigen Materialien.

Vorbereitende Maßnahmen

Auch wenn die Abrissgenehmigung vorliegt, kann nicht direkt mit den Abbrucharbeiten begonnen werden.

• Beweissicherung  – Als Erstes muss die Beweissicherung durch einen Statiker oder einen Sachverständigen erfolgen. Dazu müssen die Größe, der Zustand sowie die statischen Verhältnisse des Gebäudes ermittelt werden. Diese Angaben sind für die Reihenfolge des späteren Abbruchs von größter Wichtigkeit. In diesem Zusammenhang muss das Umfeld des abzureißenden Objekts untersucht werden, damit es durch die Arbeiten nicht zu Gefahren für benachbarte Objekte oder gar die Umwelt kommt. Noch bevor das Bauwerk entrümpelt bzw. entkernt wird, müssen verschiedene Sicherheitsmaßnahmen durchgeführt werden. Dazu zählen das Absichern des Umfelds, das Tragen von Schutzkleidung sowie die fachgerechte Montage von Absturzsicherungen. Im Rahmen der Beweissicherung muss eine Analyse auf Schadstoffe erfolgen, damit entsprechende Schutzmaßnahmen während der Arbeiten eingehalten werden können.

• Kostenschätzung – Die Kosten für einen Hausabriss können nicht pauschal beziffert werden, da sie von der Größe und dem Zustand des Hauses sowie den Gegebenheiten vor Ort abhängig sind. Durchschnittlich ist mit Kosten von 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Für ein Haus bedeutet dies Kosten zwischen 10.000 und 25.000 Euro.

• Entkernung & Schadstoffprüfung – Vor den Abrissarbeiten muss eine komplette Entkernung des Innenraums erfolgen, sodass am Ende nur noch die äußere Hülle steht. Im Rahmen der Entkernung werden alle nicht-tragenden Bauteile wie zum Beispiel Fenster, Türen, Böden und Zwischendecken entfernt. Ebenso wichtig vor dem Gebäudeabriss ist die Schadstoffprüfung (Schadstoffkataster). Dadurch werden die Gesundheit von Mensch und Umwelt geschützt sowie potenzielle Risiken im Rahmen der Abbrucharbeiten minimiert. Bei der Prüfung werden Schadstoffe wie Asbest, PCB, PAK und Schwermetalle in der Bausubstanz identifiziert.

Abrissmethoden: Welche ist die richtige?

Für den Hausabriss gibt es verschiedene Methoden, die wir uns näher angeschaut haben.

• Teilabriss vs. Komplettabriss – Der Teilabriss ist immer dann notwendig, wenn bestimmte Teile eines Bauwerks erhalten werden müssen, da sie eventuell unter Denkmalschutz stehen. Beim Komplettabriss dagegen wird das komplette Bauwerk abgerissen und entsorgt.

• Mechanischer Abriss – Hierzu kommen Bagger, Abbruchbirnen oder auch Abrisszangen zum Einsatz. Das Bauwerk wird so Stück für Stück abgetragen. Diese Methode ist sehr effektiv und für größere Objekte geeignet, die schnell und effizient entfernt werden sollen. Allerdings besteht im Vergleich zum manuellen Abriss die Gefahr von Schäden an Nachbargebäuden.

• Sprengabriss – Es handelt sich hierbei um eine seltene Form des Abrisses, die in Berlin nur selten zur Anwendung kommt. Für das schnelle und kontrollierte Abreißen der Objekte kommt Sprengstoff zum Einsatz. Vor der Sprengung werden Löcher in die tragenden Elemente gebohrt und mit Sprengladungen befüllt. So kann eine gezielte Sprengfaltung erfolgen.

• Manueller Abriss – Diese Methoden sind in engen Baugebieten und bei kleineren Projekten üblich. Der Abbruch erfolgt manuell mit verschiedenen Handwerkzeugen wie Hammer, Meißel, Bohrer und Sägen. Die manuelle Methode erfolgt kontrolliert und präzise, sodass Schäden an Nachbargebäuden minimiert werden können.

Entsorgung von Bauschutt & Schadstoffen

Das Entsorgen von Bauschutt und Schadstoffen ist nach Abbrucharbeiten unerlässlich.

• Recyclingpflichten & Entsorgungskosten – Möglichst viele der anfallenden Abfälle sollen recycelt und wiederverwertet werden. Für eine ordnungsgemäße Entsorgung ist das Trennen von Bau- und Abbruchabfällen essenziell wichtig. Grundsätzlich muss immer nach dem Prinzip Verwertung vor Beseitigung gehandelt werden. Werden mineralische Abfälle und Holz zur Herstellung von Recycling-Baustoffen abgegeben, muss dies sorgfältig dokumentiert werden. Die Kosten für die Entsorgung sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Normaler Bauschutt kostet in der Regel zwischen 24 und 27 Euro pro Kubikmeter, während Sondermüll je nach Art und Menge zwischen 100 und 300 Euro pro Tonne kostet. Für Asbest können die Entsorgungskosten um bis zu 200 % ansteigen.

• Gefährliche Stoffe – Was ist zu tun? – Vor dem Abriss muss eine Schad- und Störstofferkundung erfolgen, um gefährliche Stoffe wie Asbest, PCB und andere zu erkennen, um anschließend für entsprechende Entsorgungsmaßnahmen zu sorgen. Es muss ein Schadstoffkataster erstellt werden. Der belastete Bauschutt wird auf speziellen Deponien eingelagert oder in speziellen Anlagen behandelt, um die Schadstoffe zu entfernen.

• Container & Abtransport – Für den Abtransport gibt es verschiedene Möglichkeiten wie zum Beispiel Absetz- und Abrollcontainer. Bei kleineren Projekten reicht in der Regel der Absetzcontainer, während bei großen Vorhaben oder bei größeren Mengen der Abrollcontainer zum Einsatz kommt.

Kosten eines Abrisses in Berlin

Die Kosten für einen Hausabriss können nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind.

Wovon hängen die Abrisskosten ab?

Zu den wesentlichen Faktoren, die die Abrisskosten beim Hausabriss beeinflussen zählen:

• Größe und Bauweise des Bauwerks – Für ein größeres Objekt oder für spezielle Materialien wie Stahl  bzw. Beton ist beim Abreißen ein größerer Aufwand nötig, der die Kosten in die Höhe treibt.

• Standort und örtliche Gegebenheiten – Für einen Hausabriss in einem dicht bebauten Stadtteil oder in einem schwer zugänglichen Gebiet müssen zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen eingeplant werden, die sich negativ auf die Kosten auswirken.

• Schadstoffbelastung – Bei vorhandenen Schadstoffen wie Asbest und dergleichen müssen spezielle Maßnahmen zur Entsorgung eingeplant werden.

• Entsorgung von Bauschutt – Nicht nur die Entsorgung, sondern auch der Transport zur Deponie machen einen Großteil der Gesamtkosten beim Hausabriss aus.

• Genehmigungen – Genehmigungen sowie behördliche Auflagen verursachen ebenfalls zusätzliche Kosten.

Durchschnittliche Abrisskosten in Berlin

Auch in Berlin sind die anfallenden Kosten für Abrissarbeiten stark von der Größe, der Bauart sowie dem Zustand des Bauwerks abhängig. Grob kann von Kosten zwischen 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Dies bedeutet, für ein Einfamilienhaus mit Teilunterkellerung fallen zwischen 10.000 und 25.000 Euro an.

Im Detail sieht die Kostenübersicht folgendermaßen aus:

• Planung und Beweissicherung: 8 – 9 €/m²

• Vorbereitende Maßnahmen: 21 – 23 €/m²

• Abrissarbeiten: 50 – 92€/m²

• Erdarbeiten bei Kellerabriss oder für ein Fundament: 32 – 35 €/m²

• Entsorgung des Bauschutts: 24 – 27 €/m² ; bei Sondermüll entsprechend mehr.

Auswahl der richtigen Abrissfirma: Worauf Eigentümer achten sollten

Die Wahl einer erfahrenen Abrissfirma oder eines spezialisierten Abrissunternehmens ist entscheidend für einen reibungslosen Hausabbruch. Gerade auf einer beengten Baustelle in Berlin braucht es passende Maschinen, sorgfältige Planung und absolute Zuverlässigkeit. Eigentümer sollten mehrere Angebote einholen und die Referenzen der Abrissfirma genau prüfen, um böse Überraschungen beim Rückbau zu vermeiden.

Besonders bei einem Haus aus einer Zwangsversteigerung gelten strenge Vorgaben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Eigentümer bei der Auswahl des Abrissunternehmens auf Fachkompetenz achten müssen. Fehlerhafte Arbeiten beim Rückbau können hohe Folgekosten verursachen.

Für jede Familie, die ihr Eigenheim abbrechen und neu bauen möchte, ist eine verlässliche Abrissfirma unverzichtbar. Nur mit professioneller Unterstützung auf der Baustelle gelingt der Hausabbruch reibungslos, und ein gut vorbereiteter Rückbau bildet die Basis für einen erfolgreichen Neubeginn.

Nach dem Abriss: Wie geht es weiter?

Nach dem Abbruch eines Hauses gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie das freie Grundstück genutzt werden kann. Allerdings sind hierzu in der Regel einige Maßnahmen nötig, die im Vorfeld erledigt werden müssen.

Neubauplanung mit dem richtigen Architekten

Steht nach dem Abbruch eine Neubauplanung an, muss dazu im Vorfeld ein detaillierter Bauplan erstellt sowie die Planung des neuen Hauses erfolgen. Hierzu raten wir zur Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten. Dieser ist verantwortlich für die Erstellung eines Neubaukonzepts und für das Einholen der benötigten Baugenehmigung. Bauinteressenten, die in Berlin und Umgebung keinen Architekten kenne, können sich  auf der folgenden Website informieren.

Grundstück vorbereiten

Nach der Entsorgung von Bauschutt und Co. sowie dem Entfernen alter Fundamente, ist es ratsam, eine Bodenuntersuchung durch einen Sachverständigen bzw. Bodengutachter durchführen zu lassen. Der Experte prüft, ob sich das Grundstück für einen Neubau eignet oder ob spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel eine Verdichtung vorgenommen werden müssen. Im weiteren Verlauf muss das Gelände entweder abgetragen oder aufgeschüttet werden, um eine möglichst ebene Fläche für den Neubau zu schaffen.

Im Anschluss daran müssen die Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Abwasser verlegt werden, wenn diese nicht noch vom alten Haus vorhanden sind.

Fazit: Warum eine Beweissicherung vor dem Abriss so wichtig ist

Die Beweissicherung vor Beginn der Abrissarbeiten ist essenziell wichtig, da sie Bauherren vor Schadensersatzforderungen von Nachbarn schützt. Aus diesem Grund werden vorhandene Schäden an Nachbargebäuden oder an Grundstücken dokumentiert, um im Falle eines Schadens die Verantwortlichkeit klären zu können. Des Weiteren ist sie Grundlage für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen.

Die Beweissicherung sollte immer durch einen Bausachverständigen mit Erfahrung erfolgen. Bauherren sollten im Zuge einer professionellen Beratung  schon bei der Planung rund um den Abbruch per E-mail bzw. per Telefon Kontakt mit einem Bausachverständigen aufnehmen und sich über dessen Dienstleistung bzw. die Durchführung informieren.

Gerade bei einem geplanten Hausabbruch im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung oder einem Ersatzneubau ist besondere Sorgfalt gefragt. Laut aktueller Rechtsprechung des BGH sind klare Beweissicherungsmaßnahmen ebenso unerlässlich wie die sorgfältige Auswahl eines erfahrenen Unternehmens, um spätere Haftungsrisiken zu vermeiden und die rechtliche Absicherung des Bauvorhabens sicherzustellen.

FAQs: Abriss Berlin – Die häufigsten Fragen & Antworten