Mehrfamilienhaus sanieren

Die Tabelle liefert nur grobe Angaben; die tatsächlichen Ausgaben können je nach Zustand des Gebäudes und Umfang der Arbeiten deutlich abweichen. Für eine erste Orientierung kann ein Kostenrechner oder Sanierungskosten-Rechner sinnvoll sein.

Bei einem 6-Parteien-Haus mit 450 m² Wohnfläche ergibt sich bei einer vollständigen Kernsanierung schnell ein Kostenrahmen von 360.000 bis über 900.000 Euro. Das entspricht 60.000 bis 150.000 Euro pro Wohneinheit, wobei neben den Sanierungskosten auch die Renovierungskosten, noch vor Architektenhonoraren, Genehmigungen und etwaigen Sondermaßnahmen für Asbest oder Schimmel, realistisch eingeplant werden sollten.

Welche Faktoren treiben die Sanierungskosten nach oben?

Neben dem reinen Handwerkeraufwand gibt es mehrere Faktoren, die die Sanierungskosten eines Mehrfamilienhauses erheblich erhöhen können.

• Schadstoffe: Asbest in Bodenbelägen, alten Böden, Dachplatten oder Rohrdämmungen muss fachgerecht entsorgt werden, das kostet je nach Menge mehrere tausend bis zehntausend Euro extra

• Schimmelbefall: Tiefgreifender Schimmel erfordert nicht nur Beseitigung, sondern häufig den Rückbau von Wänden und Decken

• Statische Eingriffe: Grundrissveränderungen stoßen bei Altbauten schnell an tragende Wände, statische Gutachten und aufwändige Unterfangungen sind teuer

• Haustechnik im Bestand: Alte Leitungsführungen in gemauerten Wänden oder unter Estrich machen die Erneuerung von Elektrik und Sanitärleitungen deutlich aufwändiger als im Neubau; auch die Einbindung moderner Gebäudetechnik und Anlagentechnik erhöht Kosten und Koordinationsaufwand. Eine sorgfältige Nutzung vorhandener Bestandsflächen und Leitungswege kann den Mehraufwand begrenzen.

Sanierungspflicht nach GEG: Was Eigentümer wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt verbindliche Pflichten für Gebäudeeigentümer fest. Für Mehrfamilienhäuser sind vor allem die Bereiche Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Austausch veralteter Heizkessel relevant.

Welche Maßnahmen schreibt das GEG vor?

Gemäß § 47 GEG muss die oberste Geschossdecke eines beheizten Gebäudes so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) maximal 0,24 W/(m²K) beträgt. Alternativ kann das Dach selbst entsprechend gedämmt werden. Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die durch unbeheizte Räume führen, müssen nach § 72 GEG gedämmt werden, wobei die Dämmstärke dem Innendurchmesser des Rohres entsprechen muss.

Ölheizungen und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nach § 72 GEG grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie bestimmte Anlagen mit Nennleistungen unter 4 kW oder über 400 kW. Zudem gilt die 10-Prozent-Regel nach § 48 GEG. Sobald mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines Bauteils wie Fassade oder Dach erneuert werden, müssen die energetischen Mindeststandards des GEG eingehalten werden.

Gilt die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?

Ein Eigentümerwechsel löst konkrete Handlungspflichten aus. Nach dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses müssen die Pflichtmaßnahmen nach GEG innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden. Das betrifft insbesondere die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Leitungsdämmung, sofern diese noch nicht den Anforderungen entsprechen. Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Sonderregel: Eigentümer, die ihr Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind von bestimmten Nachrüstpflichten befreit. Diese Ausnahme greift jedoch nicht beim Verkauf, bei Schenkung oder beim Erben mit anschließender Vermietung. Denkmalgeschützte Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von den GEG-Vorgaben ausgenommen werden, sofern die energetischen Anforderungen mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar sind.

Was passiert bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht?

Verstöße gegen die GEG-Sanierungspflicht können mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die zuständigen Landesbehörden überwachen die Einhaltung der Vorschriften, Kontrollen erfolgen teils stichprobenartig. Zusätzlich zu Bußgeldern drohen Fristsetzungen durch das Bauamt sowie Eintragungen im Baulastenverzeichnis. Eine Befreiung von Sanierungspflichten ist möglich, wenn die Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zum Nutzen stehen, zum Beispiel bei einem geplanten Abriss des Gebäudes.

Energieberatung und Sanierungsfahrplan als Grundlage

Vor dem Start einer umfangreichen Sanierung empfiehlt sich die Einbindung eines zertifizierten Energieberaters. Dieser erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der die sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen festlegt und die Grundlage für Förderanträge bei BAFA und KfW bildet. Gleichzeitig prüft der Energieberater, welche GEG-Pflichten bereits erfüllt sind und welche Maßnahmen noch ausstehen.

Mehrfamilienhaus sanieren energetisch: Wo beginnt man?

Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses folgt einer klaren Logik. Zuerst wird die Gebäudehülle gedämmt, dann die Haustechnik optimiert. Eine neue Heizung ohne vorherige Reduktion der Wärmeverluste verschenkt erhebliches Effizienzpotenzial.

Dämmung: Fassade, Dach und Keller

Die Fassadendämmung ist bei einem Mehrfamilienhaus die wirkungsvollste Einzelmaßnahme zur Senkung des Energieverbrauchs. Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) mit 16 bis 20 cm Dämmstärke reduziert die Heizkosten pro Wohneinheit spürbar und verbessert den energetischen Standard deutlich.

Die Dämmung des Daches, ob von innen oder außen, ist ebenfalls eine prioritäre Maßnahme, da über ein ungedämmtes Dach bis zu 20 Prozent der Heizwärme entweichen. Im Kellergeschoss genügt meist eine Kellerdeckendämmung, um Wärmeverluste in die unbeheizten Bereiche zu minimieren.

Fenster: 3-fach-Verglasung als Standard

Moderne Fenster mit 3-fach-Verglasung sind heute Standard bei energetischen Sanierungen. Der Wärmedurchgangskoeffizient liegt bei hochwertigen Systemen unter 0,8 W/(m²K), verglichen mit alten Einfachverglasungen mit Werten um 5,0 W/(m²K) ein erheblicher Unterschied. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 30 oder mehr Fenstereinheiten summieren sich die Kosten schnell auf 30.000 bis 60.000 Euro allein für den Fenstertausch.

Heizung erneuern: Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Die Wärmepumpe hat sich auch im Mehrfamilienhausbereich als zukunftsfähige Heizungslösung etabliert. Luft-Wasser-Wärmepumpen sind für nachrüstbare Systeme die am häufigsten gewählte Variante, da sie ohne Erdbohrung auskommen. Sole-Wasser-Wärmepumpen erzielen höhere Jahresarbeitszahlen, benötigen aber Platz für Erdkollektoren oder Tiefenbohrungen.

Ein zentrales Problem in vielen Altbauten sind fehlende Technikräume. Eine Wärmepumpe mit Pufferspeicher und Warmwasserbereitung braucht Platz, der im Bestand oft schlicht nicht vorhanden ist. Im Neubau wird das selbstverständlich von Anfang an eingeplant, im Bestand muss es improvisiert werden, was entsprechende Mehrkosten erzeugt.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus sanieren? Die ehrliche Rechnung

Die Frage, ob sich ein Mehrfamilienhaus sanieren lohnt, lässt sich nicht pauschal mit Ja beantworten. Eine ehrliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zeigt, dass die Rendite einer umfassenden Sanierung oft schwächer ausfällt als erwartet.

Sanierung als teurer Kompromiss mit alten Grundrissen

Altbauten haben in vielen Fällen Grundrisse, die dem damaligen Wohnverständnis entsprachen. Kleine Bäder von 4 bis 5 m², enge Flure, Küchen ohne offene Anbindung an den Wohnbereich, das waren Standardlösungen der Nachkriegsjahrzehnte. Eine Sanierung kann Heizung, Dämmung und Fenster erneuern. Die Grundrisse bleiben jedoch, was sie sind.

150.000 Euro pro Wohneinheit investiert und am Ende steht eine Wohnung mit 5 m² Bad und einer Küche ohne Platz für eine Kochinsel. Im Neubau wäre dasselbe Budget für ein kompromisslos geplantes Objekt verwendet worden, mit großzügigen Bädern, offenen Wohnbereichen, optimaler Lichtführung und Technikräumen, in die Wärmepumpen, Pufferspeicher und Hausanschlusstechnik problemlos passen.

Wann ist ein Abriss und Neubau die bessere Wahl?

Ein Neubau auf derselben Fläche ist wirtschaftlich und qualitativ in folgenden Situationen überlegen:

• Die Bausubstanz ist so marode, dass eine Sanierung de facto einem Neubau gleichkommt

• Asbest oder andere Schadstoffe sind so weit verbreitet, dass die Beseitigungskosten die Gesamtrechnung stark belasten

• Der Grundriss ist strukturell so unzeitgemäß, dass er auch nach einer Sanierung keine marktgerechten Wohneinheiten liefert

• Die Wohnfläche ließe sich durch einen Neubau mit höheren Geschosszahlen oder effizienterer Bebauung deutlich erhöhen

• Der Energiestandard des Gebäudes ist nur durch derart umfangreiche Eingriffe erreichbar, dass der Unterschied zum Neubaustandard minimal wird

Tobias Beuler von Hausbauexperte formuliert es so: „Auf einem weißen Blatt Papier zu planen ist eine andere Qualität. Man hat Sichtachsen, man hat Licht, man hat Technikräume, die wirklich funktionieren. Bei der Sanierung erkauft man sich immer irgendeinen Kompromiss.”

Was sagt die Renditerechnung?

Aus Vermietersicht ist die Renditefrage entscheidend. Sanierungskosten lassen sich bei Neuvermietung oder unter bestimmten Voraussetzungen des Mietrechts auf die Mieter umlegen. Die Modernisierungsumlage beträgt maximal 8 Prozent der Sanierungskosten pro Jahr. Bei einer Investition von 100.000 Euro pro Wohneinheit ergibt das eine maximale Mieterhöhung von 667 Euro monatlich, in der Praxis oft unrealistisch für den Markt.

Die Amortisationszeit einer vollständigen Kernsanierung liegt bei realistischer Kalkulation häufig bei 20 bis 30 Jahren. Ein Neubau auf derselben Fläche mit zeitgemäßer Grundrissgestaltung und höherem Energiestandard kann durch bessere Vermietbarkeit und weniger Leerstand wirtschaftlich attraktiver sein.

Mehrfamilienhaus sanieren: Planung und Architekt

Eine umfassende Sanierung eines Mehrfamilienhauses setzt professionelle Planung voraus. Ein erfahrener Architekt übernimmt nicht nur die Entwurfsplanung, sondern koordiniert Fachplaner für Statik, Haustechnik und Brandschutz, erstellt die Unterlagen für Bauantrag und Baugenehmigung und begleitet die Ausführung auf der Baustelle.

Was ein Architekt bei der Sanierungsplanung leistet

Ein Architekt analysiert zunächst den Bestand. Darunter fallen die Bausubstanz, Haustechnik, vorhandene Grundrisse, energetischer Ist-Zustand. Auf dieser Basis entwickelt er ein Sanierungskonzept, das technisch umsetzbar und wirtschaftlich tragfähig ist. Er bewertet auch, ob Eingriffe in die Statik nötig sind und welche Maßnahmen Baugenehmigungen erfordern.

Vor allem bei der Frage Sanierung versus Neubau ist der unabhängige Blick eines Architekten wertvoll. Ein guter Architekt rechnet beide Varianten durch, ohne vorab eine Präferenz zu haben.

Förderung: KfW, BAFA und BEG für die Mehrfamilienhaussanierung

Die Förderungen für energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern sind umfangreich. Das zentrale Instrument ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die sowohl Einzelmaßnahmen als auch Komplettsanierungen fördert.

KfW-Förderung: BEG Wohngebäude Kredit (KfW 261)

Der KfW-261-Kredit fördert die energetische Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus. Je höher der erreichte Energiestandard, desto höher der Tilgungszuschuss. Bei Erreichen des EH 40-Standards mit Nachhaltigkeitsklasse sind Tilgungszuschüsse von bis zu 45 Prozent möglich. Die Antragstellung erfolgt vor Maßnahmenbeginn über die Hausbank.

BAFA-Förderung: Einzelmaßnahmen über die BEG

Die BAFA fördert über die BEG Einzelmaßnahmen wie Fenster, Dämmung, Heizungsanlage oder den Einbau einer Wärmepumpe. Der Basisförderungssatz beträgt 15 Prozent und kann durch Boni wie den Effizienzbonus für Wärmepumpen oder den Klimageschwindigkeitsbonus auf bis zu 70 Prozent steigen. Voraussetzung ist immer die Einbindung eines zertifizierten Energieberaters auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP).

Wichtige Hinweise zur Antragstellung

• Fördermittel müssen vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden, rückwirkende Förderung ist ausgeschlossen

• Ein Energieberater ist für die meisten BEG-Maßnahmen Pflicht

• Für Vermieter gelten bei manchen Förderprogrammen gesonderte Konditionen

Mietrecht und Mieter: Was Vermieter bei der Sanierung beachten müssen

Die Sanierung eines bewohnten Mehrfamilienhauses berührt unmittelbar das Mietrecht. Mieter haben Ankündigungs-, Duldungs- und Minderungsrechte, die Vermieter kennen und beachten müssen.

Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder den Energieverbrauch senken, müssen Mietern mindestens drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahmen sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Reine Instandhaltungsmaßnahmen begründen kein Mieterhöhungsrecht, müssen aber ebenfalls rechtzeitig angekündigt werden, wenn sie in die Wohnung eingreifen. Bei einer WEG-Immobilie kommt die Abstimmung unter den Eigentümern als weitere Hürde hinzu.

Barrierefreiheit und Aufzug nachrüsten

Barrierefreiheit ist ein wachsendes Thema im Mehrfamilienhaus-Bestand. Das Nachrüsten eines Aufzugs in einem bestehenden Gebäude kostet je nach Schachtlösung zwischen 40.000 und 150.000 Euro. Diese Investition rechtfertigt sich durch bessere Vermietbarkeit an ältere Mieter und den allgemeinen Werterhalt des Gebäudes.

Alternativ oder ergänzend können Türverbreiterungen, bodengleiche Duschen in den Bädern und Griffsysteme installiert werden. Im Bestand ist das aufwändiger und teurer als im Neubau, wo Barrierefreiheit von Anfang an eingeplant wird.

Fazit

Ein Mehrfamilienhaus sanieren ist kein pauschales Allheilmittel. Die Kosten pro Quadratmeter sind hoch, die Maßnahmen komplex, und das Ergebnis ist immer ein Kompromiss mit den Einschränkungen des Bestands. Energetische Sanierung, neue Heizung, Dämmung und Fenstererneuerung verbessern den Energieverbrauch, die Grundrisse bleiben, wie sie waren.

Bei maroder Bausubstanz, weitverbreiteten Schadstoffen oder strukturell unbrauchbaren Grundrissen ist ein Abriss und Neubau häufig die wirtschaftlich sinnvollere und qualitativ überlegene Lösung. Auf dem weißen Papier lässt sich kompromisslos planen, mit Technikräumen für Wärmepumpen, großzügigen Bädern, Kochinseln und Wohnräumen mit echtem Lichtkonzept. Das sollte jeder Eigentümer ernsthaft in Betracht ziehen, bevor Hunderttausende Euro in einen sanierten Altbau fließen, der am Ende immer noch sein Entstehungsjahrzehnt trägt.

FAQ – Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus sanieren