Fertighaus sanieren – Ein umfassender Ratgeber zur Sanierung von Fertighäusern

Warum eine Sanierung von Fertighäusern sinnvoll ist

Durch das Fertighaus sanieren können nicht nur der Wohnkomfort erhöht werden, sondern auch die Energieeffizienz verbessert und Schadstoffbelastungen beseitigt werden. Da gerade ältere Fertighäuser nur über eine schlechte Wärmedämmung verfügen oder schädliche Stoffe wie PCP und Asbest die Gesundheit gefährden, kommen Hausbesitzer um die Fertighaus-Sanierung nicht herum.

• Wohnkomfort erhöhen: Je nach Alter des Fertighauses sind bereits Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, die wiederum zur Schimmelbildung oder zu einer Geruchsbelästigung führen. Mit einer Sanierung lässt sich der Wohnkomfort durch einen besseren Schallschutz, die Neugestaltung von Bad und Küche sowie eine an heutige Bedürfnisse angepasste Raumaufteilung verbessern.

• Wärmedämmung verbessern: Insbesondere die älteren Fertighäuser sind schlecht gedämmt. Dies führt zu einer schlechten Energieeffizienz und somit zu hohen Heizkosten und zu einem unangenehmen Raumklima. Durch das Sanieren mit modernen Dämmmaterialien lässt sich der Energieverbrauch deutlich senken.

• Beseitigung von Schadstoffen: Dazu gehören Asbest, Formaldehyd, PCP und Ähnliches, welche oft in älteren Fertighäusern zu finden sind. Diese sowie die verschiedenen Mittel zum Holzschutz aus der Vergangenheit schaden der Gesundheit. Durch das fachgerechte Fertighaus sanieren kann die Schadstoffbelastung deutlich minimiert werden, was in der Folge die Wohnqualität deutlich verbessert.

• Werterhalt und Wertsteigerung: Durch das Sanieren des Hauses lässt sich der Wert nicht nur erhalten, sondern auch steigern, was für einen eventuellen Verkauf von Vorteil sein kann.

• Fördermöglichkeiten: Für eine energetische Sanierung gibt es verschiedene Förderprogramme, welche Hausbesitzer in Anspruch nehmen können.

Erstbesichtigung: Einschätzung durch einen Bausachverständigen (empfohlen)

Bevor mit der Sanierung begonnen wird, sollten Hausbesitzer sich einen groben Überblick verschaffen. Im eigenen Interesse sollte ein Bausachverständiger anwesend sein, da dieser die Lage besser einschätzen kann. Hilfreich bei der Suche nach einem Bausachverständigen sind die Informationen auf der folgenden Website.

Der Ablauf einer Begehung:

• Im Rahmen der Erstbesichtigung müssen einige Vorbereitungen getroffen werden. Dazu gehört das Sammeln aller relevanten Informationen rund um das Fertighaus wie etwa das Baujahr und die verwendeten Materialien: Gibt es Vorbesitzer, können diese zu spezifische Fragen wie etwa dem Zustand des Hauses in Bezug auf Dämmung, Heizung, Fenster, Fassade und Dach befragt werden.

• Im Anschluss daran erfolgt die umfassende Begehung, bei der das Haus gründlich von innen und außen begutachtet wird. Es wird der Zustand der Bausubstanz inklusive Tragwerk, Dach, Fenster, Türen und Fassade überprüft. Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Keller, dem Dachboden, der Küche und dem Bad gewidmet werden, da diese Bereiche feuchtigkeitsempfindlich sind und somit auch anfälliger gegen Schimmelbildung und dergleichen. Im Idealfall führt der Bausachverständige Feuchtigkeitsmessungen und andere relevante Messungen durch, um auch versteckte Schäden erkennen zu können. In diesem Zusammenhang wird er die verschiedenen Unterlagen rund um das Fertighaus (Wartungsberichte, Rechnungen usw.) überprüfen. Zusätzlich werden von relevanten Bereichen Fotos gemacht, um den Ist-Zustand zu dokumentieren, damit dieser bei der späteren Planung berücksichtigt werden kann.

• Sobald die Begehung beendet ist, werden die Ergebnisse der Besichtigung sowie die ersten Eindrücke gemeinsam mit dem Bausachverständigen und einem Fachmann für Sanierungen besprochen. Auf dieser Basis kann ein Sanierungskonzept erstellt werden. Dies enthält alle notwendigen Maßnahmen sowie die voraussichtlichen Kosten der Sanierung für das Fertighaus.

Typische Schwachstellen alter Fertighäuser

Beim Sanieren eines älteren Fertighauses sollte auf typische Schwachstellen geachtet werden. Neben einer mangelhaften Dämmung sind das zumeist feuchte Keller sowie schädliche Stoffe (Formaldehyd, Asbest, Mittel zum Holzschutz), die beim Bau zum Einsatz kamen. Besonderes Augenmerk sollte auf die folgenden Punkte gelegt werden:

• Dämmung: Zugluft im Haus und hohe Heizkosten entstehen durch eine unzureichende Dämmung bzw. durch zu dünne Wandelemente. Dadurch kommt es zu schlechten Dämmwerten, sodass insbesondere die Dämmung im Dach- und Kellerbereich unabdingbar ist.

• Fassade und Dach: Nicht nur ein undichtes Dach, sondern auch Risse in der Fassade oder abblätternde Farbe zeigen einen Sanierungsbedarf in Form einer Dachsanierung bzw. Fassadensanierung am Haus an.

• Fenster und Türen: Gerade in alten Fertighäusern war eine einfache Fensterverglasung üblich. Hinzu kam eine schlechte Abdichtung, welche die Wohnqualität deutlich mindert. Im Rahmen einer Sanierung muss auf eine Dreifachverglasung und auf dichte Türenrahmen geachtet werden.

• Kellerabdichtung: Bei alten Fertighäusern sind feuchte Keller. Oft ein Problem. Hier hilft nur eine Sanierung der Kellerabdichtung bzw. eine Kellerdämmung, um Abhilfe zu schaffen.

• Haustechnik: Nicht nur die Heizung, sondern auch die Elektroinstallationen und die Sanitäranlagen sind veraltet und müssen erneuert werden. Nur so lässt sich der moderne Standard erreichen.

• Schadstoffe: In vielen älteren Häusern kamen Asbest, Holzschutzmittel (PCP), Formaldehyd und Ähnliches zum Einsatz. Diese Stoffe können eine Gefahr für die Gesundheit darstellen und müssen fachgerecht entfernt werden.

• Holzkonstruktion: Durch Feuchtigkeitsschäden an der Holzkonstruktion des Fertighauses kann es zu Fäulnis oder einem Schädlingsbefall kommen, was zeitnah behoben werden muss.

Sanierungsmöglichkeiten im Überblick

Die Sanierung eines Fertighauses kann die unterschiedlichsten Bereiche umfassen, wie etwa eine energetische Verbesserung sowie eine technische bzw. optische Modernisierung. Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Sanierungsmaßnahmen.

Besondere Herausforderungen beim Anbau und der Sanierung mit Holz

Viele Bauherren entscheiden sich im Zuge der Fertighaussanierung auch für einen Anbau, etwa zur Erweiterung der Wohnfläche oder zur besseren Raumaufteilung. Gerade bei Fertighäusern in Holz-Bauweise ist dabei jedoch Vorsicht geboten: Die Kombination aus alten Holzschutzmitteln, modernen Baustoffen und jahrzehntealter Bausubstanz bringt besondere Herausforderungen mit sich. In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass Feuchtigkeit bei unsachgemäßem Anschluss des Anbaus an die bestehenden Außenwände zu Geruchsbildung, Schimmel und langfristigen Schäden führen kann. Ein sachgerechter Umgang mit der alten Holz-Substanz, der Einsatz geeigneter Baustoffe und die Vermeidung von Wärmebrücken sind entscheidend, um den Aufwand für nachträgliche Reparaturen gering zu halten. Daher sollten Bauherren beim Anbau unbedingt auf erfahrene Fachleute setzen, die sich mit der Bauweise und den verwendeten Holzschutzmitteln der damaligen Jahre auskennen.

Energetische Sanierung

Diese umfasst alle baulichen Schritte, welche darauf abzielen, den Energieverbrauch des Hauses zu senken und somit die Energieeffizienz zu verbessern.

• Dämmung: Dabei werden Dach, Fassade, Kellerdecke und Wände am Eigenheim gedämmt, um so die Wärmeverluste zu reduzieren.

• Austausch Fenstern und Türen: Hierbei erfolgt der Austausch von Fenstern und dergleichen gegen Fenster mit Dreifachverglasung und besserer Wärmedämmung.

• Heizungsanlage: Alte Heizungsanlagen werden gegen moderne Heizsysteme wie etwa Wärmepumpe, Pelletheizung oder einen Anschluss an das Wärmenetz getauscht. Dabei werden auch gleichzeitig Heizkörper, Rohrleitungen und Steuerungssysteme ausgetauscht.

• Einsatz erneuerbarer Energien: Die Installation einer Photovoltaik-Anlage zur Stromerzeugung oder eine Solarthermie zur Warmwasserbereitung senkt ebenfalls die Energiekosten.

• Lüftungsanlagen: Mit dem Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung lässt sich der Wärmeverlust beim Lüften  minimieren.

Ziel der Sanierungsmaßnahmen ist es, für das Fertighaus den KfW-Effizienzhaus Standard erreichen, um Förderungen zu bekommen.

Technische Modernisierung

Gemeint ist damit die Erneuerung bzw. Modernisierungsmaßnahmen von bestehenden technischen Anlagen und Systemen. Ziel der technischen Modernisierung ist es, die Effizienz im Haus zu steigern und die Kosten zu senken.

• Erneuerung der Elektrik: Dazu werden Sicherungskästen und Leitungen auf den neuesten Stand der Technik ausgetauscht.

• Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen: Nicht nur bei größeren Schäden, sondern auch bei veralteten Materialien wie etwa Bleirohre ist der Austausch unumgänglich.

• Installation smarter Haustechnik: Zu den Smart Home Lösungen gehören die Automatisierung der Beleuchtung, der Heizungssteuerung sowie die Sicherheitstechnik. Auf Wunsch können auch verschiedene Geräte und Funktionen mit der smarten Haustechnik verknüpft werden. Jede einzelne Maßnahme erhöht den Komfort und die Sicherheit der Bewohner.

Schadstoffsanierung

Es handelt sich dabei um einen Prozess zur Beseitigung von gefährlichen Stoffen im Fertighaus, um so die Gesundheit der Bewohner und die Umwelt zu schützen. Im Detail geht es dabei um die Identifizierung, Entfernung und sichere Entsorgung von schädlichen Stoffen wie Asbest, Schimmel, PCP und vieles mehr.

• Rückbau asbesthaltiger Baustoffe: Hierbei handelt es sich um ein sensibles Thema, welches die Fachkräfte vor große Herausforderungen stellt. Sämtliche Arbeiten rund um die Sanierung und den Rückbau müssen unter Einhaltung der Technischen Regel für Gefahrstoffe (TRGS 519) sowie der aktuellen Rechtslage durchgeführt werden. Vielfach wird dies im Rahmen der Fassadendämmung unumgänglich, da gerade bei alten Häusern die Fassaden aus Asbestplatten bestanden.

• Entfernung kontaminierter Holzverkleidungen: Auch hier ist eine fachgerechte Vorgehensweise unumgänglich, um die Bewohner und die Umwelt zu schützen. Die kontaminierten Holzverkleidungen müssen gemäß den geltenden Vorschriften und Richtlinien entsorgt werden.

• Maßnahmen gegen Geruchsbelastung: Um einen schadstoffbedingten Geruch zu beseitigen, um die Raumluftqualität zu verbessern, müssen nicht nur die belasteten Materialien entfernt werden, sondern es müssen Schadstoffvernichter, Absperrtechniken und Absorbervliese eingesetzt werden.

• Durchführung der Arbeiten: Alle Tätigkeiten rund um Schadstoffsanierungsmaßnahmen müssen von einem Fachmann mit entsprechender Zulassung erfolgen, da dieser weiß welche Anforderungen berücksichtigt werden müssen.

Ablauf einer typischen Fertighaussanierung

Die typischen Sanierungen bei einem Fertighaus verlaufen in der Regel „von außen nach innen“. Dies bedeutet, es wird mit der Gebäudehülle (Dach, Außenwände usw.) begonnen, bevor die Renovierung der Innenbereiche im Eigenheim beginnt.

• Vorbereitung und Planung: Nach der Vorbereitung erfolgt eine detaillierte Bestandsaufnahme mit einem Architekten oder einem Bauingenieur. Hierbei werden alle Bereiche geprüft, um einen Sanierungsplan zu erstellen. Der Sanierungsplan umfasst alle notwendigen Sanierungsarbeiten, die Reihenfolge, die Materialauswahl und den Zeitplan.

• Kostenkalkulation und Finanzierung: Hierzu ist es wichtig, dass realistische Kostenvoranschläge eingeholt werden, um die finanziellen Aspekte besser planen zu können und mit den Banken die Finanzierung zu besprechen.

• Baugenehmigung: Für größere Eingriffe an der Gebäudestruktur kann eine Baugenehmigung erforderlich sein, die beim zuständigen Bauamt beantragt werden muss.

• Beantragung von Fördermitteln: Hausbesitzer sollten sich frühzeitig über eine mögliche Förderung durch BAFA, KfW sowie eventuelle Landesförderungen informieren, um die Fördermittel rechtzeitig beantragen zu können.

• Schadstoffanalyse und Rückbau: In der Regel erfolgt im Vorfeld eine Schadstoffanalyse, um einen eventuellen Rückbau planen zu können.

• Abnahme: Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgt die Bauabnahme durch einen Gutachter oder einen Bauleiter. Dabei werden die ausgeführten Leistungen auf Mängel überprüft.

Kostenübersicht: Was kostet die Fertighaussanierung?

Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren wie dem Umfang der Sanierung abhängig sind. Hauseigentümer sollten sich im Vorfeld verschiedene Angebote einholen, um die Kosten vergleichen zu können. Einen ersten Kostenüberblick bietet auch der folgende Sanierungskostenrechner.

• Grobe Richtwerte:

  • Energetische Komplettsanierung – Je Umfang und Zustand des Hauses kann mit Kosten zwischen 50.000 und 150.000 Euro gerechnet werden. Für Eigentümer ist es ratsam, im Vorfeld eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um den genauen Sanierungsbedarf  zu ermitteln und dabei die Fördermöglichkeiten zu prüfen.

  • Schadstoffsanierung – Die Kosten für die Sanierung im Fertighaus variieren stark und liegen zwischen 1.000 und 200.000 Euro und mehr, je nach Umfang. Es kann keine pauschale Aussage getroffen werden, da die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind.

  • Einzelmaßnahmen – Für die Dachsanierung muss mit Kosten von 60 bis 150 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Die Dämmung sollte mit Kosten von 60 bis 300 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden, während für die Sanierung der Fassaden mit Kosten von 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist.

• Einsparpotenzial durch Eigenleistung: Hausbesitzer, die handwerklich begabt sind, können verschiedene Arbeiten in Eigenregie übernehmen, was zu einer Kosteneinsparung führt.

• Wichtig: Die Sanierung rund um das Fertighaus führt zu langfristigen Einsparungen bei den Heizkosten und zu einem Werterhalt bzw. einer Wertsteigerung der Immobilie.

Fördermöglichkeiten und Finanzierung

Hausbesitzer können beim Sanieren ihrer Häuser durch verschiedene staatliche Förderprogramme unterstützt werden.

• KfW-Förderprogramme – Für energetische Sanierungen bietet die KfW-Bank eine Reihe von verschiedenen Förderprogrammen. Sie unterstützt Hauseigentümer durch Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Sanierungsarbeiten wie die Wärmedämmung, den Fenstertausch, die Heizungsmodernisierung sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien.  

• BAFA-Zuschüsse – Einzelmaßnahmen wie Heizungsoptimierung, Anlagentechnik, Verbesserung der Gebäudehülle und die Baubegleitung durch einen Fachmann werden vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle mit Zuschüssen gefördert.

• Landesprogramme / Kommunale Förderungen – Des Weiteren gibt es in den Bundesländern verschiedene Landesprogramme oder Förderungen durch die Kommunen.

• Steuerliche Förderungen – Unter bestimmten Voraussetzungen können die energetischen Sanierungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Zumeist sind dies 20 % verteilt über 3 Jahre.

• Kombinationen von Förderungen – Die verschiedenen Förderprogramme können miteinander kombiniert werden, um so die finanzielle Belastung für die Eigentümer zu reduzieren.  

Wer darf ein Fertighaus sanieren?

Da jede Menge Fachwissen erforderlich ist, um ein Fertighaus zu sanieren und in den meisten Fällen verschiedene Gewerke betroffen sind, sollten die Arbeiten generell von Fachbetrieben durchgeführt werden.

• Fachfirmen mit Erfahrung bei Fertighäusern: Dazu zählen Firmen für Dachdeckerarbeiten, Sanierung von Fassaden, Heizungsfirmen und dergleichen. Grundsätzlich sollten sich die Firmen mit dem Thema Schadstofferkennung und -beseitigung auskennen.  

• Architekt oder Bauingenieur: Die Gesamtplanung der Sanierung an einem Fertighaus sollte von einem Architekten oder einem Bauingenieur übernommen werden, da diese wissen, worauf zu achten ist.

• Statiker: Müssen tragende Bauteile wie die Holzkonstruktion beim Fertighaus saniert werden, ist in. Jedem Fall ein Statiker zu rate zu ziehen.

• Energieberater: Sowohl für die Planung als auch für die Fördermittelbeantragung wird ein Energieberater benötigt. Grund hierfür ist ein bestimmter Energiestandard, der erreicht werden muss, um von Förderungen zu profitieren.

• Achtung bei Eigenleistung: Grundsätzlich darf jeder Eigentümer die Sanierung rund um das Haus in Eigenleistung durchführen. Dies erfordert einiges an Fachwissen, weshalb gerade Arbeiten an der Elektrik oder an tragenden Wänden nur von qualifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden sollten. Grundsätzlich müssen alle Arbeiten rund um die Sanierung umfassend dokumentiert werden.

Sanierung oder Abriss und Neubau? Wann lohnt sich was?

Was sinnvoller ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich geht es dabei um die Kosten sowie den Zustand der Häuser. Eine Faustregel besagt, dass eine Sanierung immer dann wirtschaftlich ist, wenn deren Kosten unter 75 % der Neubaukosten liegen.

• Sanierungen lohnen sich, wenn:

  • Grundriss passt – Muss an der Grundrissgestaltung nicht viel geändert werden, weil er den aktuellen Bedürfnissen entspricht, lohnt die Sanierung.

  • Substanz in Ordnung – Weist das Fertighaus keine größeren Mängel auf und ist die Grundstruktur intakt, ist die Sanierung in den meisten Fällen kostengünstiger.

  • nur moderate Schadstoffbelastung – Ist die Schadstoffbelastung im Fertighaus moderat, dann ist die Sanierung in der Regel die nachhaltigere und wirtschaftlichere Option im Vergleich zum Abriss und Neubau.

• Abriss + Neubau sinnvoll, wenn:

  • Tragwerk geschädigt – Weist die Holzkonstruktion bzw. das Tragwerk beim Haus Schäden auf, ist es sinnvoller, an einen Abriss und Neubau zu denken.

  • starker Schimmel oder Asbest – Eine starke Belastung mit Asbest, PCP oder Schimmel rechtfertigt den Abriss und das Neubauen.

  • völlig veraltete Raumstruktur – Hat das Fertighaus einen völlig veralteten Grundriss und passt die Raumplanung nicht zu den individuellen Bedürfnissen, bietet sich ebenfalls der Abriss und das Neubauen an.

Fazit

Sanieren Eigenheimbesitzer ihr Haus von Grund auf, können sie sich auf mehr Lebensqualität und über einen höheren Wohnkomfort freuen. Allerdings sollten Sanierungen nicht ohne umfassende Planungen in Angriff genommen werden. In Zusammenarbeit mit einem Energieberater können die nötigen Sanierungsarbeiten geplant und umgesetzt werden.

FAQ – Häufige Fragen zur Fertighaussanierung