Gutachter Immobilien

Was ist ein Immobiliengutachter?

Beim Immobiliengutachter handelt es sich um einen Sachverständigen, der den Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.

Definition und Aufgaben

• Aufgaben eines Immobiliengutachters – Die Hauptaufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Verkehrswert einer Immobilie nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch) objektiv und unabhängig zu ermitteln. In diesem Zusammenhang erstellt der Immobiliensachverständige Gutachten, die sowohl den Verkehrswert als auch den Zustand und eventuelle Mängel am Haus oder der Wohnung darlegen. Ein solches Gutachten kommt beim Hauskauf, der Kreditsicherung, für die Erbschaftssteuer und bei Versicherungsfällen zum Einsatz. Neben der Objektbesichtigung überprüft der Immobiliengutachter auch Dokumente wie etwa Grundbuchauszüge, Lagepläne, Bauzeichnungen und Energieausweise. Um den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen, muss er die Marktverhältnisse analysieren. Kommt es zu Streitigkeiten, wird der Immobiliengutachter vor Gericht als Sachverständiger auftreten.

• Abgrenzung zu Maklern und Bausachverständigen – Der Fokus des Immobiliengutachters liegt auf der Immobilienbewertung, während der Immobilienmakler zwischen Käufern und Verkäufern vermittelt. Der Fokus des Bausachverständigen liegt dagegen auf den bautechnischen Untersuchungen und Bewertungen von Gebäuden.  Dies bedeutet, dass der Immobiliengutachter sich auf die Wertermittlung konzentriert, während der Makler die Vermittlung übernimmt bzw. der Bausachverständige den technischen Zustand beurteilt.

Warum braucht man einen Gutachter?

Der Gutachter wird in den unterschiedlichsten Situationen benötigt, wie zum Beispiel zur Verkehrswertermittlung beim Kauf, Verkauf oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen wie einer Erbschaft oder bei einer Scheidung.

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie – Mit einem Immobiliengutachten wird der aktuelle Marktpreis ermittelt, um im Rahmen von Verhandlungen einen reellen Kaufpreis nennen zu können.

• Ermittlung des Marktwerts – Das Gutachten dient der Wertermittlung, insbesondere für rechtliche und steuerliche Zwecke.

• Beleihung von Grundstücken und Zwangsversteigerungen –  Banken fordern ein Wertgutachten, um den Beleihungswert zu ermitteln, bevor sie ein Darlehen gewähren. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann anhand der Wertermittlung ein fairer Startpreis festgelegt werden.

• Erbschafts- und Scheidungsfälle – Mit einem Wertgutachten wird der Wert einer Immobilie ermittelt, um Streitigkeiten über die Aufteilung des Vermögens zu vermeiden.

• Versicherungs- und Steuerangelegenheiten – Das Gutachten dient zur Einschätzung eines Schadens an einer Immobilie. Finanzämter können anhand des Gutachtens den steuerlichen Wert einer Immobilie festlegen.

• Bauschäden und Mängel – Der Gutachter wird beauftragt, diese zu begutachten und deren Ursache festzustellen.

Arten von Immobiliengutachtern

Es wird unterschieden zwischen den freien und öffentlich bestellten sowie den spezialisierten Gutachtern. Bei der Auswahl eines Sachverständigen muss in jedem Fall auf dessen Qualifikation und Erfahrung geachtet werden.

Freie und öffentlich bestellte Gutachter

Die Bezeichnung „freier Gutachter“ ist nicht gesetzlich geschützt, sodass jeder Sachverständige diesen Titel führen darf. Sie unterliegen keiner formalen Prüfung oder einer Überprüfung durch eine öffentlich-rechtliche Stelle. Damit ist die Qualität der von ihnen erstellten Gutachten weniger sicher. In der Regel handelt es sich hierbei um Experten aus verschiedenen Bereichen.

Der öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter dagegen wird von einer öffentlich-rechtlichen Stelle (Industrie- und Handelskammer) öffentlich bestellt und vereidigt. Er ist auf ein bestimmtes Fachgebiet spezialisiert und verfügt in diesem Bereich über eine hohe Qualifikation. Sein Fachwissen ist herausragend, da er über überdurchschnittliche Fachkenntnisse verfügt. Ein solcher Sachverständiger ist nicht nur vereidigt, sondern er arbeitet unabhängig und unparteilich, weshalb er auch oft von Gerichten und Behörden beauftragt wird.

Spezialisierte Immobiliengutachter

• Wertermittlungsgutachter – Der staatlich anerkannte Immobiliengutachter nimmt eine Wertermittlung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken vor. Seine Aufgabe ist es, mit einem Verkehrswertgutachten den Wert objektiv und neutral zu ermitteln. Dazu wendet der staatlich anerkannte Immobiliengutachter verschiedene Methoden wie das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren an.

• Bauschadensgutachter – Der Bausachverständige oder auch Baugutachter bewertet Schäden und Mängel an Gebäuden. Im Rahmen dessen überprüft der Baugutachter, ob das Objekt fachgerecht erbaut wurde und ob Baumängel vorliegen, die während des Bauprozesses oder nach der Fertigstellung entstanden sind.

• Energieeffizienz-Experten – Bei der Baustellenbegehung bzw. aus den Unterlagen kann der Experte für Energieeffizienz erkennen, ob die Vorgaben rund um den Bau eingehalten wurden oder ob Nachbesserungsbedarf besteht. Des Weiteren erläutert er den Eigentümern das richtige Lüften und Heizen des Objekts.

• Denkmalschutz- und Sanierungsberater – Der Fachmann verfügt über Fachkenntnisse im Bereich des Denkmalschutzes sowie der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden. Eigentümer werden im Rahmen der Planung und der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen von dem Experten beraten, wobei sowohl der Erhalt der historischen Substanz als auch die energetische Effizienz berücksichtigt werden.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Üblicherweise beinhaltet die Bewertung von Immobilien das Erstgespräch, die Besichtigung vor Ort, eine Analyse sowie die Gutachtenerstellung.

Erste Kontaktaufnahme und Beauftragung

Im Erstgespräch wird der Auftraggeber zum Ablauf der Bewertung informiert. Dabei werden gleichzeitig seine Ziele und Bedürfnisse geklärt.

• Welche Unterlagen werden benötigt? Neben dem Grundbuchauszug, der nicht älter als 3 Monate sein soll, benötigt der Sachverständige eine Flurkarte (Lageplan), ein aktuelles Baulastenverzeichnis sowie den Energieausweis, falls vorhanden. Des Weiteren benötigt er die Baupläne, Baubeschreibung sowie die Baugenehmigung. Je nach Art der Bewertung werden auch Mietverträge beim Mehrfamilienhaus, ein eventueller Erbbaurechtsvertrag, Teilungserklärung, Denkmalschutzbescheid, das Altlastenkataster benötigt.

• Wie wählt man den richtigen Gutachter aus? Im ersten Schritt sollten die Fachgebiete und Spezialisierungen überprüft werden. Bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen sollte auch auf Zertifizierungen geachtet werden. Bei der Suche ist es hilfreich sich an die Industrie- und Handelskammer zu wenden oder sich anhand von Sachverständigenverzeichnisse sowie Branchenbüchern zu informieren.

Begutachtung der Immobilie vor Ort

Der Gutachter wird das Eigenheim bzw. das Haus einschließlich Leitungen, baulichen Anlagen, Rohre und der Elektronik vor Ort besichtigen, um sich einen Überblick über den Zustand, die Lage, die Ausstattung und weitere wichtige Faktoren zu verschaffen. Im Rahmen der Besichtigung wird er auch die Fassade, das Dach, die Umgebung sowie die Infrastruktur begutachten. Dabei sind wertbeeinflussende Faktoren wie Grundstücksgröße, Art der Immobilie, Baualter, Energieeffizienz sowie die aktuelle Situation auf dem Markt zu berücksichtigen. Im Anschluss daran wird er seine Feststellungen dokumentieren und mit Fotos oder Bauzeichnungen unterlegen.

Anwendung der Bewertungsverfahren

• Sachwertverfahren – Der Wert des Hauses wird anhand der Kosten ermittelt, die für den Neubau oder die Wiederbeschaffung anfallen würden. Dabei wird natürlich die Abnutzung berücksichtigt. Beim Sachwertfahren handelt es sich um ein standardisiertes Verfahren, welches oft bei selbstgenutzten Immobilien oder bei Immobilien ohne vergleichbare Marktwertdaten angewandt wird. Die einzelnen Schritte bei diesem Verfahren sind die Ermittlung des Bodenwerts, die Berechnung der Herstellungskosten inklusive der Berücksichtigung einer Alterswertminderung sowie die Festlegung vom Sachwertfaktor, der die aktuelle Marktsituation wiedergibt.

• Ertragswertverfahren – Dies kommt nur bei vermieteten Immobilien zur Anwendung. Es werden die Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, um den Gewinn für die Zukunft zu ermitteln. Grundsätzlich werden der Wert des Grundstücks und der Gebäudeertragswert getrennt ermittelt, um später zusammengefasst zu werden, damit der Gesamtwert ermittelt werden kann.

• Vergleichswertverfahren – Der Wert des Hauses wird anhand von vergleichbaren Objekten bestimmt, welche sich in unmittelbarer Umgebung befinden. Weicht das Haus in bestimmten Punkten von den Vergleichsobjekten ab, werden Zu- und Abschläge vorgenommen.

Erstellung und Übergabe des Gutachtens

Es handelt sich hierbei um einen komplexen Prozess, der gut geplant und durchgeführt werden muss.

• Was steht im Gutachten? Grundsätzlich muss das Gutachten logisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein. Dies bedeutet, es besteht aus einem Deckblatt mit den allgemeinen Angaben sowie der Aufgabenstellung, der Dokumentation sowie einer Zusammenfassung.  Dabei soll der Inhalt des Gutachtens die Fragestellung, die Grundlagen sowie die durchgeführten Untersuchungen darlegen. Im weiteren Verlauf werden die Ergebnisse sowie die Schlussfolgerung dokumentiert.

• Verständlichkeit für Laien – Der Immobiliengutachter muss bei der Erstellung nicht nur gewissenhaft und sorgfältig vorgehen, sondern das Gutachten auch so verfassen, dass ein Laie es verstehen und nachvollziehen kann.

Kosten eines Immobiliengutachters

Die Kosten für den Gutachter bzw. für das Immobiliengutachten sind variabel und von verschiedenen Faktoren abhängig.

Wovon hängen die Kosten ab?

• Art des Gutachtens: Ein Kurzgutachten ist günstiger als ein Vollgutachten.

• Größe und Lage der Immobilie: Je nach Lage der Immobilie können die Kosten regional variieren. Auch die Größe des Objekts spielt bei den Kosten eine Rolle. So sind Immobiliengutachten für größere oder auch gewerblich genutzte Objekte teurer als für ein Einfamilienhaus.

• Zeitaufwand für die Begutachtung: Für ein komplexes Gutachten mit zusätzlichen umfassenden Untersuchungen, welche mehr Zeit erfordern, muss mit höheren Kosten gerechnet werden.

• Qualifikation des Sachverständigen: Ein zertifizierter Immobiliengutachter kann höhere Preise verlangen als ein unabhängiger Experte.

• Gerichtstauglichkeit: Soll das Immobiliengutachten vor Gericht verwendet werden, erfordert dies mehr Aufwand, was sich in den Kosten bemerkbar macht.

Übliche Preisbereiche

• Kurzgutachten: Für einfache Wertermittlung oder bei privaten Verkaufsentscheidungen ist das Kurzgutachten vollkommen ausreichend. Die Kosten für ein Kurzgutachten beginnen bei ca. 500 Euro.

• Vollgutachten: Für ein umfangreiches Wertgutachten, welches auch vor Gericht oder bei Behörden Bestand hat, muss zum Beispiel bei einem Haus mit einem Wert von 300.000 Euro mit Gutachterkosten von ca. 4.500 Euro gerechnet werden. In der Regel liegen die Kosten zwischen 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwertes.

• Beleihungswertgutachten: Muss ein Haus finanziert werden, ist vielfach ein Beleihungswertgutachten erforderlich. Die Kosten liegen hierfür zwischen 1.700 und 2.800 Euro.

• Stundensatz: Einige Immobiliensachverständige rechnen ihre Dienstleistungen per Stundensatz ab. Dieser liegt zwischen 70 und 200 Euro.

• Zusätzliche Kosten: Nicht zu vergessen sind zusätzliche Kosten wie Fahrtkosten, die Beschaffung von Unterlagen sowie sonstige Auslagen.

Wer trägt die Gutachterkosten?

In der Regel werden diese vom Auftraggeber bezahlt, also vom Käufer, Verkäufer, der Bank oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen vom Gericht. Grundsätzlich ist es ratsam, bereits bei der Beauftragung zu klären, wer die Gutachterkosten trägt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.  

In Ausnahmefällen werden die Gutachterkosten von Versicherungen bei einem Unfallschaden oder anderen Schadensfällen bzw. dem Gericht oder den Behörden übernommen, wenn der Immobiliengutachter gerichtlich bestellt wurde.

Wie finde ich einen seriösen Immobiliengutachter?

Bei der Suche nach einem seriösen Immobiliengutachter müssen einige wichtige Aspekte beachtet werden. Neben den Fachkenntnissen und der Erfahrung sollte auch auf die Unabhängigkeit des Immobiliengutachters geachtet werden.

Wichtige Auswahlkriterien

• Expertise und Zertifikate – Im Rahmen der fachlichen Expertise sollte der Gutachter über eine entsprechende Ausbildung oder über ein Studium sowie über ausreichend Erfahrung in seinem Fachgebiet verfügen. Neben den verschiedenen Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024, PersCert EU/CE – EEG und HypZert, (z. B. IHK, TÜV, DEKRA) sind auch Zertifizierungen durch den DGuSV (Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband e.V.) möglich.

• Erfahrung und Spezialisierung – Diese kann er durch den Besuch von Fachseminaren, Tagungen und durch Prüfungen bei den verschiedenen Fachverbänden nachweisen. Der objektive und unabhängige Immobiliengutachter sollte sich permanent fortbilden, damit er nicht nur den technologischen Entwicklungen , sondern auch den gesetzlichen Vorgaben entsprechend handeln kann. Des Weiteren sollte der Immobiliengutachter auch Mitglied in verschiedenen Verbänden wie etwa dem BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.), dem BSG e.V. (Berufsverband für das Sachverständigen- und Gutachterwesen), dem BDSF (Verband für Experten mit überdurchschnittlichen Fachkenntnissen und Berufserfahrung) und dem BVFS (Verband für freie Sachverständige) sein.

Warnsignale für unseriöse Gutachter

Es gibt eine Reihe von Warnsignalen, wie man unseriöse Gutachter erkennt. Neben den unrealistischen Versprechen sind dies fehlende Qualifikationsnachweise, fehlende Verträge und noch einiges mehr. Bei Zweifeln an der Seriosität des Gutachters können Auftraggeber sich an eine Fachkammer wenden, um die Echtheit der Qualifikationen überprüfen zu lassen.

• Fehlende Referenzen und unklare Qualifikationsnachweise – Der seriöse Gutachter sollte sowohl seine Erfahrungen als auch seine Qualifikationen offen darlegen.   

• Unrealistische Versprechen – Wenn schnelle und einfache Lösungen für ein komplexes Problem versprochen werden, sollte man vorsichtig sein.

• Kostentransparenz – Die Preise müssen im Vorfeld transparent dargelegt werden und es sollten keine unerwarteten Zusatzkosten gefordert werden.

• Vorauszahlungen – Auftraggeber sollten hier skeptisch werden, denn in der Branche sind Vorauszahlungen nicht üblich.

• Nur E-Mail-Kontakt – Bei wichtigen Angelegenheiten sollte der Gutachter sowohl telefonisch als auch persönlich erreichbar sein.

• Zeitdruck und Ausreden – Übt der Gutachter Zeitdruck aus oder hat er immer neue Ausreden parat, sollte man vorsichtig sein.

• Kein Vertrag – Ein schriftlicher Vertrag zwischen den beiden Parteien ist unabdingbar.

Rechtliche Grundlagen und Verbindlichkeit von Gutachten

Beim Sachverständigengutachten handelt es sich um ein rechtlich bedeutsames Dokument, welches oft als Beweismittel in einem Gerichtsverfahren oder bei Behörden dient. Die rechtliche Verbindlichkeit sowie die Gültigkeit des Sachverständigengutachtens sind von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Qualifikation des Sachverständigen, der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben sowie der Methode bei der Erstellung abhängig.

Gesetzliche Vorgaben für Immobiliengutachter

• DIN-Normen und rechtliche Rahmenbedingungen: Die Arbeit von Gutachtern wird durch Gesetze wie das Baugesetzbuch (BauGB), das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und das Handelsgesetzbuch (HGB) geregelt.

• Rolle vor Gericht – Für ein offizielles Gutachten, zum Beispiel für das Gericht oder für Behörden, ist immer ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter erforderlich. Dies bedeutet, dass ein solches gerichtsfestes Gutachten immer einem zertifizierten Gutachter erstellt werden muss, der die gesetzlichen Bewertungsmethoden einhält.

Wann ist ein Gutachten rechtlich bindend?

Gutachten sind grundsätzlich nicht rechtlich bindend, dienen jedoch als Grundlage für Entscheidungen vor Gericht. Allerdings hängt die rechtliche Bindung immer davon ab, ob das Gutachten als Beweismittel vor Gericht herangezogen wird.

• Unterschied zwischen Privatgutachten und Gerichtsgutachten – Ein Gerichtsgutachten hat immer einen höheren Beweiswert als ein Privatgutachten. Das Gerichtsgutsachten ist im weiteren Verlauf des Verfahrens rechtlich bindend.

• Anerkennung durch Finanzämter, Banken und Gerichte – Das Finanzamt erkennt Gutachten an, welche nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Durch diese Zertifizierung wird bestätigt, dass der Gutachter über ausreichend Fachkompetenz und Unabhängigkeit verfügt. Banken akzeptieren Wertgutachten, welche von Immobiliengutachtern mit entsprechender Zertifizierung oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Experten erstellt wurden. Gerichte dagegen erkennen das Verkehrswertgutachten nur an, wenn sie von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter erstellt wurden.

Fazit

Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert von Immobilien. So wird beim Hauskauf, der Finanzierung oder bei einer Erbschaft bzw. Scheidung eine solide Grundlage gelegt.

Soll ein Haus privat verkauft werden, reicht in aller Regel ein Kurzgutachten aus, da dies einen Überblick über den aktuellen Wert gibt. Vollgutachten dagegen haben sowohl vor Gericht als auch bei Behörden Bestand und können bei gerichtlichen Auseinandersetzungen als Beweis dienen. In jedem Fall trägt ein professionelles Gutachten maßgeblich dazu bei, den realistischen Immobilienwert transparent zu machen – insbesondere dann, wenn Architekten, Makler oder weitere Dienstleister mit ihrem Honorar auf einer fundierten Wertermittlung aufbauen müssen.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobiliengutachter