Fertighaus sanieren oder abreißen? Wann sich was lohnt

Was kostet es, ein Fertighaus zu sanieren?

Die Kosten einer Fertighaussanierung hängen stark vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab. Eine Teilsanierung mit einzelnen Arbeiten wie Fenstertausch oder Dachdämmung bewegt sich meist zwischen 600 und 900 Euro pro Quadratmeter. Eine Kernsanierung, die das gesamte Haus auf einen modernen Energiestandard bringt, liegt zwischen 1.160 und 1.590 Euro pro Quadratmeter. Kleinere Modernisierungen, etwa an Bad oder Elektrik, liegen häufig zwischen 30.000 und 150.000 Euro, je nachdem, wie viele Gewerke gleichzeitig betroffen sind.

Zum Beispiel bedeutet eine umfassende Sanierung für ein durchschnittliches Fertighaus mit 120 Quadratmetern eine Investition zwischen 120.000 und 190.000 Euro. Kommen ein neuer Dachstuhl, eine komplette Elektrik-Erneuerung oder eine Schadstoffsanierung durch Asbest hinzu, steigen die Kosten schnell in Richtung sechsstelliger Summen im oberen Bereich. Bei einer vollständigen Komplettsanierung mit neuer Haustechnik bewegen sich die Gesamtkosten in der Praxis meist zwischen 50.000 und 150.000 Euro, größere oder stark schadstoffbelastete Häuser darüber.

Welche Kostenfaktoren treiben den Preis am stärksten?

Den größten Einfluss auf die Sanierungskosten haben die Gebäudehülle und die Haustechnik, unabhängig von der Lage der Immobilie. Eine Fassadensanierung zählt dabei zu den kostenintensivsten Einzelmaßnahmen, da meist ein Gerüst benötigt wird und mehrere Gewerke ineinandergreifen. Die folgenden Faktoren treiben den Preis am stärksten nach oben.

• Fassadendämmung. Fassade, Dach und Kellerdecke sind besonders bei Häusern mit weniger als 80 Millimeter ursprünglicher Dämmschicht betroffen. Eine fachgerechte Dämmung von Dach und Fassade senkt die Heizkosten erheblich.

• Fenster und Türen. Austausch alter Einfach- oder Zweifachverglasung gegen moderne Dreifachverglasung.

• Heizung. Umstieg von veralteten Öl- oder Gasheizungen auf Wärmepumpen oder andere erneuerbare Systeme, was auch die Energiekosten dauerhaft senkt.

• Elektrik und Leitungen. Erneuerung veralteter Installationen, die nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards entsprechen.

• Schadstoffsanierung. Entfernung von Asbestfassaden, Asbestplatten oder alten Holzschutzmitteln, die sich häufig durch einen unangenehmen Geruch im Haus bemerkbar machen.

• Dachsanierung. Kompletterneuerung des Dachstuhls, falls die Konstruktion durch Feuchtigkeit oder Schädlinge beschädigt ist und die Lebensdauer der Tragkonstruktion gefährdet.

Welche Herausforderungen bringt die Sanierung eines Fertighauses mit sich?

Ein Fertighaus besteht aus einer Holzständerkonstruktion mit Dampfsperre, Installationsebene und Außenbekleidung. Diese Bauweise reagiert anders auf nachträgliche Dämmmaßnahmen als das Mauerwerk eines Massivhauses oder eines klassischen Altbaus.

„Viele Eigentümer übertragen Erfahrungswerte aus der Massivbausanierung eins zu eins auf ihr Fertighaus und unterschätzen dabei die konstruktionsspezifischen Besonderheiten. Das birgt das Risiko von Feuchteschäden und Folgekosten.”, sagt Tobias Beuler von Hausbauexperte.

Wird die Gebäudehülle nachträglich luftdichter gemacht, ohne gleichzeitig eine kontrollierte Wohnraumlüftung einzuplanen, steigt die Feuchtigkeit im Innenraum und damit das Schimmelrisiko. Bei einer umfassenden Sanierung gehört der Einsatz einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung deshalb zum Standardumfang, nicht zur Kür.

Wann lohnt sich eine Sanierung und wann ist ein Abriss die bessere Wahl?

Eine Sanierung lohnt sich in der Regel dann, wenn die Grundsubstanz des Fertighauses intakt ist und der Grundriss bereits einigermaßen den heutigen Wohnansprüchen entspricht. Ist das nicht der Fall, bleibt nach der Sanierung ein teuer instand gesetztes Haus mit denselben strukturellen Kompromissen wie zuvor. Mehrere Punkte sollten deshalb vor der Entscheidung geprüft werden, darunter der Zustand von Dachstuhl und Tragwerk, die Schadstoffbelastung, der energetische Ist-Zustand und die Anpassungsfähigkeit des Grundrisses. Aus diesen Faktoren lässt sich ableiten, welche Sanierungsmöglichkeiten realistisch sind und wo ein Abriss die sinnvollere Alternative darstellt.

Warum passen alte Grundrisse selten zu heutigen Wohnansprüchen?

Alte Grundrisse orientieren sich an den Bauidealen ihrer Entstehungszeit, nicht an heutigen Bedürfnissen. Bäder aus den 1960er bis 1980er Jahren wurden meist als reine Funktionsräume mit wenigen Quadratmetern geplant. Der heutige Anspruch an ein Bad als Rückzugsort mit großzügiger Dusche, freistehender Wanne und natürlichem Licht lässt sich in diesen engen Zuschnitten kaum umsetzen, ohne tragende Wände zu versetzen.

Ähnlich verhält es sich mit der Küche. Eine Kochinsel benötigt Grundflächen und Wegebreiten, die in den kompakten, oft in Einzelräume unterteilten Grundrissen älterer Fertighäuser in den meisten Fällen fehlen. Auch Technikräume für Wärmepumpen, große Pufferspeicher oder Lüftungsgeräte wurden in der ursprünglichen Planung schlicht nicht mitgedacht, da diese Technologien zum Bauzeitpunkt noch keine Rolle spielten.

Was spricht für eine Neuplanung auf freier Grundrissbasis?

Eine Planung auf weißem Papier ist nicht an vorhandene tragende Wände, Raumhöhen oder Fensterpositionen gebunden. Das ermöglicht offene Sichtachsen, gezielt gesetztes Tageslicht und eine Anordnung der Räume, die sich an der tatsächlichen Nutzung orientiert statt an baulichen Zwängen aus einer anderen Zeit. Ein Technikraum lässt sich von Beginn an so dimensionieren, dass Wärmepumpe, Speicher und Lüftungstechnik ohne nachträgliche Kompromisse Platz finden.

Wann ist der Abriss wirtschaftlicher als die Sanierung?

Ein Abriss mit anschließendem Neubau wird vor allem dann wirtschaftlich interessant, wenn mehrere kostenintensive Maßnahmen gleichzeitig anstehen, etwa ein sanierungsbedürftiger Dachstuhl, eine flächendeckende Schadstoffbelastung, eine veraltete Fußbodenheizung und ein Grundriss, der sich nur mit erheblichem Eingriff in die Statik verändern lässt. Als grobe Orientierung gilt eine Faustregel aus der Praxis. Eine Sanierung ist wirtschaftlich vertretbar, wenn die Gesamtkosten unter 75 Prozent der Neubaukosten für ein vergleichbares Haus liegen. Darüber nähern sich die Sanierungskosten den Kosten eines Neubaus an, ohne dass am Ende ein zeitgemäßer Grundriss entsteht.