Baubegleitung

Einführung in die Baubegleitung

• Definition: Die Baubegleitung umfasst die Beratung und Betreuung von Baumaßnahmen vor, während und nach dem Bau. Ein Sachverständiger kann dabei sowohl einzelne Maßnahmen als auch das komplette Bauvorhaben begleiten. Baufamilien profitieren von der Expertise ihres Baubegleiters, denn dieser stellt sicher, dass Baumängel frühzeitig identifiziert und behoben werden.

• Ziel: Bauleiter sind meist stark belastet und betreuen oftmals über 20 Häuser pro Jahr. Umso wichtiger ist es, dass Bauherren diesen Service frühzeitig buchen. Eine professionelle Baubegleitung entlastet den Bauherrn, steht ihm unterstützend zur Seite und hilft, Bauschäden zu vermeiden. Wichtig ist, einen Baubegleiter mit nachweislicher Erfahrung in der spezifischen Bauweise auszuwählen. Zwar verursacht die Baubegleitung zunächst Kosten, diese amortisieren sich jedoch schnell, da sie die Bauqualität sowie die Einhaltung von Kosten- und Zeitplänen sichert.

• Vorteile: Der Baubegleiter betrachtet die Bauphase aus einer anderen Perspektive und erkennt dadurch Baumängel und Fehler schneller. Die Zusammenarbeit mit diesem Experten minimiert somit Risiken bei Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen. Baubegleiter sind nicht weisungsgebunden und handeln ausschließlich im Interesse der Bauherren.

Warum ist Baubegleitung wichtig?

• Qualitätssicherung: Baubegleitung bietet Bauherren und Investoren einen stets guten Überblick über das Bauvorhaben. Der Experte sorgt für die Wahrung der Bauqualität und im Zusammenhang damit für die strikte Einhaltung und Umsetzung der Bauvorschriften. Die Qualitätskontrolle beginnt bei den Gründungsarbeiten und umfasst sämtliche Phasen des Rohbaus bis hin zum Innenausbau inklusive Haustechnik.

• Kostenkontrolle: Durch die Zusammenarbeit mit einer Bauberatung lassen sich unerwartete Kosten rund um den Bau vermeiden bzw. Bauherren gegenüber finanziellen Überraschungen abgesichert.

• Zeitmanagement: Die Baubegleitung wird permanent den Baufortschritt überwachen und bei Verzögerungen sofort einschreiten. So kann sichergestellt werden, dass die ursprünglichen Zeitpläne eingehalten werden und Bauherren an ihrer eigentlichen Planung rund um den Bau ihres Hauses festhalten können.

Aufgaben eines Baubegleiters

Welche Aufgaben von der Baubegleitung übernommen werden, ist eine Verhandlungssache und wird im Vertrag festgelegt. Zum einen kann der Bausachverständige ab der Planung rund um das Traumhaus das komplette Bauvorhaben bis zur Bauabnahme begleiten und zum anderen kann er nur für bestimmte Bauphasen engagiert werden. Wir haben uns die verschiedenen Aufgabengebiete näher angeschaut.

Regelmäßige Baustellenbegehungen

In der Regel führt der Bausachverständige vier bis sechs Kontrollen durch. Die Vereinbarung von häufigeren Kontrollen ist möglich. Der Baubegleiter überprüft den Baufortschritt und gleicht ihn mit dem Bauzeitplan ab. Bei Verzögerungen schreitet er ein. Im Rahmen der Qualitätskontrolle stellt man sicher, dass sämtliche Arbeiten den Qualitätsstandards entsprechen. Folgende Kontrollen werden dem Bauherrn angeraten:

• Nach Fertigstellung der Bodenplatte bzw. dem Kellerrohbau – Die Kontrolle muss erfolgen, bevor die Baugrube verfüllt wird, denn nur so kann sichergestellt werden, dass die Außenwände des Kellers ordnungsgemäß abgedichtet wurden.

• Nach Fertigstellung des Rohbaus – Durch eine Sichtprüfung wird überprüft, ob der Rohbau ordnungsgemäß erstellt wurde. Eventuell können Kontrollmessungen durchgeführt werden, die zeigen, ob die Arbeiten planungsgemäß verlaufen.

• Nach Rohinstallation der Haustechnik – Die Kontrolle sollte vor den Putzarbeiten bzw. dem Verlegen des Estrichs stattfinden. Dies gilt im Besonderen beim Verlegen einer Fußbodenheizung.

• Nach Einbau von Fenstern und Türen – Hierbei geht es um die fachgerechte Ausführung sowie um deren Dichtheit.

• Nach Abschluss der Putzarbeiten – Dabei wird sowohl die Putzqualität als auch die Qualität der Ausführung beurteilt.

Dokumentation der Bauarbeiten

• Protokollierung: Es werden alle relevanten Ereignisse in jeder Bauphase festgehalten. Dazu zählen auch eventuelle Baumängel sowie Fortschritte bei der Bauausführung.

• Fotodokumentation: Der Sachverständige wird jede Bauphase mit Fotos dokumentieren, um so sowohl Baumängel als auch Baufortschritte visuell darstellen.

• Berichterstattung: Bauherren werden regelmäßig anhand von Berichten über den Status des Bauvorhabens informiert. Im Übrigen können die Fotos sowie die Berichte als Beweis dem Gericht vorgelegt werden, wenn es zu Unstimmigkeiten mit den jeweiligen Bauunternehmen kommt. Viele Bauunternehmen blocken Gespräche einfach ab und private Bauherren hätten ohne die Zusammenarbeit mit dem Bausachverständigen kaum eine Chance, ihre Rechte durchzusetzen.

Kommunikation mit allen Beteiligten

• Koordination: Der Bausachverständige wird sich regelmäßig mit dem Bauherrn, dem Architekten sowie dem Bauunternehmen sowie dem jeweiligen Handwerker austauschen.

• Problemmanagement: Kommt es während des Bauprozesses zu Problemen oder gar Konflikten, wird der Bausachverständige diese mit jeweils Beteiligten direkt auf der Baustelle klären.

• Beratung: Der Gutachter wird den Bauherren rund um die Bauausführung alle technischen und praktischen Fragen beantworten und ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Mängelmanagement

• Identifikation von Mängeln: Der Experte wird die erkannten Mängel, Baufehler oder Abweichungen von der eigentlichen Planung nach dem Erkennen dokumentieren und mit Fotos untermauern.

• Nachbesserungen: Im nächsten Schritt wird er die notwendigen Nachbesserungen der Mängel veranlassen und die Arbeiten diesbezüglich überwachen.

• Abnahme: Für die endgültige Abnahme wird der Berater die komplette Organisation übernehmen. Dies bedeutet, er stellt alle nötigen Unterlagen zur Verfügung und hat im Vorfeld kontrolliert, ob alle genannten Mängel im Zuge der Bauausführung ordnungsgemäß behoben wurden.

Baubegleitung und Qualitätskontrolle – Wichtige Prüfungen vor der Schlussabnahme

Eine umfassende Bauberatung und regelmäßige Begehung durch einen erfahrenen Baugutachter sind essenziell, um Baumängeln frühzeitig entgegenzuwirken. Vor der Schlussabnahme überprüft der Experte alle Gewerke, dokumentiert eventuelle Mängel und stellt sicher, dass alle vereinbarten Leistungen fachgerecht ausgeführt wurden. Die Prüfung der Bauqualität umfasst sowohl Einzelmaßnahmen als auch eine abschließende Qualitätskontrolle.

Besonders bei der Optimierung der Energieeffizienz kann die Einbindung eines Experten hilfreich sein. Förderprogramme wie die KfW oder die BAFA unterstützen Bauherren finanziell bei der Inanspruchnahme einer professionellen Bauberatung. Auch der VPB (Verband Privater Bauherren) empfiehlt, unabhängige Sachverständige für eine detaillierte Prüfung einzuschalten.

Zusätzliche Qualitätsprüfung durch Förderstellen und Sachverständige

Neben der regelmäßigen Begehung durch den Bauherren kann eine unabhängige Überprüfung durch einen erfahrenen Baugutachter sinnvoll sein. Viele Bauherren nutzen dabei Förderprogramme der KfW, der BAFA oder Beratungsangebote des VPB, um sicherzustellen, dass alle Leistungen am Bau ordnungsgemäß ausgeführt wurden.

Eine durch einen Sachverständigen begleitete Begehung hilft dabei, Mängel frühzeitig zu erkennen und förderfähige Maßnahmen im Bereich Energieeffizienz zu prüfen. Die KfW und die BAFA bieten in diesem Zusammenhang Zuschüsse für die Baubegleitung an, um die Qualität und Nachhaltigkeit des Bauprojekts sicherzustellen. Auch der VPB empfiehlt, die Kontrolle nicht nur dem Bauunternehmen zu überlassen, sondern unabhängige Fachleute für eine neutrale Bewertung der Leistungen heranzuziehen.

Unterschied zwischen Baubegleitung und Bauleitung

Bauleiter leiten das komplette Projekt und sind somit für alle Bauphasen zuständig. Die Baubegleitung steht dem Bauherren mit Rat und Tat zur Seite, während der Bauherr für nahezu alles auf der Baustelle verantwortlich ist.

• Baubegleiter: Er steht dem Bauherrn sowohl beim Bau als auch bei der Bauabnahme ihres Hauses zur Seite. Im Zuge seiner Tätigkeit wird er überprüfen, ob alle Arbeiten korrekt und ohne Fehler ausgeführt wurden. Wenn nötig, wird von ihm ein Schadengutachten erstellt. Des Weiteren ist er für die Überwachung einer eventuellen Mängelbeseitigung zuständig.

• Bauleiter: Die Bauleitung ist für sämtliche Arbeiten von der Hausplanung bis zur Bauabnahme zuständig. Der Bauleiter setzt das Bauwerk gemäß Baugenehmigung, Planung, Leistungsbeschreibungen und Vorschriften um und übergibt es nach Fertigstellung an den Bauherrn für dessen Einzug.

Wie wähle ich den richtigen Baubegleiter aus?

Rund um die Auswahl des Baubegleiters müssen einige wichtige Aspekte beachtet werden. Neben der kompletten Baubegleitung können die Experten auch für Einzelmaßnahmen rund um die verschiedenen Immobilien engagiert werden.

Qualifikationen und Fachkenntnisse

Da es sich beim Baubegleiter um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit sehr guten Fachkenntnissen handelt, sollte er nicht nur über eine Ausbildung und Zertifikate, sondern auch über ausreichend Erfahrung in seinem Bereich bzw. der Baukontrolle verfügen.

• Zertifikate und Ausbildungen: Bevor der Bauherr sich für einen Baubegleiter entscheidet, sollte er dessen Qualifikationen sowie die verschiedenen Fachausbildungen überprüfen.

• Erfahrung:  Ebenso wichtig sind eine Einschätzung der beruflichen Erfahrung  sowie bisherigen Projekte, welche von dem Fachmann begleitet wurden.

• Spezialisierung: Der Bausachverständige sollte je nach Umfang der Begleitung und den spezifischen Maßnahmen nachweislich auf das jeweilige Bauprojekt spezialisiert sein. Bei Sanierungen und ähnlichen Vorhaben ist zudem die Zusammenarbeit mit einem Energieeffizienz-Experten angeraten.

Erfahrungen und Referenzen

• Referenzprojekte: Bauherren sollten sich verschiedene  Referenzprojekte anschauen und diese nach Möglichkeit analysieren, um die Ergebnisse besser verstehen zu können.

• Kundenbewertungen: Ebenso wichtig sind Bewertungen und Feedback von ehemaligen Kunden. Diese können aus erster Hand über die Begleitung des Experten berichten.

• Netzwerk: Der Baubegleiter sollte auch über ein gutes Netzwerk in der Baubranche verfügen. Dies bedeutet, er sollte bereits mit mehreren Architekten und Unternehmen in ähnlichen Projekten zusammengearbeitet haben.

Kosten und Vertragsbedingungen

• Preisstruktur: Die Kosten für einen unabhängigen Bausachverständigen liegen zwischen 90,00 und 180,00 Euro pro Stunde. Eine einfache Beratung vor Ort kostet Bauherren rund 400 bis 600,00 Euro. Eine komplette Baubegleitung sollte mit 1 bis 2 Prozent der gesamten Baukosten kalkuliert werden. Individuelle Vereinbarungen sind möglich.

• Vertragliche Vereinbarungen: Grundsätzlich sollten alle Vereinbarungen zwischen den Parteien in einem Vertrag fixiert werden. Dazu zählen sowohl der Leistungsumfang der Baukontrolle als auch die Zahlungsmodalitäten.

• Versicherung: Der Baubegleiter sollte in jedem Fall über die notwendigen Versicherungen in seiner Branche verfügen. Dazu zählt unter anderem auch die Berufshaftpflicht für Gutachter und Co.

Persönliche Passung und Kommunikation

• Chemie: Wichtig ist, dass die Chemie zwischen Bauherrn und Baubegleiter stimmt. Schließlich dauert die Zusammenarbeit oft Wochen oder Monate an. Der Experte sollte auf Augenhöhe kommunizieren, damit gewährleistet ist, dass seine Kunden alle Zusammenhänge verstehen und fundierte Entscheidungen treffen können.

• Transparenz: Dazu zählen, dass alle Punkte rund um die Baukontrolle offen und ehrlich innerhalb der Kommunikation angesprochen werden müssen. Dies gilt auch für unbequeme Aussagen.

• Verfügbarkeit: Bevor der Baubegleiter engagiert wird, muss sichergestellt werden, dass er während der kompletten Ausführung über ausreichend Zeit verfügt, um das Projekt lückenlos zu betreuen.

Die Phasen der Baubegleitung

Der Ablauf einer Baubegleitung untergliedert sich in verschiedene Phasen, die wir uns genauer angeschaut haben.

Vor dem Baubeginn

Lange vor dem ersten Spatenstich kann der Baubegleiter für die ordnungsgemäße Ausführung des Projekts sorgen.

• Planung: Der Bausachverständige bietet Bauberatung und prüft die Planungsunterlagen auf Richtigkeit, da Fehlentscheidungen die Bauausführung negativ beeinflussen und hohe Folgekosten verursachen können. Zu den wichtigsten Unterlagen zählen: Bauzeichnungen, bauphysikalische Nachweise, Ausführungspläne und Details zur Wohnflächenberechnung.

• Vertragsabschluss: Noch bevor der Architekten- und Bauvertrag auf Richtigkeit überprüft wird, müssen Bauherren mit dem Baubegleiter einen eigenen Vertrag abschließen.

• Vorbesprechung: Im Zuge der Fachplanung wird der Fachmann mit dem Bauherren über dessen Erwartungen rund um das neue Haus sprechen und sich im Anschluss daran um die Aufgabenverteilung an die jeweiligen Unternehmen kümmern.

Während der Bauphase

• Regelmäßige Kontrollen: Für die anfallenden Kontrollen muss die Baustelle regelmäßig und möglichst ohne Vorankündigung besucht werden.

• Fortschrittsüberwachung: Im Zuge der Fortschrittsüberwachung wird der Fachmann nicht nur den Baufortschritt überprüfen, sondern auch die Einhaltung des ursprünglichen Zeitplans kontrollieren.

• Problemlösung: Kommt es zu Problemen mit beteiligten Unternehmen, muss zeitnah nach einer Lösung gesucht werden, damit das Haus rechtzeitig fertiggestellt werden kann.

Nach Abschluss des Bauprojekts

• Endabnahme: Vor der finalen Endabnahme wird der Fachmann alle Bauarbeiten auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüfen.

• Mängelübergabe: Eventuelle Mängel werden dokumentiert und fotografiert, bevor sie zur Mängelbeseitigung an das entsprechende Unternehmen weitergeleitet werden.

• Nachsorge: Hierdurch wird sichergestellt, dass alle vereinbarten Nachbesserungen ordnungsgemäß und zeitnah ausgeführt wurden.

Häufige Herausforderungen und Probleme bei der Baubegleitung

• Kommunikationsprobleme: Nicht selten kommt es zu Schwierigkeiten innerhalb der Kommunikation aller Baubeteiligten. Gründe hierfür sind sowohl Probleme mit der Sprache als auch fehlendes Fachwissen.

• Mängelmanagement: Der Fachmann sollte mit Mängeln und Verzögerungen professionell umgehen können und zeitnah Lösungen bieten können.

• Kostenüberschreitungen: Auch wenn es nicht immer einfach ist, Kostenpläne einzuhalten und somit auch Folgekosten für den Bauherren zu vermeiden, sollte der Fachmann stets bemüht sein, die Kostenpläne im Blick zu haben und im Sinne seines Auftraggebers zu handeln.

Best Practices für eine erfolgreiche Baubegleitung

Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist es von Anfang an wichtig, dass alle Beteiligten am Bau sich regelmäßig austauschen und dabei auf eine Kommunikation auf Augenhöhe achten. Des Weiteren müssen alle relevanten Informationen exakt festgehalten und eventuell mit Fotos untermauert werden. Gleichzeitig muss der Fachmann in der Lage sein, Probleme frühzeitig zu erkennen, um zeitnah an einer Lösung zu arbeiten.

Kosten der Baubegleitung durch einen Experten

• Preisspanne: Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da zu viele Faktoren den Preis beeinflussen zu können. Zu den wesentlichen Faktoren zählen neben der Größe des Projekts auch die speziellen Anforderungen an die Fachplanung sowie die speziellen Wünsche des Bauherren.

• Finanzierung: Die Baubegleitung wird mit einem Fördersatz von bis zu 50 % der förderfähigen Ausgaben gefördert. Die Förderung ist allerdings bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf einen Zuschuss von 5.000 € begrenzt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Wohneinheiten betragen die Zuschüsse 2.000 € pro Wohnung im Haus. Die maximale Fördersumme liegt bei 20.000 Euro.

Fazit

Baubegleitungsmaßnahmen sind in jedem Fall eine sinnvolle Investition, da diese Bauherren von Bauschäden mit ungeahnten Kosten schützen können. Des Weiteren sorgt eine solche Maßnahme für das Einhalten der Qualität rund um die Baumaßnahme, sodass Bauherren sich deutlich sicherer fühlen können.

Geht es um eine Sanierung, sollte möglichst mit einem Energieberater zusammengearbeitet werden, da dieser sich mit den speziellen Vorgaben und Vorschriften bestens auskennt.

FAQ zum Thema Unterstützung rund eine Baumaßnahme