Sachverständiger Bauwesen

Was ist ein Sachverständiger Bauwesen?

• Definition: Der Bausachverständige wird vielfach auch als Baubegleiter oder Baugutachter bezeichnet. Es handelt sich dabei um einen Experten im Bauwesen, der Immobilien sowohl auf die sachgerechte Bauausführung als auch auf Bauschäden und -mängel überprüft. Des Weiteren ist er Ansprechpartner beim Kauf von Immobilien, bei Sanierungen und bei der Schadensanalyse. Der Fachmann verfügt über fundierte Kenntnisse und entsprechende Erfahrung in den verschiedensten Baubereichen.

• Seine Aufgaben: Zu den wesentlichen Aufgaben eines Baugutachters gehören die Baubegleitung, bei der er den Baufortschritt überwacht, Baumängel frühzeitig erkennt und für dessen Beseitigung sorgt. Des Weiteren unterstützt der Gutachter Interessenten beim Hauskauf, indem er das Bauwerk auf Baumängel prüft und den eventuellen Sanierungsbedarf einschätzt. Im Rahmen von Sanierungen analysiert er den Ist-Zustand von Immobilien und berät bei den verschiedenen Sanierungsmaßnahmen. Last but not least fungiert der Gutachter im Bauwesen auch bei Immobilienbewertungen im Rahmen von Erbschaften, Finanzierungen und dergleichen.

• Unterschied Architekt, Bauleiter und Bausachverständiger: Der Architekt entwirft und plant Gebäude, erstellt die Baupläne, kümmert sich um die Baugenehmigungen und koordiniert die Arbeiten auf der Baustelle, während er den Bauherren berät. Der Bauleiter dagegen überwacht die Bauarbeiten und kümmert sich um die Einhaltung der Terminpläne sowie um die rechtlichen Vorschriften. Dabei dokumentiert er den Bauablauf, um so ein Bautagebuch zu erstellen. Der Bausachverständige begutachtet Immobilien in Bezug auf Baumängel und Bauschäden, erstellt Gutachten über den baulichen Zustand bzw. die Qualität der Bauleistungen und berät Bauherren, sollte es zu Streitigkeiten mit den Bauunternehmen kommen.

Arten von Sachverständigen im Bauwesen

Im Bereich Bauwesen gibt es die verschiedensten Arten von Sachverständigen, welche sowohl als öffentliche bestellte und vereidigte, zertifizierte, staatlich anerkannte als auch als freie Sachverständige fungieren.

Allgemeine Gutachter

Der allgemeine Gutachter gilt als Experte, wenn es darum geht, Immobilien auf bauliche Mängel, Fehler oder den allgemeinen Zustand zu überprüfen. Wir haben uns die verschiedenen Bereiche, in denen der Gutachter tätig ist, angeschaut.

• Immobilienbegutachtung: Er prüft den Zustand von Immobilien in Bezug auf Baumängel und Bauschäden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.

• Baubegleitung: Er begleitet Bauherren durch den kompletten Bauprozess und gewährt so die Einhaltung der rechtlichen Vorschriften sowie die fachgerechte Ausführung der Arbeiten.

• Gutachtenerstellung: Bei Bauschäden erstellt er ein Gutachten, um auf der einen Seite die Ursache zu ermitteln und auf der anderen Seite die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu empfehlen.

• Immobilienbewertung: Insbesondere vor dem Kauf von Immobilien bewertet er diese, um den Zustand und den tatsächlichen Wert abzuschätzen.

• Beratung bei Sanierungen: Um Baumängel zu beseitigen und um die Energieeffizienz zu verbessern, berät er Eigentümer in allen Fragen rund um die Sanierung.

• Sachverständigenleistung vor Gericht: Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wird er als Sachverständiger tätig, um bauliche Sachverhalte darzustellen und zu beurteilen.

Der allgemeine Gutachter sollte immer engagiert werden, wenn es im Bauwesen um eine fachkundige und unabhängige Expertise geht. Dies ist oft beim Kauf, beim Bau, bei Sanierungen und bei Streitigkeiten relevant.

Bausachverständige für Gebäudeschäden

Ein solcher Experte beschäftigt sich in erster Linie mit der Beurteilung von Bauschäden und -mängeln an Bauwerken. Zu seinen wesentlichen Aufgaben gehört es, die Ursache der Bauschäden zu ermitteln sowie deren Ausmaß zu bewerten. Im Anschluss daran kann er Empfehlungen zur Beseitigung oder zu einer Sanierung geben.

• Typische Schadensbilder: Dazu zählen der Schimmelbefall, eine mangelhafte oder gar fehlende Wärmedämmung, Fassaden-, Brand-, Wasser- und Rohrschäden sowie fehlerhafte Abdichtungen und Risse im Mauerwerk. Des Weiteren kann der Sachverständige eine Vielzahl von weiteren baulichen Mängeln begutachten. Dazu zählen fehlerhafte Fensteranschlüsse, falsche Baukonstruktionen sowie optische Mängel.

• Bewertung und Beweissicherung: Nach dem Feststellen der baulichen Mängel wird er diese anschaulich dokumentieren. Dazu zählen zur Beweissicherung auch aussagekräftige Fotos. Gegenüber Bauunternehmen sowie bei versicherungstechnischen bzw. gerichtlichen Auseinandersetzungen dient die Dokumentation als Beweis für den Umfang und die Schadensursache.

Sachverständige für Wertermittlung

Die Wertermittlung von Immobilien durch einen Gutachter im Bauwesen ist sowohl für den Kauf und Verkauf als auch für Finanzierungen wichtig. Mit der Wertermittlung soll der Verkehrswert von Immobilien bestimmt werden, um so eine Grundlage für den Verkaufspreis bzw. für die Finanzierung durch die Bank oder für die Besteuerung zu bekommen.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es drei unterschiedliche Verfahren.

• Vergleichswertverfahren: Hierzu wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Nähe verglichen. Diese Methode eignet sich sehr gut für vergleichbare Objekte und basiert auf den erzielten Verkaufspreisen in der Region.

• Sachwertverfahren: Hierzu werden der Gebäudesachwert (Neubaukosten abzüglich einer altersbedingten Wertminderung) sowie der Bodenwert des Grundstücks addiert. Dieses Verfahren kommt in den meisten Fällen bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz.

• Ertragswertverfahren: Wird sehr oft bei vermieteten oder verpachteten Objekten genutzt, um den Ertragswert (Einnahmen minus Ausgaben) zu ermitteln. Dabei werden sowohl die Mieterträge als auch die notwendigen Ausgaben für Wartung und Instandhaltung berücksichtigt.

Wichtig bei allen Verfahren ist die Lage der Immobilie sowie deren Zustand, Größe und Ausstattung.

Spezialisierte Gutachter im Bauwesen

Einige Sachverständige haben sich aufgrund ihrer Qualifikation auf spezielle Bereiche rund um den Bau spezialisiert. Unter anderem gibt es:

• Sachverständige für Statik und Tragwerksplanung – Es handelt sich dabei in der Regel um Bauingenieure oder Architekten, welche sich auf die Berechnung von Kräften und deren Auswirkungen bei Bauwerken spezialisiert haben. Das Tätigkeitsfeld dieser Sachverständigen umfasst Neubauten, Umbauten sowie Sanierungen.

• Sachverständige für Energieeffizienz und Wärmeschutz – Die Experten verfügen über Erfahrung und Kompetenz in den Bereichen Energieeffizienz, Wärmeschutz sowie energetische Sanierungsmaßnahmen. Die Sachverständigen unterstützen Bauherren und Eigentümer bei der Planung und Umsetzung der Maßnahmen, um so den Energieverbrauch zu senken oder das Gebäude in Bezug auf den Wärmeschutz zu optimieren.

• Sachverständige für Feuchteschäden und Schimmel – Als Fachmann erkennt und bewertet er den Schimmelbefall sowie Feuchtigkeitsschäden in einem Gebäude. Der Sachverständige verfügt über eine entsprechende Ausbildung und viel Erfahrung im Bereich Bauphysik.

Aufgabenbereiche eines Sachverständigen im Bauwesen

Ein Sachverständiger Bauwesen ist Ansprechpartner für verschiedene Aufgabenbereiche.

Begleitung von Bauprojekten

Als Begleiter bei Bauprojekten kümmert er sich um die Bauüberwachung, das Einhalten von Plänen und Vorschriften sowie um die Dokumentation von Abweichungen und Fehlern.

Der Baugutachter überprüft permanent die Bauausführung und unterstützt Bauherren bei der Abnahme. Stellt er Baumängel fest, sucht er nach der Ursache und gibt Empfehlungen rund um die verschiedenen Reparaturmaßnahmen. Im Zuge dessen wird er eine Dokumentation erstellen, die vor Gericht als qualifizierter Sachvortrag genutzt werden kann.

Im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen prüft der Gutachter die Energieeffizienz des Gebäudes und kann Empfehlungen aussprechen.

Erstellung von Gutachten

Der Baugutachter erstellt Gutachten zum Zustand eines Gebäudes oder zur Bewertung von Arbeitsleistungen.

Inhalt und Struktur eines Gutachtens – Wichtig hierbei ist die klare Strukturierung. Aus diesem Grund besteht es aus einem Deckblatt, welche allgemeine Angaben zu den Immobilien enthält, einer Einleitung, einem Hauptteil sowie einer Zusammenfassung inklusive Unterschrift des Gutachters. Das Gutachten muss klar und verständlich definiert sein, sodass auch Laien die Zusammenhänge, Ergebnisse und Schlussfolgerungen verstehen können. In einem Gutachten dürfen keine persönlichen Meinungen oder Werturteile des Gutachters mit einfließen.

Unterschiede Privatgutachten, Gerichtsgutachten und Versicherungsgutachten – Privatgutachten werden in der Regel von Privatpersonen in Auftrag gegeben, um einen Sachverhalt zu klären oder einen Rechtsstreit vorzubereiten. Vor Gericht ist die Anerkennung des Gutachtens nicht garantiert, da die gegnerische Partei ein Gegengutachten einreichen kann. Das Gerichtsgutachten wird immer von einem Gericht in Auftrag gegeben und dient der objektiven und neutralen Sachverhaltsdarstellung. Das Gutachten ist vor Gericht verbindlich, da der Sachverständige dem Gericht verpflichtet ist. Versicherungsgutachten werden immer von einer Versicherung in Auftrag gegeben, da es um die Bewertung eines Schadens sowie um die Bestimmung der Versicherungslast geht. Für die Versicherung ist ein solches Gutachten bindend, da es der Schadensregulierung und der Höhe der zu zahlenden Leistungen dient.

Beweissicherungsverfahren bei Streitigkeiten

In Streitfällen kann ein Sachverständiger Bauwesen ein Beweissicherungsverfahren durchführen. Damit kann der Zustand eines Bauwerks vor und während des Rechtsstreits dokumentiert werden.

Eine Beweissicherung ist immer dann sinnvoll, wenn die Gefahr besteht, dass Nachbargebäude oder Grundstücke durch die Baumaßnahmen Schaden nehmen könnten. Dies ist gerade in engen Baugebieten wichtig, da es durch den Neubau bzw. die Bauarbeiten auch zu Erschütterungen in der Umgebung kommen kann.

Das Beweissicherungsverfahren beginnt mit einer umfassenden Vorbereitung, bei der die Sachverständigen sich die entsprechenden Bestandsunterlagen besorgen. Im Anschluss daran findet ein Ortstermin statt, bei dem der Zustand des Bauwerks von den Sachverständigen dokumentiert wird. Im Anschluss daran wird ein Gutachten erstellt, welches die Ergebnisse des Beweissicherungsverfahrens zusammenfasst.

Beratung beim Immobilienkauf oder -verkauf

Vor dem Kauf oder dem Verkauf wird der Gutachter die Immobilie in Bezug auf den Zustand überprüfen, umso sicherzustellen, dass der Verkaufspreis gerechtfertigt ist. Mithilfe des Sachverständigen können Käufer sicher sein, dass das Haus keinen versteckten Mangel aufweist und sie somit eine fundierte Entscheidung treffen können.

Mit einem Wertgutachten lässt sich das Bauwerk objektiv bewerten bzw. den Verkehrswert ermitteln, welcher als Grundlage für die nachfolgenden Verhandlungen dient.

Wann braucht man einen Bausachverständigen?

Ein Sachverständiger Bauwesen wird benötigt, wenn es um die Begutachtung von Bauwerken oder die Überwachung von Bauprojekten geht.

Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie

Vor dem Kauf von Bestandsimmobilien ist es ratsam einen Gutachter für das Bauwesen zu engagieren.

Gerade bei Altbauten kann er als Ansprechpartner aufgrund seiner Erfahrung die typischen versteckten Mängel erkennen. Des Weiteren wird der Gutachter bei einem augenscheinlich zu hohen Verkaufspreis den aktuellen Verkehrswert des Hauses ermitteln. Bevor Käufer eine fundierte Entscheidung treffen, kennen sie den aktuellen Marktwert des Hauses und sind in der Lage im Rahmen der Preisgestaltung zu verhandeln

Während der Bauphase

Der Gutachter wird zur Unterstützung des Bauherren während des Bauprozesses permanent die Bauqualität kontrollieren, den Baufortschritt dokumentieren und potenzielle Fehlerquellen frühzeitig erkennen. Des Weiteren überprüft er, ob die Bauvorschriften eingehalten werden und last but not least unterstützt er den Bauherren bei der Abnahme.

Bei Verdacht auf Baumängel oder Bauschäden

Der Sachverständige Bauwesen kann diese dokumentieren, deren Ursache ermitteln und Empfehlungen zur Beseitigung geben. Die Dokumentation ist ein wichtiges Beweismittel, wenn es um die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen geht.

Im Rahmen von Versicherungsfällen

Der Gutachter spielt bei Versicherungsfällen eine wichtige Rolle. Insbesondere dann, wenn es um die Schadensfeststellung sowie deren Bewertung geht. Die meisten Versicherungen haben zwar einen eigenen Gutachter, dennoch können Geschädigte auch einen unabhängigen Gutachter engagieren. Dieser wird eine objektive Dokumentation erstellen, um die Ursache des Schadens sowie die Maßnahmen zur Beseitigung sicherzustellen.

Wird der Gutachter von den Geschädigten engagiert, ist darauf zu achten, dass dieser unabhängig ist und nicht von den Interessen der Versicherung beeinflusst wird. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Geschädigten den vollen Schadensersatz erhalten.

Kosten eines Sachverständigen für das Bauwesen

Die Kosten des Sachverständigen können nicht pauschal beziffert werden, da sie unter anderem vom Umfang der gewünschten Leistungen abhängig sind. Die folgende Aufstellung soll einen Überblick über die verschiedenen Kosten geben.

• Stundensatz – Hier wird unterschieden zwischen einem unabhängigen Sachverständigen, der einen Stundensatz von 90 bis 180 Euro hat, und einem Gerichtssachverständigen, der pro Stunde zwischen 70 und 220 Euro verlangen kann.

• Begutachtung – Für eine einfache Beratung muss mit Kosten von 300 bis 600 Euro gerechnet werden. Für die Begutachtung eines Wasserschadens sollten zwischen 500 und 2.500 Euro kalkuliert werden. Bei einem Schimmelbefall liegen die Kosten zwischen 500 und 2.000 Euro.

• Baubegleitung – Die einfache Baubegleitung sollte mit 300 bis 700 Euro kalkuliert werden. Bei einer vollständigen Baubegleitung ist mit Kosten von 1 bis 2 % der Bausumme zu rechnen. Soll vor Baubeginn eine Beweissicherung durchgeführt werden, schlägt dies mit 1.000 bis 3.000 Euro zu Buche.

• Gutachtenerstellung: Je nach Art liegen die Kosten zwischen 300 und bis zu 5.000 Euro. Für ein Wertgutachten vor Gericht fallen rund 1,5 % des Immobilienwertes an Kosten an.

Die Kosten für den Sachverständigen werden in der Regel von der Person getragen, der den Experten beauftragt hat.

Grundsätzlich lohnt sich die Bestellung eines Sachverständigen, wenn dadurch hohe Kosten durch Fehler und dergleichen vermieden werden können.

Wie findet man einen seriösen Sachverständigen für das Bauwesen?

• Auswahlkriterien: Zu den wichtigsten Auswahlkriterien gehört, dass der Fachmann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist. Mit dieser Qualifikation wird garantiert, dass der Experte unabhängig und fachlich kompetent ist. Dies ist gerade für eine rechtssichere Gutachtenerstellung wichtig. Bei der Suche nach einem Sachverständigen für das Bauwesen können sich Interessenten auch die die jeweiligen Kammerorganisationen und Verbände wenden, um dort entsprechende Empfehlungen zu bekommen.

• Freie vs. öffentlich bestellte Sachverständige: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird aufgrund verschiedener gesetzlicher Vorgaben bestellt und vereidigt. Er muss eine besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Unparteilichkeit sowie Vertrauenswürdigkeit nachweisen können und ist zur Verschwiegenheit verpflichtet. Sämtliche Leistungen müssen gewissenhaft und unparteiisch erbracht werden. Beim freien Sachverständigen handelt es sich um keine geschützte Berufsbezeichnung. Dies bedeutet, dass seine Expertise nicht öffentlich bestätigt ist. Der freie Sachverständige unterliegt keiner gesetzlichen Verpflichtung zur Verschwiegenheit oder gar zu einer unparteiischen Leistungserbringung.

• Warnsignale unseriöser Anbieter: Hier sind einige zu nennen. Dazu zählen neben aggressiven Werbemaßnahmen auch undurchsichtige Geschäftspraktiken. Auf deren Website werden oft unseriöse Versprechungen gemacht bzw. fehlendes Fachwissen vorgegaukelt, es fehlen das Impressum sowie die Kontaktdaten der Ansprechpartner.

Qualifikationen eines guten Bausachverständigen: Worauf beim Kauf oder bei Baumängeln zu achten ist

Ein Sachverständiger im Bauwesen sollte nicht nur tätig sein, sondern auch auf umfassende Berufserfahrung und fundierte Weiterbildung zurückblicken können. Gerade bei der Bauschadenbewertung oder bei der Beweissicherung rund um Baumängel ist eine anerkannte Zertifizierung durch Organisationen wie die DGuSV oder die DEKRA ein wichtiges Qualitätsmerkmal.

Viele erfahrene Experten haben eine Ausbildung als Handwerksmeister abgeschlossen, bevor sie als Gutachter tätig wurden. Nach bestandener Prüfung und weiterer Weiterbildung im Bereich Bauwesen können sie Schäden am Bauwerk kompetent bewerten und ihre Erfahrung effektiv bei der Bauschadenbewertung und der Beweissicherung einbringen.

Wer beim Kauf einer Immobilie auf einen zertifizierten Baugutachter setzt, der seine Berufserfahrung durch regelmäßige Weiterbildung und anerkannte Zertifizierung (z. B. DEKRA, DGuSV) nachweisen kann, minimiert das Risiko, teure Baumängel zu übersehen. Gerade die unabhängige Beweissicherung durch einen Gutachter mit echter Erfahrung ist bei jedem Kauf eine lohnende Investition.

Fazit: Wann und warum ein Experte für das Bauwesen sinnvoll ist

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter ist sowohl beim Immobilienkauf als auch beim Hausbau sowie bei Sanierungsmaßnahmen sinnvoll. Beim Kauf von  Bestandsimmobilien bekommen Käufer einen unabhängigen Überblick über den Zustand und wissen, ob der geforderte Preis des Verkäufers gerechtfertigt ist.

Beim Hausbau dagegen wird der Fachmann permanent die Bauqualität überwachen und das Einhalten der Vorschriften kontrollieren. Ganz ähnlich sieht es bei Sanierungsmaßnahmen aus. Zusätzlich wird der Experte hier den Bauherren helfen, die Kosten zu kalkulieren.

Der Experte im Bauwesen kann Bauherren. Nicht nur beim Reduzieren der Kosten helfen, sondern er vermittelt zusätzlich ein Sicherheitsgefühl bei der Planung und der Umsetzung der verschiedenen Bauprojekte.

Gerade bei der Auswahl eines Gutachters für die Immobilienbewertung oder die Bauschadenbewertung sollten Bauherren auf eine fundierte Ausbildung, eine erfolgreiche Prüfung, einschlägige Berufserfahrung sowie eine anerkannte Zertifizierung achten – etwa durch die DEKRA, die DGuSV oder über die Weiterbildung zum Handwerksmeister mit anschließender Sachverständigentätigkeit. So stellen sie sicher, dass der beauftragte Experte tatsächlich qualifiziert und aktiv in der Praxis tätig ist und jede Möglichkeit der Qualitätssicherung voll ausschöpft.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Sachverständigen im Bauwesen