Kaufberatung Massivhaus Bestandsimmobilie

Kaufberatung Bestandsimmobilie Massivhaus / Gutachten / Gutachter / Wertgutachten

Wer statt neu zu bauen eine Bestandsimmobilie kaufen muss, weil er z. B. für den Neubau kein passendes Grundstück findet, entdeckt in vielen Immobilien-Anzeigen auf den bekannten Plattformen immer häufiger Bestandshäuser, die in Fertigbauweise gebaut wurden.

Hier kann es je nach Alter des Hauses durchaus besser sein, das Bestandsobjekt abzureißen und neu zu bauen. Vor allem, wenn das Massivhaus vor 1975 gebaut wurde (es gibt hier aber durchaus einige Ausnahmen).

Sollte das von Ihnen ausgesuchte Haus nach 1975 gebaut worden sein, empfehlen wir unbedingt eine detaillierte Prüfung des Massivhauses. Nicht nur, weil früher noch nicht ökologisch gebaut wurde (zählt übrigens auch für Massivhäuser), sondern vor allem, weil es oft Probleme mit der Dämmung gibt. Hier kommt es gerade bei älteren Häusern zu Setzungen, da das Material inzwischen ermüdet ist. Oft befindet sich die Dämmung nur noch in der untern Hälfte der Wand.

Außerdem muss geprüft werden, wie das Haus statisch aufgebaut ist. Oft möchte man ja bei Bestandshäusern Wände entfernen, da früher noch sehr verschachtelt gebaut wurde. Dies ist im (alten) Massivhausbau leider nur noch schwer festzustellen, da die Bauakten früher recht dünn oder erst gar nicht vorhanden waren.

Außerdem lassen wir auch den Markenwert in unsere Kaufpreisschätzung mit einfließen, denn auch hier gibt es große Unterschiede.

Beispiel 1: Während Kampa Häuser vor der Pleite in 2009 extrem hochwertig waren, sind die neuen Häuser seit 2010 eher als normal einzuschätzen.

Beispiel 2: Googeln Sie mal nach „Massivhauskernsanierung“. Und bitte nicht erschrecken, falls Sie neu bauen möchten. Diese Häuser haben mit den heutigen Standards nichts mehr zu tun.  Wer hier noch Tipps braucht, kann auch gerne seine Region angeben und wir gucken mal, wen man so in Ihrem Umfeld empfehlen kann.

Hier finden Sie ein Beispiel, wie das Ergebnis einer solchen Beratung bzw. Einschätzung eines älteren Massivhauses aussieht. Es handelt sich um das rechte Bestandshaus auf dem Titelbild dieser Dienstleistung:

Gutachten über eine Bestandsgebäude

Bauort:

Leimenkaut XX

6XXXX XXXXXXheim

Objektart:

Einfamilienhaus / Bürogebäude

Baujahr / Produktionsjahr:

2005 / 2006

Bauweise:

Holzhaus / Massivhaus / modernes Fachwerkhaus mit Betonfertigkeller

Hersteller:

Haus: Huf Haus GmbH & Co. KG, Hartenfels

Fertigkeller: Ideal Beton, Montabaur

Baureihe:

Huf Haus Art 5

Wertermittlungstag:

 27.11.2019

 Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss RLP:

 75 Euro pro Qm

Ausstattungsmerkmale:

 Sämtliche Ausstattungsmerkmale sind erst mal als hochwertig zu betrachten, auch wenn es durch die Nutzung als Bürogebäude teilweise starke Abnutzungserscheinungen gibt (z.B. Küchenfronten im EG oder der Teppich DG). Angefangen von den Böden, über die Badezimmer bis hin zu den Einbaumöbeln hat der Bauherr damals überdurchschnittlich in die Ausstattung des Hauses investiert

Hauskonstruktion:

Die Hauskonstruktion des modernen Fachwerkhauses kann man als sehr gepflegt bezeichnen. Sämtliche Hölzer wurden von außen gestrichen und zeigen sich in einem guten bis sehr gutem Zustand. Jedoch sollten der Optik wegen die Holzfassadenelemente im Keller noch mal überarbeitet werden sowie der Balkon auf der Wetterseite / Südwest Seite.

Die Dachüberstände:

Die Dachüberstände scheinen ebenfalls gestrichen worden zu sein. Allerdings wurde hier nicht die Huf-typsiche weiße deckende Farbe verwendet.

Die flachen Dachüberstände im Bereich des überdachten Sitzplatzes sind dreckig / haben Stockflecken. Entweder wurden diese überstrichen und schimmern noch durch, oder sie wurden vom Maler vergessen nicht gestrichen

Läuft man außen auf der Umwehrung vom überdachten Sitzplatz Richtung Erker, findet man an der rechten Ecke des Dachüberstands eine kaputte Nut- und Federschalung

Der Fertigkeller:

 Der Fertigkeller von Ideal Beton ist kein klassischer Nutzkeller, sondern wurde teilweise auf Wohnraumstandard ausgebaut. Über einen großzügigen Eingang kann man den Keller betreten, um in das Haus gelangen. Außerdem ist es möglich, den Keller über einen 2. Eingang zu betreten, der in einem ausgebauten Nutzkeller mündet.

Der Fertigkeller war bei der Besichtigung komplett trocken. Außerdem waren keine Nachbesserungsarbeiten oder Feuchteschäden zu erkennen.

Handlungsvorschläge und Empfehlungen:

Die Balkonbohlen und die Bohlen der Umwehrung sollten nach neuem Huf-Detail regendicht ausgeführt werden, um die darunterliegende Fassade besser zu schützen.

Außerdem sollten die Bohlen der Umwehrung am überdachten Freisitz überarbeitet werden, da diese nicht mehr bündig aufliegen.

Im Dachgeschoss gibt es circa 1-2 Laufmeter Silikon, die ausgetauscht werden sollten. Hier empfiehlt es sich, gleich das ganze Glasfeld mit Silikon neu machen, da man sonst die Übergänge von alt auf neu sehen wird.

An der Hausecke Richtung Straßenseite im DG hat eine Maus versucht, sich durch das Silikon in die Fassade zu fressen und ist dabei verendet. Der Kader sollte kurzfristig entfernt und das Loch geschlossen werden.

Für den Fall, dass das große Zimmer im Dachgeschoss in 2 Räume geteilt werden soll, müssen die Elektroschalter umgesetzt werden, was kein Problem darstellt.

Die Schrägjalousie im DG Richtung Südwesten ist teilweise defekt, aber in der grundsätzlichen Funktion noch nicht eingeschränkt. Ob eine Reparatur möglich ist, muss ein Fachmann bewerten. Eine neue Schrägjalousie würde circa 2600 euro bis 3200 Euro kosten, zuzüglich Einbau.

Das Bad im DG wirkt noch neu, jedoch wurde an der Dusche nachgearbeitet. Hier sollten die Käufer erfragen, ob es mal einen Schaden gab. Es sieht so aus, dass die Installationsblende schon mal abgenommen wurde.

Ein Innentür im DG sollte ausgetauscht werden, da diese stark zerkratzt ist.

Eine Blende / Abdeckung der Verkofferungsblende im Erker ist schief und sollte repariert werden.

Die Käufer sollten die Verkäufer fragen, ob schon mal Scheiben blind geworden sind. Ist dies der fall, ist damit zu rechnen, das noch weitere Scheiben blind werden. Huf hatte mal eine Phase, in der dies öfter vorkam. Gleiches zählt für die Dachverglasung.

Die technischen Anlagen wie Lüftung, Fußbodenheizung usw. scheinen zu funktionieren und können tatsächlich nur von Fachleuten aus dem Bereich Heizung / Sanitär / Elektro kontrolliert werden. Da die Funktionsfähigkeit gegeben ist, sollten die Käufer während der Einweisung am besten das Thema Wartung ansprechen sowie die Einweisung mit dem Handy mitfilmen.

Alles in allem wird ein gut vorbereiteter Monteur / Schreiner, der sich mit modernen Fachwerkhäusern auskennt, maximal 2 Tage Arbeit haben, um die oben genannten Punkte auszubessern.

Hier sollten sich einmal ein Angebot von Huf Haus Service Art eingeholt werden sowie von Herrn Olaf Balluff, der als ehemaliger Huf Mitarbeiter sämtliche Arbeiten mit den gleichen Materialien vermutlich zum halben Preis anbieten kann.

Wer die Kosten der Reparaturen sowie der Optimierungen (Balkone und Umwehrung regendicht machen) trägt, sollten beide Parteien verhandeln. Eventuell trifft man sich in der Mitte.

Die Käufer sollten sich mit dem Verkäufer über die Stromkosten des Serverraums unterhalten, da dieser wohl erhalten werden soll?

Der von den Käufern gewünschte Umbau / Rückbau der geschlossenen Wohnzimmerwand dürfe ebenfalls kein Problem darstellen, ist aber separat zu betrachten. Die Kosten hierfür sollten nicht zu Lasten des Verkäufers gehen. Der Rückbau und Wiederaufbau mit Glas wird circa 1-2 Tage Arbeit in Anspruch nehmen.

Der Käuferin ist einmal im Wohnzimmer und einmal im rechten Bad im Flur ein leichter Geruch aufgefallen. Ohne Bohrungen wäre hier nicht festzustellen, ob sich irgendwo Schimmel befinden könnte. Das dies so ist, ist als sehr unwahrscheinlich zu sehen

Das moderne Fachwerkhaus hatte damals einen Hausgrundpreis von 397.000 Euro ab Oberkante Bodenplatte. Mit Keller, Anbauten, Umwehrungen usw. hat der Bauherr damals circa 600.000 Euro ausgegeben. Nach Bemusterung lag der Wert von Haus und Keller bei rund 700.000 Euro.

Mit dem angelegten Garten, den gepflasterten Parkflächen, den Gabionen, dem Grundstück an sich, dem Haus und dem Keller sowie der Ausstattung und den Baunebenkosten würde das Objekt, wenn man es heute exakt so bauen würde, circa 850.000 Euro bis 1 Mio. Euro kosten.

Zieht man hier die Nutzung ab, ist das Haus mit einem Wert von 650.000 Euro bis 750.000 Euro zu bewerten.

Noch nicht berücksichtigt wurden hier die örtlichen Begebenheiten (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte usw.) sowie die Kosten der Reparaturen und Aufwertungen (in dem Fall das Aufrüsten der regendichten Balkone).

Nürnberg, 29.11.2019

Tobias Beuler, Sachverständiger für Massivhäuser und moderne Fachwerkhäuser

Tobias Beuler

Mittlere Kreuzgasse 11

90403 Nürnberg