Vom Bau bis zum Kauf: Was Sie über das Doppelhaus wissen sollten

Doppelhaus bauen: Planung und Vorüberlegungen

Baufamilien, die sich gegen das Einfamilienhaus und für die Doppelhaushälfte entscheiden, müssen bereits im Vorfeld ein paar wichtige Aspekte beachten. Dazu zählen das Grundstückstück ebenso wie die Baugenehmigung und die architektonische Planung.

Grundstückssuche und -kauf

• Anforderungen an das Grundstück für ein Doppelhaus: Beim Doppelhaus bauen reicht in der Regel ein Grundstück mit einer Fläche von rund 330 Quadratmetern, während bei einem Einfamilienhaus das Grundstück über eine Größe von durchschnittlich 450 qm verfügen sollte. Möglich wird dies, weil der Mindestabstand zum Nachbargrundstück nur auf einer Seite des Doppelhauses eingehalten werden muss.

• Gemeinsamer oder getrennter Grundstückskauf: Es gibt Doppelhäuser, die auf zwei Grundstücken errichtet werden, sodass jede Baufamilie für den Grundstückskauf selbst verantwortlich ist. Dies ist aber nur selten der Fall, da die meisten Doppelhäuser auf einem Grundstück errichtet werden, welches gemeinsam von beiden Baufamilien gekauft wird.

Baugenehmigung und rechtliche Aspekte

• Lokale Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren: Bevor mit dem Bau des Doppelhauses begonnen wird, muss der Bebauungsplan überprüft werden. Grund hierfür ist, dass der Bau von Doppelhaushälften nicht auf jedem Grundstück erlaubt ist. Ob  der Bau eines Doppelhauses möglich is, lässt sich am Kürzel „D“ bzw. am Vermerk „o“ für die offene Bauweise im Bebauungsplan erkennen.

• Gemeinschaftliche Entscheidungen und Verträge: Des Weiteren müssen Baufamilien im Vorfeld klären, ob für das Baugrundstück eine Realteilung oder eine ideelle Teilung laut dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) möglich ist. Bei einer Realteilung sind in der Regel weniger Probleme zu erwarten, als bei einer ideellen Teilung. Um bei Letzterem mögliche Streitpunkte zu vermeiden, sollte eine sinnvoll gestaltete Teilungserklärung aufgesetzt werden. Darin werden bereits im Vorfeld verschiedene Aspekte rund um das Doppelhaus festgelegt. Unter anderem geht es darum, dass zum Beispiel ein Fenstertausch oder der Einbau eines Dachfensters ohne die Zustimmung des Doppelhausnachbarn erfolgen kann. Des Weiteren muss geregelt werden, wie in Zukunft die Dachentwässerung erfolgt, welches Nutzungsrecht für gemeinsame Hausanschlüsse gilt und wie die Gestaltung von Terrassen und Gartenflächen auszusehen hat. All dies sollte bereits im Grundbuch fixiert werden.

Architektonische Planung

• Grundrissgestaltung und Raumaufteilung: Auch wenn das Doppelhaus aus zwei optisch identischen Hälften besteht, können die Grundrisse in den beiden Doppelhaushälften deutlich voneinander abweichen, sodass auch die Raumaufteilung flexibel gehandhabt werden kann.

• Berücksichtigung der Bedürfnisse beider Parteien: Grundsätzlich sollte darauf geachtet werden, dass keine der beiden Doppelhaushälften in Bezug auf Zufahrt oder Belichtung benachteiligt wird. Wenn laut Bebauungsplan keine durchgehende Baugrenze vorgeschrieben wird, können die beiden Doppelhaushälften auch versetzt errichtet werden. Dies sorgt für mehr Privatsphäre und verleiht der Haushälfte den Charakter eines Einfamilienhauses. Nach Möglichkeit sollten die Sanitärräume sowie die Küchen in der jeweiligen Doppelhaushälfte so platziert werden, dass die entsprechenden Leitungen nicht zu lang sind, da dies Kosten für die Installation spart.

Kosten eines Doppelhauses

Beim Doppelhaus bauen sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig, sodass wir an dieser Stelle keinen pauschalen Preis nennen können.

Baukosten eines Doppelhauses

• Durchschnittliche Kosten pro Quadratmeter: Für eine Doppelhaushälfte ist mit durchschnittlichen Kosten von ca. 3.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Bei diesen Kosten handelt es sich jedoch nur um die reinen Baukosten, sodass die Kosten für den Grundstückskauf, den Keller bzw. die Bodenplatte, die Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen sowie die Baunebenkosten (Kosten für Versicherungen und Finanzierung)  extra kalkuliert werden müssen.

• Faktoren, die die Baukosten beeinflussen: Die Kosten für den Bau beim Doppelhaus werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dabei geht es unter anderem um die Auswahl der Materialien sowie um die Kosten für den Architekten.

Finanzierungsoptionen

• Finanzierung eines Doppelhauses: Zu den nennenswerten Möglichkeiten ein Doppelhaus zu finanzieren gehört die Inanspruchnahme der KfW-Förderkredite. Die KfW-Bank bietet eine Vielzahl von verschiedenen Förderprogrammen an, die den Bau oder den Kauf energieeffizienter Doppelhäuser unterstützen. Auch wenn Baufamilien sich die Kosten für das Doppelhaus mit Familie oder Freunde teilen, müssen sie ihre Doppelhaushälfte allein finanzieren. Dazu muss im Vorfeld geklärt werden, wie viel Eigenkapital kann aufgebracht werden und wie hoch sind sowohl die Einkünfte als auch die Ausgaben in Zukunft. Des Weiteren muss geklärt werden, wie sich die Zinsen und die Tilgung auf das Annuitätendarlehen auswirken.

• Besonderheiten bei der Finanzierung für zwei Parteien: Im Vergleich zum frei stehenden Einfamilienhaus lassen sich beim Doppelhaus durch die gemeinsame Nutzung des Grundstücks, der Erschließung und bei der Gebäudehülle deutlich Kosten einsparen. Dies bedeutet, dass die Baufinanzierung pro Baufamilie geringer ausfällt, was sich an den monatlichen Kosten bemerkbar macht.

Vorteile und Herausforderungen beim Bau eines Doppelhauses

Das Doppelhaus bauen bringt nicht nur eine Reihe von Vorteilen mit sich, sondern auch Herausforderungen, die die zukünftigen Baufamilien kennen sollten, bevor sie eine endgültige Entscheidung für ein Doppelhaus treffen.

Gemeinsamer Bauprozess

• Synergien und Einsparungen: Beim Doppelhaus zählt der finanzielle Vorteil zu den größten Vorteilen, da im Vergleich zum einzelnen Haus sich nicht nur die Erschließungskosten halbieren, sondern auch die Kosten für die komplette Baulogistik. Deutlich reduzieren sich die Kosten für den Architekten und den Gutachter sowie die Erschließungskosten für das Grundstück und die Notargebühren. Des Weiteren kommt es zu Einsparungen bei den Materialkosten, da aufgrund größerer Mengen oftmals ein Rabatt gewährt wird. Der Einkauf größerer Mengen sorgt vielfach auch für geringere Transportkosten. Nach dem Doppelhaus bauen können die zukünftigen Hausbesitzer bei den Heizkosten sparen, da durch die geteilte Zwischenwand weniger Heizwärme ungenutzt nach draußen entweichen kann. Dies macht sich auf Dauer durch geringere Energiekosten bemerkbar und schont gleichzeitig wertvolle Ressourcen. Somit ist das Preis-Leistungs-Verhältnis eines der wichtigsten Argumente, wenn es um das Doppelhaus bauen geht.

• Abstimmung zwischen den Parteien: Nachteile einer solchen Bauweise sind, dass es gerade beim Doppelhaus eine Reihe von Berührungspunkten gibt, die im Laufe der Jahre zum Streit führen können. Sicherlich haben beide Parteien in einem Doppelhaus ihre eigenen vier Wände, doch der Nachbarn lebt kaum einen Meter entfernt. Je nach Größe des Grundstücks fällt der Gartenbereich meist sehr klein aus, sodass auch hier gerade bei Feierlichkeiten eine Abstimmung mit dem Nachbarn erfolgen sollte.

Privatsphäre und Lärmschutz

• Techniken zur Gewährleistung von Privatsphäre: Jede Haushälfte sollte über einen separaten Eingang verfügen., was die Privatsphäre der Menschen garantiert.

• Schallschutzmaßnahmen: Um bereits im Vorfeld Streit aufgrund der Lärmbelästigung zu vermeiden, sollten die Bewohner der beiden Doppelhaushälften auf eine gute Isolierung achten. Dies bedeutet, dass gerade bei der Schall- und Lärmabwehr nicht an Kosten gespart werden sollte.

Gemeinschaftliche Nutzung und Wartung

• Gemeinsame Nutzung von Außenanlagen: In der Regel werden die Außenanlagen gemeinsam genutzt. Dies bedeutet, dass die beiden Parteien im Sinne einer guten Nachbarschaft Rücksicht üben müssen, um die Individualität des Anderen nicht einzuschränken.  

• Organisation und Absprachen für Wartung und Pflege: Rund um das Eigenheim müssen Absprachen getroffen werden, wer für welche Art der Wartung und Pflege auf der Grundstücksfläche und am Haus zuständig ist und in welchen Intervallen dies stattfinden soll. Grundsätzlich kann auch vereinbart werden, dass sich jeder nur um seine eigene Wohneinheit bzw. Haushälfte kümmert und gemeinsame Arbeiten am Doppelhaus abwechselnd erledigt werden.

Doppelhaus kaufen: Worauf sollte man achten?

Das Doppelhaus bauen ist nicht die einzige Option, wenn es um eine günstige Möglichkeit geht, in einem eigenen Haus zu wohnen. Statt dem Bau eines Doppelhauses bietet sich als Alternative auch der Kauf von zwei Haushälften als Doppelhaus an. Die folgenden Tipps sollten bei der endgültigen Entscheidung zum Wohnen in einem Doppelhaus helfen.

Suche nach dem passenden Doppelhaus

• Kriterien für die Auswahl eines Doppelhauses: Bei der Suche nach dem richtigen Haus spielt die Wohnfläche der beiden Wohneinheiten eine entscheidende Rolle. In der Regel kann am Grundriss nicht viel verändert werden, sodass die zukünftigen Besitzer sich mit den Gegebenheiten in den jeweiligen Haushälften arrangieren müssen. Auch an der Größe der Grundstücksfläche lässt sich in der Regel nichts mehr ändern, wobei der Garten so gestaltet werden kann, dass kleine Grundstücke optisch größer wirken und den Bewohnern mehr Spielraum bieten.

• Unterschiede zwischen Neubau und Bestandsimmobilie: Wesentlicher Unterschied zwischen einer Bestandsimmobilie und dem Bau eines Doppelhauses ist neben der Kostenersparnis auch die Möglichkeit des sofortigen Einzugs in das Haus. Wird das Doppelhaus neu gebaut, kann der Grundriss individuell an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden, sodass die Wohnfläche bzw. der Platz in der jeweiligen Doppelhaushaushälfte kaum einen Wunsch offen lässt. Des Weiteren können die Baufamilien sofern der Bebauungsplan bzw. die Grundstücke es zulassen sich für eine gemeinsam genutzte Dachterrasse entscheiden. Je nach Baupartner lässt sich das Haus als Fertighaus Doppelhaus errichten. Vorteil hierbei ist, dass die Bauzeit deutlich kürzer ist als bei der Massivbauweise und somit der Einzug früher stattfinden kann.

Prüfung der Immobilie

• Wichtige Aspekte bei der Immobilienprüfung: Zukünftige Hausbesitzer, die sich für ein Doppelhaus als Bestandsimmobilie entscheiden, sollte vor dem Kauf die Immobilie genau prüfen. In erster Linie geht es dabei um die Bausubstanz sowie um das Dach und die Möglichkeit die Wohneinheiten individuell umzugestalten.

• Gutachter und Inspektionen: Gemeinsam mit einem Baugutachter oder einem Bausachverständigen muss überprüft werden, welche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen in nächster Zeit anfallen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die günstigen Preise der Immobilie nicht zur Kostenfalle werden, da kostenintensive Sanierungen eingeplant werden müssen.

Kaufvertrag und rechtliche Aspekte

• Besonderheiten beim Kauf eines Doppelhauses: Zukünftige Hausbesitzer, die sich für den Kauf anstatt das Bauen entscheiden, sollten im Grundbuch überprüfen, ob es eventuelle Wegerechte für die Grundstücke gibt und ob mit Altlasten gerechnet werden muss, die vom Eigentümer mit hohen Kosten entsorgt werden müssen.

• Notarielle Beurkundung und Eigentumsregelungen: Bevor das Doppelhaus bezogen und nach individuellen Wünschen umgestaltet wird, sollte der Kauf notariell beurkundet sein, damit die damit verbundenen Eigentumsregelungen gesichert sind.

Varianten und Typen von Doppelhäusern

• Klassisches Doppelhaus – Das klassische Doppelhaus verfügt meist über ein Satteldach und einen Zwerchgiebel. Dieser sorgt für mehr Bewegungsfreiheit im Obergeschoss und lässt auch mehr Licht in die beiden Wohneinheiten.

• Doppelhaus mit Einliegerwohnung – Das Doppelhaus kann zusätzlich mit einer Einliegerwohnung gebaut werden. Möglich ist dies aufgrund des besonderen Grundrisses und der durchdachten Architektur. Die Einliegerwohnung bietet nicht nur zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten, sondern bei Vermietung durch die regelmäßigen Mieteinnahmen die Finanzierung auf sichere Beine stellen.

• Modernes Doppelhaus – Ein Doppelhaus muss nicht zwangsläufig langweilig wirken, denn aufgrund innovativer Designs und der zeitgemäßen Architektur lässt sich das Doppelhaus sowohl.  Mit einem Pultdach als auch mit einer Dachterrasse errichten.

• Doppelhaus als Passivhaus – Das moderne Fertighaus-Doppelhaus kann auch als Passivhaus errichtet werden, umso möglichst viele Förderprogramme der KfW-Bank in Anspruch nehmen zu können. Das Fertighaus-Doppelhaus bieten neben den energetischen Vorteilen auch eine nennenswerte Nachhaltigkeit, was heutigen Bauherren immer wichtiger wird.

Nutzungskonzepte für Doppelhäuser

• Generationenwohnen – Das Fertighaus-Doppelhaus ermöglicht, dass in jeder Doppelhaushälfte eine Generation einer Familie lebt. Die beiden Generationen in der jeweiligen Doppelhaushälfte können sich gegenseitig im Alltag unterstützen. Gemeinsam mit dem Partner rund um das Bauen bzw. dem Architekten kann bereits bei der Planung die Wohnfläche entsprechend den individuellen Bedürfnissen angepasst werden. Somit lassen sich  barrierefreie Grundrisse schon bei der Hausplanung umsetzen, umso dem individuellen Wohnkomfort gerecht zu werden.

• Doppelhaus als Kapitalanlage: Das Doppelhaus dient der Baufamilie als zusätzliche Kapitalanlage, da die eine Doppelhaushälfte vermietet werden kann und somit als Renditepotenzial dient. Die Vermietung der weiten Doppelhaushälfte sorgt zusätzlich für steuerliche Vorteile, da sämtliche Kosten rund um die Doppelhaushälfte bei der Steuer geltend gemacht werden können.

Laufende Kosten und Instandhaltung

• Gemeinsame Kosten und Abrechnungen – Schon vor dem Bauen sollten die beiden Baufamilien eine Regelung zur Kostenaufteilung treffen. Dabei geht es unter anderem um anfallende Kosten für die Instandhaltung des Hauses sowie um Versicherungsbeiträge.

• Instandhaltung und Renovierung – Des Weiteren müssen Regelungen in Bezug auf Wartung und Instandhaltung der jeweiligen Doppelhaushälfte getroffen werden. Dies beinhaltet auch gemeinsame Renovierungsprojekte wie zum Beispiel die Instandhaltung und Wartung von Flachdach oder Satteldach.

• Versicherungen für ein Doppelhaus – Wichtige Versicherungen wie zum Beispiel die  Gebäudeversicherung werden in der Regel von beiden Parteien je zur Hälfte beglichen.

Fazit

In jedem Fall ist bei einem Doppelhaus der finanzielle Vorteil für jede Doppelhaushälfte zu nennen. Mit einem Doppelhaus lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden oftmals leichter erfüllen als mit einem Einfamilienhaus, da viele der Kosten bereits beim Bauen  geteilt werden. Die Bewohner der Doppelhaushälfte können zu 100 % den Wohnkomfort eines Eigenheims genießen, ohne auf Annehmlichkeiten verzichten zu müssen.

Zudem bieten Fertighaus-Doppelhäuser die Möglichkeit in einer energiesparenden und individuellen Immobilie zu wohnen, welche sowohl schlüsselfertig als auch als Ausbauhaus vom jeweiligen Baupartner zu bekommen ist.

Häufige Fragen (FAQs) zu Doppelhäusern