Kaufberatung Massivhaus Bestandsimmobilie

Wer statt eines Neubaus eine Bestandsimmobilie kauft, etwa weil sich für ein neues Projekt kein passendes Grundstück findet, stößt auf den gängigen Immobilienportalen zunehmend auf ältere Massivhäuser unterschiedlichster Baujahre und Qualitätsstufen.

Je nach Alter kann es dabei sinnvoller sein, ein Objekt abzureißen und neu zu bauen, statt es zu sanieren, insbesondere bei Häusern, die vor 1975 errichtet wurden, wobei es hier durchaus positive Ausnahmen gibt. Liegt das Baujahr Ihres Wunschobjekts nach 1975, empfehlen wir trotzdem eine detaillierte technische Prüfung. Das liegt nicht nur daran, dass früher generell weniger auf ökologische Bauweise geachtet wurde, sondern vor allem an der Dämmung: Bei älteren Häusern kommt es durch Materialermüdung häufig zu Setzungen, wodurch die Dämmung teilweise nur noch in der unteren Wandhälfte vorhanden ist.

Ebenso wichtig ist die statische Prüfung. Gerade bei Bestandshäusern besteht oft der Wunsch, Wände zu entfernen, da früher deutlich verschachtelter gebaut wurde. Genau das lässt sich bei älteren Massivhäusern häufig nur schwer zuverlässig einschätzen, da die vorhandenen Bauakten oft dünn oder gar nicht mehr vorhanden sind.

Zusätzlich fließt bei unserer Kaufpreiseinschätzung auch der Markenwert des Herstellers ein, denn hier zeigen sich teils erhebliche Unterschiede. Ein Beispiel: Häuser der Marke Kampa galten vor der Insolvenz 2009 als besonders hochwertig, während die seit 2010 produzierten Häuser eher als durchschnittlich einzustufen sind. Auch bei Kernsanierungen älterer Massivhäuser zeigt sich oft eine deutliche Lücke zu heutigen Baustandards, hierzu beraten wir Sie auf Wunsch auch regional und geben Empfehlungen für Ihre Umgebung.

Beispielgutachten: So kann eine Kaufberatung aussehen

Damit Sie sich ein konkretes Bild machen können, hier ein Auszug aus einer realen Einschätzung zu einem älteren, hochwertig ausgestatteten Massivhaus in modernem Fachwerkstil:

Objektdaten
Ein Einfamilienhaus, teils auch bürogenutzt, Baujahr 2005/2006, errichtet in moderner Fachwerkbauweise mit Betonfertigkeller. Hersteller des Hauses war Huf Haus GmbH & Co. KG (Baureihe Art 5), der Fertigkeller stammt von Ideal Beton, Montabaur. Die Bewertung erfolgte am 27.11.2019, der Bodenrichtwert lag laut Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz bei 75 € pro m².

Zustand von Konstruktion und Fassade
Die Fachwerkkonstruktion zeigte sich insgesamt gepflegt, sämtliche Hölzer waren gestrichen und in gutem bis sehr gutem Zustand. Kleinere optische Auffälligkeiten gab es an den Holzfassadenelementen im Kellerbereich sowie am Balkon auf der Wetterseite. An den Dachüberständen fielen eine abweichende Lackfarbe, verschmutzte oder fleckige Flächen sowie eine beschädigte Nut- und Federschalung an einer Ecke auf.

Keller
Der Fertigkeller war teilweise auf Wohnraumniveau ausgebaut und über zwei separate Zugänge erreichbar. Bei der Besichtigung zeigte er sich vollständig trocken, ohne Hinweise auf frühere Feuchteschäden oder Nachbesserungen.

Innenräume und technische Anlagen
Die Ausstattung war durchgehend hochwertig, mit sichtbaren Abnutzungsspuren durch die Bürobenutzung an Küchenfronten und Teppichboden. Im Dachgeschoss wurden mehrere kleinere Punkte notiert: rund 1 bis 2 Laufmeter zu erneuernde Silikonfugen, ein durch Nagetierbefall entstandenes Loch in der Fassade, eine teilweise defekte Schrägjalousie (Ersatz ca. 2.600 bis 3.200 € zuzüglich Einbau), eine nachgearbeitete Duschinstallation im Bad sowie eine zerkratzte Innentür. Lüftung und Fußbodenheizung funktionierten augenscheinlich, eine fachliche Detailprüfung durch Heizungs-, Sanitär- und Elektrofachleute wurde dennoch empfohlen.

Geschätzter Ausbesserungsaufwand
Für die genannten Punkte wurde der Zeitaufwand eines erfahrenen Handwerksbetriebs auf maximal 2 Arbeitstage geschätzt, inklusive Empfehlung, Vergleichsangebote einzuholen, unter anderem beim Werkservice des Herstellers sowie bei unabhängigen Fachbetrieben mit Erfahrung im gleichen Baustil.

Wertermittlung
Der ursprüngliche Hausgrundpreis lag bei 397.000 € ab Oberkante Bodenplatte, mit Keller und weiteren Anbauten bei rund 600.000 €, nach vollständiger Bemusterung bei rund 700.000 €. Ein identischer Neubau würde heute inklusive Grundstück, Garten und Außenanlagen zwischen 850.000 € und 1.000.000 € kosten. Unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzungsdauer ergab sich daraus ein realistischer Kaufpreis-Richtwert von 650.000 € bis 750.000 €, noch ohne Berücksichtigung von Lage und den oben beschriebenen Ausbesserungskosten.

Hinweis: Wer die Kosten für Reparaturen und Optimierungen letztlich trägt, ist zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar, häufig einigt man sich auf eine hälftige Teilung.