Wie groß darf mein Haus sein? GRZ und GFZ richtig berechnen
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Tobias Beuler
- Übersicht Ratgeber
- Keine Kommentare
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Wie groß die bebaubare Fläche einer Immobilie tatsächlich ist, ergibt sich aus der zulässigen Nutzung, der Gesamtfläche des Grundstücks sowie den Festsetzungen zu GRZ und GFZ, die je nach Wohngebieten und Baugebieten unterschiedlich ausfallen können.
Die maximal zulässige Hausgröße ergibt sich in Deutschland in der Praxis vor allem aus zwei Kennzahlen: GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl). Beide Werte steuern, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, und sind damit zentrale Vorgaben für Hausbau, Wohnfläche, Grundfläche und die gesamte Bebauungsdichte im Baugebiet. Wer GRZ und GFZ früh korrekt einordnet und berechnet, vermeidet Planungsfehler, unrealistische Vorstellungen zur Grundstücksnutzung und unnötige Konflikte im Genehmigungsprozess.
Kurz & Kompakt: Zusammenfassung
GRZ definiert den zulässigen Anteil der überbauten Fläche an der Grundstücksfläche.
GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße zulässig ist.
GRZ und GFZ stehen im Bebauungsplan (B-Plan) oder ergeben sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Falsche Annahmen führen häufig zu nicht genehmigungsfähigen Entwürfen und steigenden Baukosten.
Die sichere Hausplanung basiert auf: Grundstück, Kennzahlen, Vollgeschosse, Nebenanlagen, Flächenberechnung (z. B. DIN 277 als Kontext für Brutto-Grundfläche).
Warum GRZ und GFZ für die Hausplanung entscheidend sind
GRZ und GFZ bestimmen den rechtlichen Rahmen dafür, wie groß ein Haus auf einem Grundstück tatsächlich gebaut werden darf. Als verbindliche Kennzahlen der Bauleitplanung wirken sie sich direkt auf die zulässige Hausgröße, die mögliche Wohnfläche, das Bauvolumen, die Baukosten sowie die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens aus.
Gleichzeitig dienen die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl den Gemeinden als zentrale Steuerungsinstrumente zur Regelung der Bebauungsdichte. Sie legen fest, wie intensiv ein Baugrundstück genutzt werden darf, und sorgen für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Bebauung, Grünflächen und Infrastruktur innerhalb eines Baugebiets.
Konkret begrenzt die GRZ die maximal überbaubare Grundfläche eines Grundstücks, während die GFZ die Summe aller anrechenbaren Geschossflächen festlegt. Damit beeinflussen beide Kennzahlen unmittelbar, ob ein Gebäude eher flach und breit oder kompakt und mehrgeschossig geplant werden kann und wie effizient die vorhandene Grundstücksfläche genutzt wird.
Einfluss auf Hausgröße, Wohnfläche und Bebauungsdichte
Die Kombination aus GRZ und GFZ bestimmt:
die Grundfläche des Hauses
die mögliche Anzahl der Geschosse
die maximal erreichbare Wohnfläche
die Bebauungsdichte im Baugebiet
Ein Grundstück mit niedriger GRZ, aber höherer GFZ begünstigt mehrgeschossige Bauweisen. Umgekehrt führt eine hohe GRZ bei niedriger GFZ häufig zu eingeschossigen Haustypen wie dem Bungalow.
Typische Auswirkungen in der Praxis:
| Kennzahl-Kombination | Bauliche Folge |
| niedrige GRZ / hohe GFZ | kompakter Grundriss, mehrere Geschosse |
| hohe GRZ / niedrige GFZ | große Grundfläche, eingeschossige Bebauung |
| niedrige GRZ / niedrige GFZ | kleine Häuser, großzügige Grünflächen |
| hohe GRZ / hohe GFZ | dichte Bebauung, große Baukörper |
Typische Fehler von Bauherren bei der Interpretation des Bebauungsplans
Fehler bei der Auslegung von GRZ und GFZ gehören zu den häufigsten Ursachen für Planungsprobleme. Besonders verbreitet sind:
Verwechslung von Wohnfläche mit Geschossfläche
Nichtberücksichtigung von Garagen, Terrassen oder Zufahrten bei der GRZ
Annahme, dass ein ausgebauter Keller automatisch nicht zählt
Überschätzung der zulässigen Hausgröße auf kleinen Grundstücken
Diese Fehlinterpretationen führen oft dazu, dass Entwürfe nachträglich verkleinert oder komplett überarbeitet werden müssen.
Auswirkungen falscher Annahmen auf Baukosten und Genehmigungen
Unzutreffende Annahmen zu GRZ und GFZ haben direkte wirtschaftliche und rechtliche Folgen:
Ablehnung des Bauantrags durch Überschreitung der Kennzahlen
Zusätzliche Planungskosten durch Umplanungen
Verzögerungen im Bauablauf
Steigende Baukosten durch nachträgliche Anpassungen
Risiko einer Befreiung, die nicht genehmigt wird
Eine frühzeitige und korrekte Berechnung von Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl ist daher ein wesentlicher Bestandteil jeder soliden Hausbau- und Grundstücksplanung.
Grundlagen: Was sind GRZ und GFZ überhaupt?
GRZ und GFZ sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung, die festlegen, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie schaffen eine einheitliche Grundlage für die Planung von Wohngebäuden und sorgen dafür, dass Baugebiete städtebaulich geordnet und ausgewogen entwickelt werden.
GRZ – Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl beschreibt den Anteil der Grundstücksfläche, der maximal überbaut werden darf.
Rechtlich ist die GRZ in § 19 BauNVO definiert. Sie wird als Dezimalzahl angegeben und gibt an, welcher Prozentsatz der Grundstücksfläche durch bauliche Anlagen in Anspruch genommen werden darf.
Grundprinzip der GRZ:
GRZ 0,3 → 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden
GRZ 0,4 → 40 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden
GRZ 0,5 → 50 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden
Beispiel:
Bei einem Grundstück mit 800 m² und einer GRZ von 0,4 dürfen maximal 320 m² überbaut werden.
Welche Flächen zählen zur GRZ?
Zur überbauten Fläche zählen nicht nur die Grundfläche des Hauses, sondern auch weitere bauliche Anlagen.
Anrechenbare Flächen:
Hauptgebäude (Hausgrundfläche)
Garagen und Carports
Gartenhäuser und Nebengebäude
Zufahrten, Stellplätze und Terrassen
→ häufig mit 50 % Anrechnung nach § 19 Abs. 4 BauNVO
Nicht anrechenbare Flächen:
Dachüberstände ohne Stützen
Wege aus Kies oder wassergebundenen Materialien
Grünflächen und Beete
Die genaue Anrechnung kann je nach Bebauungsplan variieren und sollte immer im Einzelfall geprüft werden.
GFZ – Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche insgesamt im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.
Die Definition ist in § 20 BauNVO geregelt. Auch die GFZ wird als Dezimalzahl angegeben.
Grundprinzip der GFZ:
GFZ 0,6 → Geschossfläche entspricht 60 % der Grundstücksfläche
GFZ 0,8 → Geschossfläche entspricht 80 % der Grundstücksfläche
GFZ 1,0 → Geschossfläche entspricht 100 % der Grundstücksfläche
Beispiel: Bei einem Grundstück mit 600 m² und einer GFZ von 0,8 dürfen maximal 480 m² Geschossfläche errichtet werden.
Was zählt zur Geschossfläche?
Zur Geschossfläche gehören alle Flächen von Vollgeschossen, unabhängig von ihrer Nutzung.
Anrechenbar sind unter anderem:
Wohnräume
Flure und Treppenhäuser
Technik- und Abstellräume innerhalb von Vollgeschossen
Nicht oder nur eingeschränkt anrechenbar:
Keller, sofern sie nicht als Vollgeschoss gelten
Dachböden ohne Ausbau
Balkone und Terrassen
Die Einstufung eines Geschosses als Vollgeschoss richtet sich nach den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung.
Zusammenhang zwischen GRZ und GFZ
GRZ und GFZ wirken immer gemeinsam und begrenzen unterschiedliche Aspekte der Bebauung.
GRZ begrenzt die Grundfläche des Gebäudes
GFZ begrenzt die Summe aller Geschossflächen
Das Zusammenspiel beider Kennzahlen bestimmt:
die maximale Hausgröße
die mögliche Geschosszahl
die bauliche Höhe und Dichte
die Gestaltungsfreiheit des Grundrisses
Ein Grundstück kann eine hohe GFZ haben, aber durch eine niedrige GRZ dennoch keine große Grundfläche zulassen. Umgekehrt erlaubt eine hohe GRZ mit niedriger GFZ meist nur eingeschossige Bauformen.
GRZ berechnen: So geht’s Schritt für Schritt
Die Grundflächenzahl wird berechnet, indem die überbaute Fläche durch die gesamte Grundstücksfläche geteilt wird.
Die Berechnungsformel lautet:
GRZ = überbaute Fläche ÷ Grundstücksfläche
Beispielrechnung zur GRZ
Ein Baugrundstück hat eine Fläche von 700 Quadratmetern.
Geplant sind folgende bauliche Anlagen:
Hausgrundfläche: 200 Quadratmeter
Garage: 40 Quadratmeter
Terrasse: 80 Quadratmeter, davon 50 Prozent anrechenbar = 40 Quadratmeter
Die überbaute Fläche beträgt somit:
200 + 40 + 40 = 280 Quadratmeter
Die GRZ ergibt sich wie folgt:
280 ÷ 700 = 0,4
Das Grundstück wird damit genau im Rahmen einer zulässigen GRZ von 0,4 bebaut.
Was zählt zur überbauten Fläche?
Für die Berechnung der Grundflächenzahl sind alle baulichen Anlagen relevant, die dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind.
Zur überbauten Fläche zählen:
die Grundfläche des Wohnhauses
Garagen und Carports
Nebengebäude wie Gartenhäuser
Stellplätze und Zufahrten
Terrassen und befestigte Außenflächen, meist anteilig
Nicht berücksichtigt werden in der Regel:
Dachüberstände ohne Stützen
offene Pergolen
unbefestigte Wege aus Kies oder Schotter
reine Grünflächen
Die genaue Anrechnung ist abhängig vom Bebauungsplan und den Vorgaben der Gemeinde.
Typische Fehler bei der GRZ-Berechnung
Bei der Planung des Hausbaus treten häufig Fehleinschätzungen auf, die später zu Problemen bei der Baugenehmigung führen.
Häufige Fehler sind:
Garagen und Stellplätze werden nicht mitgerechnet
Terrassen werden vollständig ignoriert
Zufahrten werden als nicht relevant eingestuft
Nebenanlagen werden erst nachträglich geplant
Diese Annahmen können dazu führen, dass die zulässige GRZ überschritten wird und eine Genehmigung nur mit Befreiung oder gar nicht erteilt wird.
Tipps zur Optimierung der GRZ
Die Grundflächenzahl lässt sich durch eine vorausschauende Planung oft besser ausnutzen.
Sinnvolle Ansätze sind:
kompakte Grundrisse mit geringer Außenfläche
Kombination von Garage und Hauskörper
Stellplätze gemeinsam oder unterirdisch anlegen
Terrassen teilweise unbefestigt ausführen
Nebenanlagen frühzeitig in die Planung integrieren
In bestimmten Fällen kann auch eine Befreiung von der GRZ beantragt werden, wenn städtebauliche Gründe vorliegen und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
GFZ berechnen: So wird die Geschossflächenzahl bestimmt
Formel zur Berechnung
GFZ = Summe der Geschossflächen / Grundstücksfläche
Beispielrechnung:
Grundstück: 800 m²
EG: 150 m², OG: 150 m²
GFZ = (150 + 150) ÷ 800 = 0,375
Was zählt zur Geschossfläche?
Vollgeschosse (Wohnflächen)
Treppenhäuser, Flure, Technikräume → zählen mit
Nicht anrechenbar: Keller (je nach Definition), Dachboden (wenn nicht ausgebaut)
GFZ in der Praxis
Einfluss auf mögliche Wohnfläche und Raumhöhe
Zusammenhang mit Bauvolumen, Baukosten und Gestaltung
Einfluss auf Bauvorschriften und Energiebedarf
GRZ und GFZ im Bebauungsplan richtig lesen
GRZ und GFZ sind im Bebauungsplan als verbindliche Kennzahlen festgesetzt und geben vor, wie stark ein Grundstück bebaut und wie viel Geschossfläche insgesamt errichtet werden darf.
In der Planzeichnung oder im Textteil des Bebauungsplans werden diese Werte meist in kompakter Form angegeben, häufig kombiniert mit weiteren baurechtlichen Vorgaben.
Typische Darstellung im Bebauungsplan
In Bebauungsplänen werden GRZ und GFZ meist gemeinsam ausgewiesen, zum Beispiel:
GRZ 0,4 / GFZ 0,8
Diese Kombination bedeutet, dass maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen und die Summe aller Geschossflächen 80 Prozent der Grundstücksfläche nicht überschreiten darf.
Zusätzlich können weitere Angaben enthalten sein, die die Ausnutzung weiter einschränken oder konkretisieren.
Wichtige Kennzahlen im Zusammenhang mit GRZ und GFZ
Neben der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl enthalten Bebauungspläne häufig weitere Festsetzungen, die für die Hausgröße entscheidend sind.
| Kennzahl | Bedeutung | Einfluss auf das Bauvorhaben |
| GRZ | Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche | Größe der Grundfläche des Hauses |
| GFZ | Verhältnis der Geschossflächen zur Grundstücksfläche | Maximale Wohn- und Nutzfläche |
| Vollgeschosszahl | Zulässige Anzahl der Vollgeschosse | Gebäudehöhe und Etagenanzahl |
| Traufhöhe | Höhe bis zur Dachtraufe | Proportionen des Gebäudes |
| Baugrenze / Baulinie | Bereich, in dem gebaut werden darf | Platzierung des Hauses |
| Bauweise | offen, geschlossen oder abweichend | Abstand zu Nachbargebäuden |
Diese Kennzahlen wirken immer zusammen und müssen gemeinsam betrachtet werden.
Textliche Festsetzungen richtig verstehen
Neben der Planzeichnung enthält der Bebauungsplan meist einen Textteil mit ergänzenden Regelungen. Dort wird häufig konkretisiert:
welche Nebenanlagen zur GRZ zählen
ob Garagen oder Stellplätze zusätzlich zulässig sind
wie Dachgeschosse oder Kellerräume bewertet werden
ob Überschreitungen der GRZ bis zu einem bestimmten Maß erlaubt sind
Gerade bei Terrassen, Zufahrten oder Stellplätzen ist der Textteil entscheidend, da hier häufig Sonderregelungen gelten.
Spielräume und Befreiungen nutzen
In bestimmten Fällen sind Abweichungen von GRZ und GFZ möglich. Diese Spielräume sind jedoch nicht automatisch gegeben.
Typische Möglichkeiten sind:
geringfügige Überschreitungen der GRZ durch Nebenanlagen
Befreiungen nach §31 BauGB bei städtebaulicher Verträglichkeit
Anpassungen bei besonderen Grundstückszuschnitten
Abweichungen im Rahmen eines städtebaulichen Konzepts
Eine Befreiung setzt immer einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde voraus und ist mit einer Einzelfallprüfung verbunden.
Innenbereich und Außenbereich unterscheiden
Die Bedeutung von GRZ und GFZ unterscheidet sich je nach Lage des Grundstücks.
Im Innenbereich nach §34 BauGB gelten häufig keine festen Zahlenwerte. Die zulässige Bebauung orientiert sich hier an der Umgebungsbebauung.
Im Außenbereich nach §35 BauGB ist eine Bebauung grundsätzlich stark eingeschränkt und nur in Ausnahmefällen zulässig.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind GRZ und GFZ hingegen verbindlich und rechtlich maßgeblich.
Typische Fehler beim Lesen des Bebauungsplans
Fehler entstehen häufig durch eine isolierte Betrachtung einzelner Werte.
Zu den häufigsten Fehlern zählen:
GRZ und GFZ werden unabhängig voneinander betrachtet
Textliche Festsetzungen werden ignoriert
Nebenanlagen werden nicht korrekt berücksichtigt
Vollgeschosse werden falsch eingeordnet
Baugrenzen werden mit Grundstücksgrenzen verwechselt
Diese Fehler können zu Planungsänderungen, Mehrkosten oder Verzögerungen im Genehmigungsverfahren führen.
Tipps für Bauherren
Welche konkreten Handlungsempfehlungen ergeben sich für Bauherren im Umgang mit GRZ und GFZ?
GRZ und GFZ sollten frühzeitig analysiert und aktiv in die Planung einbezogen werden, da sie die maximal mögliche Hausgröße, die Grundstücksnutzung und die Genehmigungsfähigkeit maßgeblich bestimmen.
Eine strukturierte Vorgehensweise hilft, Planungsfehler zu vermeiden und das vorhandene Baurecht optimal auszuschöpfen.
GRZ und GFZ vor dem Grundstückskauf prüfen
Vor dem Kauf eines Baugrundstücks ist eine sorgfältige Prüfung der baurechtlichen Kennzahlen unerlässlich. GRZ und GFZ geben bereits vorab eine klare Orientierung darüber, welches Bauvolumen realistisch umsetzbar ist.
Wichtige Schritte in dieser Phase sind:
Einsicht in den gültigen Bebauungsplan bei der zuständigen Gemeinde
Prüfung von GRZ, GFZ, Vollgeschosszahl und Baugrenzen
Abgleich der Kennzahlen mit den eigenen Wohnflächenwünschen
Einschätzung, ob gewünschte Haustypen wie Bungalow oder Mehrfamilienhaus zulässig sind
Ein attraktives Grundstück kann sich im Nachhinein als ungeeignet erweisen, wenn die zulässige Bebauung nicht zu den eigenen Vorstellungen passt.
Frühzeitige Vorplanung mit Architekt oder Planer
Eine professionelle Vorplanung schafft Klarheit über die realisierbare Hausgröße. Architekten können anhand von GRZ und GFZ bereits in einer frühen Phase prüfen, welche Grundrissvarianten möglich sind.
Bereits in der frühen Vorplanung spielen Zeichnungen und Pläne im richtigen Maßstab eine wichtige Rolle. Wer Bauzeichnungen, Lagepläne oder Skizzen besser einschätzen möchte, kann mithilfe eines Maßstab-Rechners schnell prüfen, wie reale Abmessungen im Plan dargestellt werden.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
optimale Ausnutzung der Geschossflächenzahl
kompakte Baukörper zur Reduzierung der überbauten Fläche
geschickte Anordnung von Treppen, Technikräumen und Nebenflächen
Möglichkeiten zur Reduzierung von Nebenanlagen auf die GRZ
Eine frühe Planung reduziert das Risiko von Nachträgen und kostenintensiven Umplanungen.
Zusatzflächen realistisch einkalkulieren
Neben dem Wohnhaus zählen auch Garagen, Carports, Terrassen und Stellplätze zur GRZ, zumindest anteilig. Diese Flächen werden in der Praxis häufig unterschätzt.
Typische Zusatzflächen mit Einfluss auf die GRZ sind:
Garage oder Doppelgarage
Zufahrten und Stellplätze
Terrassen und befestigte Außenflächen
Gartenhäuser oder Nebenanlagen
Eine frühzeitige Abstimmung verhindert, dass die zulässige Grundflächenzahl unbeabsichtigt überschritten wird.
Kompakte Bauweise als strategischer Vorteil
Auf kleineren Grundstücken ist eine kompakte Bauweise oft der Schlüssel zur Einhaltung der Vorgaben. Mehrgeschossige Gebäude nutzen die GFZ effizienter und entlasten die GRZ.
Vorteile kompakter Bauformen sind:
mehr Wohnfläche bei gleicher Grundstücksgröße
geringerer Flächenverbrauch am Boden
bessere energetische Eigenschaften durch reduzierte Außenflächen
mehr Spielraum für Garten- und Freiflächen
Besonders bei steigenden Grundstückspreisen gewinnt diese Strategie zunehmend an Bedeutung.
Befreiungen und Ausnahmen richtig einschätzen
In bestimmten Fällen kann eine Überschreitung von GRZ oder GFZ beantragt werden. Solche Befreiungen sind jedoch an klare Voraussetzungen geknüpft und nicht garantiert.
Zu beachten sind dabei:
städtebauliche Verträglichkeit
Einbindung in die Nachbarbebauung
Zustimmung der zuständigen Baubehörde
mögliche zusätzliche Auflagen
Eine Befreiung sollte immer als Ausnahme betrachtet werden und nicht als Grundlage der Planung dienen.
Typische Fehler vermeiden
Viele Probleme entstehen durch falsche Annahmen oder unvollständige Informationen. Häufige Fehler sind:
Verwechslung von Wohnfläche und Geschossfläche
Nichtberücksichtigung von Garagen und Nebenanlagen
Fehlinterpretation von Vollgeschossen
Planung ohne verbindlichen Bebauungsplan
Eine gründliche Vorbereitung schützt vor Verzögerungen, Mehrkosten und Genehmigungsproblemen.
Fazit
Wie groß ein Haus tatsächlich gebaut werden darf, wird maßgeblich durch die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl bestimmt. GRZ und GFZ sind dabei zentrale Kennzahlen des Baurechts, die verbindlich festlegen, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf.
Die GRZ begrenzt die überbaubare Fläche auf dem Grundstück und beeinflusst damit direkt die Grundfläche des Hauses sowie die Anordnung von Nebenanlagen wie Garage, Terrasse oder Stellplätzen. Die GFZ definiert das zulässige Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche und steuert damit die mögliche Wohnfläche, die Anzahl der Geschosse und das gesamte Bauvolumen.
Beide Kennzahlen wirken immer im Zusammenspiel. Ein Grundstück kann eine hohe GRZ, aber eine niedrige GFZ aufweisen oder umgekehrt. Erst die gemeinsame Betrachtung ermöglicht eine realistische Einschätzung, welcher Haustyp – vom Bungalow über das Einfamilienhaus bis hin zum Mehrfamilienhaus – tatsächlich umsetzbar ist.
Für Bauherren bedeutet dies, dass eine sorgfältige Analyse des Bebauungsplans unverzichtbar ist. Falsche Annahmen zu GRZ und GFZ führen häufig zu kostenintensiven Umplanungen, Verzögerungen im Genehmigungsverfahren oder im schlimmsten Fall zur Ablehnung des Bauantrags. Besonders wichtig ist die frühzeitige Einbindung von Architekten oder Planern, um die zulässigen Flächen optimal auszunutzen und rechtssicher zu planen.
Wer GRZ und GFZ richtig versteht und korrekt berechnet, schafft eine verlässliche Grundlage für die Hausplanung, vermeidet unnötige Risiken und kann das eigene Bauvorhaben wirtschaftlich, genehmigungsfähig und zukunftssicher umsetzen.
FAQ – Häufige Fragen zu GRZ und GFZ
Welche Kennzahl wichtiger ist, hängt vom geplanten Haustyp ab. Die Grundflächenzahl ist entscheidend für die bebaubare Fläche auf dem Grundstück, während die Geschossflächenzahl die maximale Wohn- und Nutzfläche über alle Geschosse hinweg begrenzt. Für eingeschossige Gebäude wie Bungalows ist die GRZ oft der limitierende Faktor, bei mehrgeschossigen Häusern spielt die GFZ die größere Rolle.
Eine Überschreitung der GRZ ist nur in engen Grenzen möglich. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO darf die GRZ durch Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten oder Terrassen um bis zu 50 Prozent überschritten werden, sofern der Bebauungsplan keine abweichenden Regelungen enthält. Darüber hinaus ist nur eine Befreiung durch die Baubehörde möglich, die gut begründet sein muss.
Terrassen zählen grundsätzlich zur überbauten Fläche. In der Regel werden Terrassen, Stellplätze und Zufahrten anteilig zur GRZ hinzugerechnet, häufig mit einem Anrechnungsfaktor von 50 Prozent. Die genaue Bewertung richtet sich nach dem Bebauungsplan und den Vorgaben der BauNVO.
Eine Überschreitung der GFZ führt in der Regel zur Ablehnung des Bauantrags. Die Geschossflächenzahl ist eine verbindliche Vorgabe des Bebauungsplans. Wird sie überschritten, ist das geplante Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig, es sei denn, eine Ausnahme oder Befreiung wird ausdrücklich genehmigt.
Die relevanten Kennzahlen sind im Bebauungsplan der Gemeinde festgelegt. Der Bebauungsplan kann beim zuständigen Bauamt, bei der Gemeinde oder häufig auch online eingesehen werden. Alternativ können Architekten oder Planungsbüros die Werte im Rahmen der Grundstücksanalyse ermitteln.
Die Berechnung von GRZ und GFZ ist grundsätzlich selbst möglich. Für eine rechtssichere Planung empfiehlt sich jedoch die Prüfung durch einen Architekten oder Bauplaner, da regionale Besonderheiten, Ausnahmen und Detailregelungen der BauNVO zu berücksichtigen sind.
